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前幾個月由于公司部門調整原因，曾參與公司長租公寓產品的規劃和研發，但由于整個大環境的原因，產品出生即死亡，這是產品經理最為悲催的經歷。雖然，時間很短，但是也足夠自己深入對長租公寓行業的了解。

在產品規劃期間，避免不了要對自如、蛋殼、魔方、蘑菇租房、58同城、寓小二等行業產品進行調研分析。在整個調研過程中，發現我們的產品規劃發展路徑與蘑菇租房的產品規劃有諸多相似的地方，為此寫下此文。

第一章：概述

1.1 體驗環境

體驗產品：蘑菇租房 Android版

軟件版本：6.1.3

手機系統：Android 8.0.0

設備型號：Honor V9

1.2 體驗目的

了解蘑菇租房的產品戰略、產品功能、產品表現與產品體驗等；

通過分析蘑菇租房產品的優劣勢，總結其產品特點，給出部分改進建議。

1.3 產品簡介

蘑菇租房是一個互聯網租房平臺， 租客可通過蘑菇租房預約、簽約房源，完成簽約后，線上通過支付寶、信用卡、微信等多渠道在線支付租金，并提供租后的房租支付、租約管理、繳納生活費用（水電煤）、在線報修等功能。

第二章：戰略層

2.1 市場格局

短短的兩三年間，長租公寓行業經歷了野蠻生長、百家爭鳴到了屢見爆倉、哀鴻遍野，可謂大起大落。在當前經濟行情下行的情況，從短期來看，依賴資本市場增長的長租公寓，必然遭受重創，但是從長期來看，隨著社會經濟的發展，人們生活水平的提高，租房市場機制的完善，長租公寓必定還是租房市場的發展方向。

由于吃住是人類解決生存問題的剛性需求，所以無論經濟如何發展，租房的需求是一定存在的，只是需求結構發生了變化。

經濟行情好的時候，社會人群收入結構常常是一個橄欖型結構，社會產生了很多所謂的中產階級，往往這些人群，其消費需求也是一個橄欖型結構。而在經濟行情不好的時候，社會人群收入結構容易出現沙漏型結構，其消費需要也對應是一個沙漏型結構。

對于長租公寓亦然，在未來幾年的時間內，租房消費需要也會出現沙漏型結構，相對于中端型長租公寓，低端和高端型公寓會存在更大的市場需求。目前，大多長租公寓在設計上實際都是面對中端型消費水平的，如果不能及時轉型必然還是出現倒閉的情況。

雖然，當前經濟行情下行，但是人們對于吃住行的需求，相對于十年前、二十年前還是有一個有了相當大的提升，畢竟整個社會經濟趨勢是曲線向上增長的，所以長租公寓必定還是租房市場未來的發展方向。

言歸正傳，回到產品分析上來，分析任何一個產品，可先站在行業格局角度去看，看行業中都有那幾類參與者，每類參與者的產品解決行業中的那些問題，我們分析的產品又處于行業那個位置，解決什么的問題。

在租房市場中，大家最為熟悉的莫過于傳統的租房中介如鏈家、我愛我家等，還有58同城、房天下等租房信息發布平臺，大部分的租客在租房的過程中，都需要通過這兩者來完成租房交易。長租公寓在租房市場的崛起，使得這個市場一下子涌入了眾多的參與者，形成了：

• 傳統租房信息發布平臺：如58同城、房天下。
• 交易類平臺，參與者最為眾多的地方，包括傳統租房中介、C2C租房平臺、B2C租房平臺、互聯網租房平臺（類淘寶）等等，尤其是B2C租房平臺、互聯網租房平臺是目前長租市場中最為活躍的參與者，短短的幾年間這些參與者經歷了市場的大起大落。
• 金融方案提供商，為長租租房市場提供各類金融服務。
• 軟件服務商，提供行業解決方案。

行業格局可參考下圖：

蘑菇租房前身是蘑菇公寓，和魔方、自如、蛋殼等一樣是一個純粹的長租公寓運營，從2015年才開始轉型為互聯網租房平臺，不再自運營任何一家品牌公寓。2017年，獲取螞蟻金服的戰略投資后，該戰略布局明顯加快。

2.2 產品定位及目標用戶

企業愿景：成為3億人最信賴的租房生活平臺。

產品定位： 定位為互聯網租房平臺，通過互聯網技術推動長租租房行業形成良性循環的生態環境，為整個社會帶來極致的租住體驗。

平臺用戶： 由B端用戶（公寓商家）和C端用戶（租客）構成。

• 為公寓商家提供公寓SaaS管理系統。
• 蘑菇租房為租客提供真實租房平臺。

蘑菇租房是一個支持眾多B端（公寓商家）入駐的互聯網租賃平臺，其把眾多商家的租房產品上架蘑菇租房供租客查閱、預約、簽約交易，并提供相應的租后服務。產品模式上介入58同城類信息發布平臺與淘寶類交易平臺之間的平臺產品。

• 比信息發布平臺要深入租賃業務，提供了SAAS租賃管理系統，支撐商家開展業務，提高管理效率。
• 離淘寶類交易平臺還差一段距離，訂單化的租房交易還沒有形成，當前更多是深度介入的信息撮合者。

2.3 運營及盈利模式

蘑菇租房從自營公寓轉型互聯網平臺后，目前，還是以最低成本搶占市場過程中，暫時，還沒有看到明顯的收入變現。從產品研究上來看，盈利模式應該在流量上做文章類似58同城，后續，也可能通過租賃服務金融獲取其他收益。

2.4 用戶流量規模

蘑菇聯合創始人龍東平曾表示, 早期的互聯網租房以信息分發為主的1.0模式，存在虛假房源的問題普遍存在。而蘑菇租房則以SaaS公寓管理系統為基礎構建真房源體系，絕大程度解決了虛假房源的問題，并通過與螞蟻金服戰略合作實現找房、電子簽約、在線繳費、租后投訴等流程，成為互聯網租房2.0模式。

從某種意義上來說，蘑菇租房希望通過真房源的優勢替代58同城之類的傳統信息發布平臺，成為新一代的租房交易流量入口。從此來看，巨大的流量將是蘑菇租房未來的發展基石，但是長租是一個低頻次交易，如果沒有其他業務流量入口補充或大流量平臺導流的情況下，那么很難撼動58同城這種競爭對手的根基。

我們通過安卓市場下載規模來粗略評估蘑菇租房、58同城及長租公寓B2C領域的佼佼者-自如，這三者之間的用戶規模情況（數據統計日期 2018年12月18日）。

蘑菇租房安卓市場下載情況：

自如安卓市場下載情況：

58同城安卓市場下載量：

• 從累計下載量來看，58同城是十億數據量級、自如是千萬數量級、蘑菇租房是百萬數量級。
• ?從最近日均下載量來看，58同城是百萬數據量級、自如是日均下載量數萬、蘑菇租房更是日均下載量數千。

從上面的數據對比，可以初步估算蘑菇租房在流量上基本無法與58同城抗衡，甚至還不如長租公寓垂直電商自如的流量，58同城除了租房外，還有很多其他的低頻業務如招聘、二手車、跳蚤市場、本地服務等，通過種類數量大來補齊整體流量。當前互聯網紅利已經逐漸消失，流量日益昂貴的情況下，如果沒有大流量平臺的導流，蘑菇租房的流量追求或許只是黃粱一夢。

當然，下載量只是一個很淺浮的評估，遠遠無法準確評估業務的發展情況。如果，從租房流量到有效促成租房交易量來看，在相同的租房業務流量下，由于房源的真實性，自如及蘑菇租房等的轉化率至少要比58同城之類的要高數倍以上。

2.5 SWOT分析

strengths優勢：平臺化模式支持眾多小B端的公寓運營商入駐，提供SAAS租房業務管理系統，深入租房業務管理環節，很大程度上保證了房源的真實性和時效性。小B端公寓運營商對平臺有一定的依賴性，保證了小B端的用戶粘性。房源的真實性對C端租客具有較大的吸引力，能夠保證相當數量的C端租戶流量。

weaknesses劣勢：類似淘寶模式，無法對所有入駐B端用戶的房源進行管控，房源質量相對于自如、魔方等垂直B2C模式來說，還是存在一定的差距。在C端租戶方面，在交易及居住過程中，如果出現問題，通過平臺溝通B端公寓運營還是存在一定的障礙，不如自如、魔方等來得便捷和安心。

另外，平臺對于對自身品牌有需求的B端用戶來說，缺乏吸引力。蘑菇租房還存在一個很致命的劣勢就是運營上希望通過流量實現后續盈利，而當前流量卻過于弱小，遠遠不足以支撐這種模式的運營。在經濟行情下行、互聯網流量日益昂貴的情況下，蘑菇租房有淪為軟件服務商角色的可能。

opportunities機會：目前，長租租房市場尚未存在一個淘寶式的平臺產品 ，但龐大流量是此類平臺發展的基石。

threats威脅：同類產品服務同質化嚴重，新進入者眾多。傳統的58同城、房天下等信息平臺，也開始轉型進入長租公寓業務。

戰略SWOT分析來看，如果為度過寒冬，蘑菇租房有可能就是轉身變為行業軟件服務商，要么或嫁身大流量平臺。

第三章：范圍層

3.1 核心功能

找房：

查找房源是蘑菇租房中著魔最多的功能點，提供了多個維度的快速篩選找房功能，如關鍵字搜索、找整租、找合租、找公寓、地圖找房、交通找房、一鍵租房等，幫忙租客快速根據自身需求尋找到心儀的房源。目前，蘑菇租房開通了北京、上海、成都、廣州、深圳、杭州、重慶、長沙、東莞、福州、合肥、濟南、寧波、蘇州、天津、武漢、廈門、西安、鄭州等城市的業務。

簽約：

客戶可以在線預約看房，但由于房源為第三方房源，不能和自如直接在平臺上下單簽約。平臺提供CA電子合約，房東和租客可以通過平臺的CA電子合約在線簽署合同，出現糾紛時，平臺可以幫忙追隨。蘑菇租房B端后臺，目前也支持線下紙質合同的業務模式。

租后：

租客簽約租賃合同后，后續商家后臺發起繳費賬單后，租客可以通過平臺進行房租支付、水電費繳費等支付操作。也提供簡單的在線報修功能。

3.2 特色功能

看房行程： 提供一個預約看房的行程服務模塊，租客可以進行簽到，也可以看房后對房源進行簡要星級評價和評價說明，個人感覺還不算上特別有特色，但是看房行程后續可以有很多可以做文章的地方的，所以先列出來。

信用租：對接支付的芝麻信用，可以進行房租信用分期。

第四章：結構層

產品結構：

從產品結構來看，相對應自如、蛋殼等產品，蘑菇租房更為簡約，在最大程度保障房源真實性的情況下，幫助租戶能夠更加便捷的找到自己喜歡的房子。

• 首頁：基本都是查找房源或者推薦房源的入口，業務操作簡直太直接了。
• 房源詳情：提供預約看房、立即聯系、收藏、店鋪等，點擊店鋪直接進入第三方公寓商家的主頁，有點淘寶店的感覺。
• 我：提供個人中心的功能，包括支付房租、租約管理、在線報修、消息中心等等。
• 心愿單：其實就是一個房源收藏功能模塊。
• 看房行程：就是功能更加豐富的預約看房功能模塊。

核心業務流程：

基本覆蓋了房屋租賃整個交易流程，可以支撐租房業務，幫助公寓商家開展業務。由于商家業務數據基本在平臺操作，最大程度上保障了房源的真實性。C端產品蘑菇租房也很便捷幫助租客完成找房、看房及簽約等核心操作。

第五章：框架層

5.1 首頁

左圖基本都是各種快速篩選房源的入口，沒有slogen展現、沒有服務入口（如保潔、報修、搬家）。當然，也可能和企業的業務沒有完全開展有關。租房是一個區域性的低頻業務，為了增加用戶粘性，在運營能夠跟上的情況，建議還是開放出來較好。

中間圖，是公寓商家推薦和房源推薦。右圖是點擊城市定位進入的詳情頁，目前已經有了20多個城市的選擇，建議可以考慮增加熱門城市選項，操作上會更加便捷一些。

5.2 房源詳情頁

詳情頁是整個APP的驅動核心，關鍵信息是否足表達清楚，房間圖片是否吸引眼球，頁面展現信息是否足夠勾起租客的預約、收藏及聯系等下一步操作，進而提高用戶的轉化率。蘑菇租房的房源詳情頁，內容算是比較豐富的，有圖片展現、房源核心信息、房源標簽、房源配置、地理位置、平臺保障、相似房源、對于分布式公寓還有同小區房源、合租房還提供室友入住情況等。

整個頁面做得比較有亮點和特色有：

• 房租、戶型、面積等關鍵信息凸顯，讓用戶一下能夠獲取到租房時常常要考慮的三大要素。
• 支持信用租、簽必保等產品，可以由房東在B端后臺靈活設置。
• 對第三方房東有一個初步的星級評價及芝麻信用授權。

也有不太近人意的地方，比如房間圖片整體的質量和自如、泊寓這些比起來明顯要差一大截。這和平臺大部分都是小B端房東，沒有專業的攝影師，專業的房屋軟裝設計有關。后續，平臺可以考慮和軟裝設計平臺合作，提供增值服務，指導小B用戶提高軟裝設計能力。

5.3 其他

心愿單、看房行程、我（個人中心），功能看起來中規中矩吧，沒有特別亮點，后續隨著業務的完善，可以逐步優化和豐富。

第六章：表現層

APP整體以橙色色調為主，配色清新簡約。橙色是歡快活潑的光輝色彩，是暖色系中最溫暖的色，橙色與淺綠色和淺藍色相配，可以構成響亮、歡樂的色彩。蘑菇租房的logo搭配橙色，很容易讓人聯想到溫馨的小房子。

蘑菇租房整體的UI交互、界面色彩搭配做得還比較OK。有一點個人相當不同認同是首頁的好房推薦的交互模式，首頁是第一印象的地方，沒有必要下拉過多，使得首頁變成了一個列表頁。

可以推薦幾個后，點擊進入一個詳情頁，提供常見篩選條件（如性價比、交通便利、裝修好、房東靠譜、周邊環境好、熱門區域等等）或者客戶關鍵字，蘑菇租房按照自己的專業建議推薦給客戶推薦房子。

第七章：總結

如果我是產品PM，可以從戰略層面及產品落地層面坐如下優化：

戰略層優化：

從“房源真實”到“房源真實、交易透明、服務透明” ?。深耕細作，是度過寒冬最好的法寶，建議在“房源真實”的基礎，增加“交易透明”、“服務透明”，通過真實、透明構建信任的租房平臺，提供極致的租房體驗。

在產品層面，可做如下調整：

• 增加房源、房東的租客評價功能，可以參考攜程、馬蜂窩等旅游OTA產品開放對酒店、景區等的評價。
• 增加租房攻略，房屋軟裝攻略、房東吐槽、租客吐槽等租房交流平臺
• 加強現有的房東評價，除了星級評價和螞蟻信用授權外，可以把成交量、租客平均租賃時長、房屋整潔度、租客評價等開放出來。
• 涉及不良輿論和評價，建議平臺運營人員介入參與，并閉環公開透明處理這些問題，處理過程可以在投訴區或者評價區閉環處理。
• 每個城市至少有一名人員充當協調者的角色，公開透明處理租客和第三方房東之間的租房糾紛。
• 也增加房東對租客的評價，在蘑菇伙伴（B端用戶）產品可以看到房東對租客的評價。
• 對于信用高的租客，平臺可以適當給予獎勵或者補貼。
• 對于評價高的房東，可以免費刷榜推薦。

產品層優化：

• 首頁城市定位，下拉城市列表時，建議增加熱門城市。
• 首頁好房推薦，不需要下來過多，可以推薦幾個后，點擊進入一個詳情頁，提供常見篩選條件（如性價比、交通便利、裝修好、房東靠譜、周邊環境好、熱門區域等等）或者客戶關鍵字，蘑菇租房按照自己的專業建議推薦給客戶推薦房子。
• 蘑菇租房B端后臺，目前也支持線下紙質合同的業務模式，平臺非訂單標準化的簽約模式，大部分的支付賬單都需要B端商家錄入發起，存在錄入復雜的操作門檻，造成了租客和房東通過平臺對接后，后續大部分的操作可能都是繞過平臺的。在運營層面允許的話，盡量標準化合同，并逐漸往訂單化靠攏，為后續的運營、產品、服務提供標準化的管理、數據分析及優化坐基礎。

綜合來看，找房是目前蘑菇租房使用普遍，業務最成熟的一個核心功能模塊了，其余的核心功能，還需要進一步的完善運營模式才能有更好的用戶粘性。

作者：老格，擅長產品規劃和設計，擅長解決方案，擅長PPT制作，是一個懂技術的產品PM，會設計的售前咨詢。

本文由 @老格 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載。

題圖來自網絡