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有社區就有物業公司，物業公司怎么可能去“去物業化”呢？本文是不是標題黨？

譬如，硬盤“去硬件化”之后就有了云盤，雜志“去雜志化”就有了很多流行電子雜志，物業管理公司的“去物業化”的邏輯與此相通，都是為了適應潮流，提升效率。

在移動互聯網時代，“去物業化”趨勢越來越明顯，以往物業公司對社區全能式管理正不斷被其他社會力量所分化，很多社區O2O繞過物業公司直接針對居民提供各種到家、上門服務；而很多物業公司空守寶山而不覺，也未能享受到居民家庭生活消費帶來的巨大紅利，亟需變革思路，升級服務。

一、社區經濟的兩個不容忽視的重要特征：

社區是居民家庭的落腳處，“家庭”、“社區”、“單位”三點一線式已成現代人的生活常態。早些年，瞄準社區營銷的是一些向老年人推銷醫療器械或保健品的地推團隊，伴隨電商的繁華和O2O模式的興起，社區作為消費者身邊“最后一公里”，漸成商家必爭之地。

1. 相對封閉的生態系統：社區里有居委會、物業公司、業主、商戶等角色，有商超、集市、便利店、餐廳等場所，高端社區還有學校、藥店、醫院、會所等配套，社區幾乎囊括了所有便民業態。各個社區在地域上相對分隔，管理上自成一體，使得很多社區O2O項目線下推廣成本居高不下，難以發揮互聯網經濟的“規模、連接、速度”優勢而無功折返?；诖?，作者在36氪上發表過一篇文章《社區“拆墻”之后，物業公司將如何生存？》詳細探討“開放型社區”給未來社區O2O線下滲透帶來的轉機。
2. 居民家庭消費的“橋頭堡”：中國老百姓的消費習慣不同于西方，在面臨買房、裝修、買車、教育、醫療、投資等大宗家庭生活消費往往是出于集體決策，因此社區經濟不是針對消費者個人的B2C，而是針對社區家庭的B2F模式（Business-To-Family）；隨著老百姓的家底越來越殷實，中產階級的崛起消費升級趨勢明顯，而社區作為“房地產后市場”和家庭消費全場景的重要入口，自然成為資本市場的“香餑餑”。

二、回顧物業公司是怎樣被社區O2O繞過去的？

物業公司扮演的是全社區系統的守護者，負責維護治安，維修水、電、供暖等基礎設施，保護環境衛生，看管公共空間，催繳物管費用，甚至還須留意登記房屋入住情況，監理裝修施工，處理鄰里糾紛等各種庶務，是業主身邊的“大內總管”。

物業占據明顯的地利優勢，然而很多社區O2O項目在落地中，并沒有讓物業公司參與進來。筆者不妨稍作枚舉：

1. 房屋租賃、二手房交易大多是由業主與房產中介公司經紀人單線聯系，而物業并無作為，而各大房產中介門店就在社區門口扎堆（物業有BBS論壇，原本可以輕松成為供需雙方的撮合者）。
2. 裝修改造周期長、涉及環節多、材料多，業主沒有時間全程跟進，而很多裝修公司監理容易出現偷工減料項目，第三方的家裝O2O平臺等出來后被業主接受（其實物業公司派遣服務人員擔任裝修監理并不難）。
3. 家政服務中的搬家、開荒、保潔、家電清洗、家居保養、保姆、搬家、開鎖等業務本是社區物業服務的強項，但58到家等O2O提供上門服務，用戶逐漸開始通過手機找家政服務，而不是找物業。
4. 除了京東到家、58到家等此類O2O平臺外，很多垂直的O2O項目以單品切入社區市場，比如e袋洗就跨過了很多社區家門口的干洗店，成為洗衣市場巨頭后，又招募社區閑置勞動力當小e管家，做社區共享經濟。
5. 一些社區O2O大力整合便利店（小賣部）提供生鮮、蔬菜在線采購配送、費用代繳、上門維修等居民日常消費服務；也有一些社區商超O2O與物業公司合作，但跨過物業公司也無傷大雅。

眼看這么多業務在家門口流失，物業公司是不是以后只能收快遞、廢品和停車費呢？遺憾的是，越來越多的社區開設安裝了自提快遞柜；已經有回收家電廢品的O2O項目拿到融資了；針對社區內的洗車、P2P租車等項目也多了起來。總之，物業管理應該爭取的，以及本應該很容易得到的市場，正被越來越多的O2O項目蠶食??????

三、物業公司如何開啟“去物業化”進程？

其實，在社區O2O的沖擊下，物業公司依然擁有得天獨厚的優勢：

1. 物業公司對小區住戶算是知根知底，ERP系統里有業主的真實數據，一些經驗豐富的物業服務人員對于各家各戶結婚、生小孩、請保姆、裝修、家電清洗、家具保養、搬家等家長里短如天氣一樣敏感，這表明物業公司在滿足業主需求上占據先機。
2. 業主傾向于與商家、鄰居等保持陌生的“弱關系”；而業主與物業之間卻是“強關系”，正所謂“低頭不見抬頭見“，有點抱怨、摩擦很正常，只要服務一點一滴的在改進，業主是能感觸到的。
3. 由于社區的天然壁壘讓互聯網O2O項目一時找不到北，這為物業公司轉型贏得了時間。

“去物業化”絕不意味著物業公司放棄經營物業，而是在此基礎上以更開放的姿態擁抱新技術和新變化，提升物業管理效率。社區智能安防的普及就讓保安深夜巡邏被值班室監控所替代，社區登記變為門禁刷卡，就大大降低人力成本，增加了社區居民的安全感。物業公司可在保安、保潔、設備維修、園區綠化等雜項逐步選擇外包，交由專業公司打理，改變以往物業公司事無巨細，苦活臟活累活全包的狀態。物業公司還要善于利用移動互聯網，比如萬科、龍湖、保利、綠地等大型房產物業可以在APP或微信公眾號上收繳物業費了。此外，物業公司還可與一些優質O2O項目合作，從外部引進社會資源，為社區居民提供互聯網+益民服務。

“去物業化”其實是一個從對物的管理轉移到對人的服務的過程，物業公司應從靠收物業費的單一盈利模式，轉變到深挖居民家庭生活消費的無限潛力。社區是一個巨大的長尾市場，覆蓋了餐飲、生鮮、家電家具維修、租房、二手房、家政、家裝、汽車、教育、婚慶、家庭娛樂、醫療保健、理財等方方面面，充滿無數市場機遇；物業公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、樂、財等方面可以大有作為，既可以擺脫傳統物業長期處于價值鏈下游的地位；還可以為社區家庭提供貼身的“管家式服務”；與O2O的線上管家相比，更加可靠、更有競爭力，極大提升物業公司的附加值。

因時而變，唯有自我否定才能長存，“去物業化”乃是傳統物業轉型升級為物業2.0版的必經階段，升級社區服務水平，提升居民幸福指數，加速物業管理的現代化，物業公司任重道遠。

作者簡介：李星（公眾號：lixingo2o,微信：winddiffer），策劃人，專注于家庭生活消費O2O研究，本文為《現代物業》雜志特約撰稿作品；轉載本文須經作者授權。

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