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如何通過資產清查實現保值增值？了解資產管理的重要性、清查步驟以及對經營決策的影響。本文揭示行業內的關鍵技巧，是房地產資產管理不容錯過的必讀指南。

傳統房地產在開發建設過程中，重點一般都是放在銷售類產品的貨值貨量盤點統計，但是在目前競爭愈來愈激烈的市場環境中，我們需要對非銷售類的自持產品，甚至對于“邊角料”公建配套等不可售產品，進行資產盤查。通過資產盤查后，我們能清楚知道自己的家底，然后方便進一步進行經營規劃和資產運營。

一、怎么去定義房地產資產管理

• 房地產行業一直在提的資產管理，指的是：企業對于自己擁有或控制的資產（建成的住宅、大樓），通過一系列經營手段來實現資產保值、增值和收益。
• 和現在的寫字樓物業管理、商場運營管理的區別？實際上并無差別：資產管理的范疇中就包括了物業管理與運營管理！

從現在的市場情況來看，現在的寫字樓物業管理、商場運營管理，很多都是由寫字樓或商場的持有方/運營方發起的。房地產公司一般會通過成立自己的物業公司/經營公司，或者委托第三方公司，來負責旗下資產的物業管理服務或者是運營管理。其目的都只有一個，實現資產保值、增值和收益。

在傳統地產的系統IT建設過程中，往往會有營銷系統承接可售房產，租賃系統承接租賃房產，商管系統承接商鋪寫字樓，物業系統承接物業房產，還有一些架空層、物管用房、空地有可能沒有系統承接管理等等。所以存在大量房產重復或者缺失的情況，這種情況下我們需要對房地產進行資產盤查和數據清理。

二、資產清查范圍

1. 項目范圍

一般首先會去針對全部重資產的項目（開發類項目，或者明確為有實際地塊進行關聯的項目）。而輕資產項目由于其特殊性，則一般作為后續第二批進行清理。

重資產是指持有實質性的房地產資產，包括住宅、商業地產和工業地產等。重資產投資者通常會直接購買物業，然后進行裝修、管理和出租，或進行物業的長期持有和升值。重資產投資的特點是投資大、風險高，但長期回報潛力大。

輕資產則是指不持有實質性的房地產資產，而是通過與其他機構或個人合作，以管理、咨詢或品牌授權的方式參與房地產業務。輕資產投資者通常不購買物業，而是通過提供服務或品牌，從物業租金或品牌使用費中獲得收益。輕資產投資的特點是投資小、風險低，但長期回報潛力相對較小。

2. 產品類型范圍

清查的產品類型一般會包括：商業（商業中心、商業街、附屬商業（含底層商業）、其他商業）、寫字樓、酒店、倉庫、廠房、研發辦公樓、農場、地下室（不含車位）、公共配套（含幼兒園、學校、醫院、綜合樓、宿舍、交通中心、肉菜市場、污水處理廠、產城大型展廳、體育中心、立體交通、市政公園、智慧城市、道路橋梁、高爾夫球場、郵電局、物業配套）、以及政府要求自持或暫不計劃出售的住宅（洋房、別墅、公寓）。

三、資產清查步驟

1、可售資產可以參考售樓系統的數據進行整合盤點。

2、租賃資產可以參考租賃系統的數據進行整合盤點。

3、物管資產可以參考物業系統的數據進行整合盤點。

4、主數據系統可以補充一些目前尚未管理到的房間。

5、由于資產顆粒度不一致，有廠房或者商業街以及公建配套，建議統一到戶的層級，也就是說，即使是廠房，也需要在該樓棟下創建一個虛擬戶作為資產進行承載。

6、清理到戶規則：

資產到戶的時間節點：拆分至【戶】的引入時間節點為“施工階段”（該階段未有戶的面積）且建議由項目部團隊搭建；營銷團隊取得“預售證階段”引入【戶】面積；不可售部分建議由營銷統一維護；可售資產必需拆分到【戶】，以營銷系統數據為準，一個房間代碼視為一【戶】；不可售資產需拆分至產品樓棟，一個產品樓棟視為一個【戶】（虛擬），如一個肉菜市場視為一【戶】，無需拆分至每一個攤位號。

7、數據填報字段及規則

①凡涉及資產面積的字段，統一計量單位“平方米”,如預測建筑面積、預測套內面積、預測公攤面積、實測建筑面積、實測套內面積、實測公攤面積。

②凡涉及金額的字段，統一計量單位“元”，如可售貨值、評估價值、簽約金額、已回款金額、其中：本年回款金額、土地成本（管理口徑）、分攤前總建設成本、分攤給其他可售產品的成本、分攤后總成本、集團已定的回購價、運營含增值稅收入（不扣減所有運營支出）、運營支出（日常運營費用、除所得稅以外的稅金、實際繳納的增值稅等，不含折舊和利息）、運營凈收益。

8、資產數據清理

按照主數據標準，如果管理到房間顆粒度，則面臨房間的歷史數據清理工作。首先先要厘清各個產品業態下是否都已經完成【戶】的創建，其次針對下游系統，售轉租、租轉自持、轉可售的房間使用狀態的轉化，要進行一輪去重。最后，針對“一戶一卡”的資產管理，可以盤點出房開類的資產全集。

9、整合資產形成資產看板

當完成資產盤點后，我們可以利用不同的統計口徑，例如按照項目-產品類型的維度統計目前地產公司有多少架空層，針對這部分空置閑置的架空層我們是否可以進行租賃管理。又比方說，針對閑置的寫字樓，我們是否可以考慮降價處理，或者轉為自持辦公等等。另外，我們還可以按照產品流向的口徑去統計，某區域公司的銷售類流向貨值和租賃類貨值的情況進行統計分析，來即使調整經營決策。

四、總結

房地產行業由于其行業特殊性，在進行資產管理的過程中，與其他行業不太一樣。且由于地產具備一定的金融屬性，所以管理的及時性和準確性更為重要。我們在梳理的過程中，第一要框定資產管理的范圍，其次要對業務對應的IT系統數據進行整合清理，最后才能盤清其家底。由于工作量較大，涉及的管理系統也會比較多，特別是針對變動比較頻繁的租賃系統物業系統，需要擬定出一套行而有效的管理規范。