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榮耀標(biāo)識(shí)長(zhǎng)租公寓基本模式及風(fēng)險(xiǎn)解析
未曝出來(lái)長(zhǎng)租公寓事情的時(shí)候我參加了公司一個(gè)評(píng)審會(huì)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，本來(lái)未覺(jué)得有啥，只是認(rèn)為這是一個(gè)值得做的項(xiàng)目，沒(méi)想到通過(guò)這波房租上漲此事喧囂至今。
一、長(zhǎng)租公寓模式
此交易模式中用金融公司代指給租客放貸款的公司，簡(jiǎn)稱資方，至于金融的錢(qián)從哪里來(lái)的本文不做深究，有P2P、ABS等幾種；長(zhǎng)租公司在此代指分散式長(zhǎng)租公寓，比如自如、蛋殼、優(yōu)客逸家等。
住房需求在人口眾多的天朝自然是剛需，但是買(mǎi)房的門(mén)檻未免太高，不是誰(shuí)家都可以隨便拿出來(lái)百八十萬(wàn)，也不是誰(shuí)家都有N個(gè)口袋可以掏錢(qián)，遂租房甚至可以說(shuō)是無(wú)需驗(yàn)證的剛需。
本來(lái)住房出租是租客直接找房東的，但因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱導(dǎo)致效率極其低下，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代租客和房東通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將各自需求都呈現(xiàn)在線上，另外房子的非標(biāo)屬性導(dǎo)致無(wú)法完全通過(guò)線上的信息瀏覽查詢就可以做消費(fèi)決策，所以催生了中介服務(wù)。只是中介所能做的工作確實(shí)有限，而且每個(gè)房源情況參差不齊，想想我曾經(jīng)租過(guò)的房子豈止是不堪回首可以描述的。
那么在這個(gè)剛需中的剛需里還可以再做些什么呢？
短住酒店給了長(zhǎng)租公寓做了一個(gè)示范，即品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一管理。我可以給租戶提供類似酒店管家式的服務(wù)，你什么都無(wú)需做，只需要給錢(qián)就可以拎包入住，而且我會(huì)將公寓統(tǒng)一裝修成現(xiàn)代年輕人喜歡的風(fēng)格，年輕人不像老年人一樣喜歡講價(jià)，而且他們現(xiàn)在提倡的是品質(zhì)生活，那句話不是說(shuō)“房子可以是租的但是生活不是”。
二、長(zhǎng)租公寓給租房市場(chǎng)帶來(lái)的改變
由需求來(lái)看，長(zhǎng)租公寓這個(gè)事情值得搞，中國(guó)14億之眾，這個(gè)天花板的上限簡(jiǎn)直不要太高，在資本市場(chǎng)也有會(huì)占有一席之地不是。只是這個(gè)事情本身算是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，不要不斷投入資金獲取更多房源，而且在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代未免發(fā)展慢了點(diǎn)，雖然租房是剛需，但是市場(chǎng)受政策影響實(shí)在是太大。這個(gè)事情有沒(méi)有更多的可能性呢？
剛性需求、穩(wěn)定現(xiàn)金流、較高的天花板、無(wú)行業(yè)壟斷者，一個(gè)好項(xiàng)目的基本要素全齊。
事實(shí)上，市場(chǎng)上不乏隨時(shí)做好搏擊準(zhǔn)備的狼。自從國(guó)家出臺(tái)8.24互金行業(yè)管理辦法后，搞P2P的不好過(guò)了；資管新規(guī)后所有搞金融的不好過(guò)了。但生活不還得繼續(xù)么不是，遂在種種因素下，金融行業(yè)和租房市場(chǎng)光明正大的搞到一起。
其實(shí)本身這個(gè)事情對(duì)各方來(lái)說(shuō)都是好事一件。
- 租客：更高品質(zhì)的房源流入市場(chǎng)；
- 房東：更高的租金收益，不用自己費(fèi)心打理；
- 長(zhǎng)租公司：收入多樣化、充足的現(xiàn)金流、不斷升值的品牌溢價(jià)；
- 金融公司：更多的業(yè)務(wù)量、優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。
壞就壞在狼多肉少，而且這個(gè)生意做的是流動(dòng)人口，而且要想先將品牌打出來(lái)必須要占領(lǐng)重鎮(zhèn)。
另外雖說(shuō)這個(gè)生意是一手托兩端，但是在長(zhǎng)租公司看來(lái)可以很簡(jiǎn)單地分析出來(lái)租客是韭菜，源源不斷的有，但是房源可不是無(wú)限的，基本上算是不可再生資源，所以群狼搶奪的重點(diǎn)自然是不可再生資源。
為了什么？足夠房源后帶來(lái)的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)！
于是跟滴滴、快的大戰(zhàn)不一樣的戰(zhàn)爭(zhēng)出現(xiàn)了，沒(méi)有補(bǔ)貼的話我可以坐出租車(chē)，即使再多司機(jī)開(kāi)滴滴又怎樣，再不濟(jì)我可以坐地鐵公交嘛，還能省錢(qián)。租房市場(chǎng)完全不同，因?yàn)檫@是一個(gè)聯(lián)動(dòng)面極大的市場(chǎng)，一環(huán)扣一環(huán)。
三、無(wú)制衡下的惡果
從整個(gè)鏈條的現(xiàn)金流來(lái)看，本質(zhì)是租客跟資金方形成借貸關(guān)系，長(zhǎng)租公司代保管房租，而房東則提供住房。
他們各自的權(quán)利和義務(wù)：
- 租客：形成借貸關(guān)系后按時(shí)還款，享有房屋租住權(quán)；
- 金融公司：給租客提供資金、進(jìn)行盡職調(diào)查及貸后管理等；
- 房東：提供房屋的租住權(quán)，享有房子出租的收益權(quán)；
- 長(zhǎng)租公司：需找租客、金融公司和房東，做好服務(wù)工作（向租客提供房子、向金融公司提供借款者、替房東管理租住權(quán)）。
按道理講這樣就各自安好，但長(zhǎng)租公司費(fèi)這勁居中四方是為了什么？因?yàn)橹芷诋a(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流。自從余額寶出來(lái)后全國(guó)人民都知道錢(qián)放銀行里就是俠義之舉。所以能想出來(lái)這事兒的人會(huì)把錢(qián)安穩(wěn)放在銀行中吃點(diǎn)利息么，那必然不能。
高杠桿
反正我拿房源也要花錢(qián)，再說(shuō)現(xiàn)在借錢(qián)成本那么高，那就拿這錢(qián)來(lái)用好了。
假設(shè)一套房子2W/12個(gè)月，每套裝修成本1萬(wàn)，把房子一間間租出去，一套房子租3000元/月。
于是開(kāi)始我只有30萬(wàn)元，搞定10套房子全部租出去后，回收資金36萬(wàn)元后又可以搞定10套房子（只為說(shuō)明原理，不計(jì)其他運(yùn)營(yíng)成本），如此周而復(fù)始全城可以租的房子都在我控制下，這個(gè)杠桿率到底有多大（盡管如此莫要盲目創(chuàng)業(yè)，我們都已經(jīng)知道的事情大概率是紅海了）？
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)
在理想狀態(tài)下是這樣，但是存在競(jìng)爭(zhēng)后為了搶奪房源無(wú)法曉之以情動(dòng)之以理，只能誘之以利。羊毛當(dāng)然不可能出在我身上，最終傳導(dǎo)至需求終端。
有理想有情懷的人想著這事兒要當(dāng)做事業(yè)來(lái)做，瘋狂擴(kuò)張后發(fā)現(xiàn)最后錢(qián)都被用來(lái)租新的房源了，老的房東錢(qián)還沒(méi)給呢，最后房東沒(méi)收到錢(qián)就攆租客，但是租客又給了錢(qián)不肯搬出去，一地雞毛。
沒(méi)節(jié)操的人發(fā)現(xiàn)池子里的資金是自己幾輩子也無(wú)法企及的時(shí)候直接卷款溜走，各方都懵逼了。房東攆人，租客不還錢(qián)，金融公司沒(méi)有資金，最終無(wú)法兌付，一聲轟響，炸傷一片。
市場(chǎng)是傳導(dǎo)的，當(dāng)終端房租越來(lái)越貴的時(shí)候總有租不起的人會(huì)離開(kāi)，受之影響需求總會(huì)改變。吃飯是剛需，吃不起牛肉但我總可以吃面。
到最后大家發(fā)現(xiàn)，除了長(zhǎng)租公司，其他都是受害者，而且長(zhǎng)租公司不受任何制衡。
四、解決方案
當(dāng)然無(wú)需杞人憂天，事情總是可以解決的，分享下我個(gè)人所能想到的針對(duì)此交易模式下的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案：
- 加大供需，改變供需關(guān)系；
- 政策監(jiān)管長(zhǎng)租公司所積累的資金；
- 完善商業(yè)模式，改變純借貸關(guān)系的交易模式。
加大供需是最根本的解決方案，釜底抽薪之計(jì)；政策監(jiān)管就像共享單車(chē)押金一樣，但是市場(chǎng)嗅覺(jué)太過(guò)敏銳，出來(lái)一個(gè)商業(yè)模式就出一個(gè)政策，總有打補(bǔ)丁之嫌；完善商業(yè)模式是我們目前在做的事，基本已定，希望一切順利快速推進(jìn)，讓這種不健康的市場(chǎng)狀態(tài)少一些血色。
本文由 @一念凡心 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載
題圖來(lái)自 Pixabay，基于 CC0 協(xié)議
兩年過(guò)去了，回頭再看的時(shí)候發(fā)現(xiàn)一些隱晦的沒(méi)有提及的都在發(fā)生和驗(yàn)證。理論上這個(gè)模式還能玩一陣子，疫情的黑天鵝加劇了破滅。
最主要的不還是沒(méi)有替代品，如果有人發(fā)明出比租房更好的替代品，保證那些中介分分鐘倒閉，這就是供求關(guān)系，還是替代品，一旦有替代品，用戶絕對(duì)拋棄這被迫接受的高房租，哪輪得到這些黑中介為所欲為
這個(gè)模式下，長(zhǎng)租公司簡(jiǎn)直是另一個(gè)不合規(guī)的P2P平臺(tái)，有資金池的存在，就需要有關(guān)部門(mén)去監(jiān)管資金流向了。。。
最近一直在計(jì)算租房和買(mǎi)房的成本，租金再多點(diǎn)都可以作為每個(gè)月的房貸了，還是自己的
是的
點(diǎn)到為止么~
分析的真不錯(cuò)，但是還是希望國(guó)家政策管管現(xiàn)有的這種市場(chǎng)。
已經(jīng)約談了，但是這是純市場(chǎng)行為很難監(jiān)管。部分個(gè)體形成的影響無(wú)法倒逼法律變革，純粹是狂歡了媒體。房?jī)r(jià)高企的情況下很多地方政府已經(jīng)規(guī)劃租房市場(chǎng)了，只要加大供應(yīng)，沒(méi)有足夠多的利益也就沒(méi)有群魔亂舞了。
以前租的優(yōu)客逸家，1200單間太貴了，換到了城中村，現(xiàn)在武漢為了城市形象，搞拆遷，封出口 :|，又要開(kāi)始和中介長(zhǎng)租公寓們斗智斗勇了
雖然裝修標(biāo)準(zhǔn)化了，但是服務(wù)很難標(biāo)準(zhǔn)化，也就不足以撐起溢價(jià)，有些長(zhǎng)租公寓亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。租房是暫時(shí)的，多投資自己多賺錢(qián)才是王道。
是的，還是賺錢(qián)買(mǎi)房比較好，租房市場(chǎng)又要跟以前買(mǎi)房一個(gè)套路了
我想不管怎么說(shuō)，租房都是剛需，作為剛畢業(yè)的我來(lái)說(shuō)只能先租房的我來(lái)說(shuō)能簡(jiǎn)單方便的租到舒適的房是最需要考慮的，既然長(zhǎng)租房已然算是成功的，它有他的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，畢竟也是幫我們解決了很多租戶的需求，我們只能對(duì)于這種借貸保有警惕之心，了解之中的關(guān)系，但我們可能有時(shí)無(wú)法完全從中抽離出來(lái)，同時(shí)希望相關(guān)的政策有所保護(hù)與監(jiān)管。這輩子在我國(guó)，房真的是個(gè)好東西，哈哈。
漲吧，等漲到一個(gè)月幾萬(wàn)塊，就行了，都直接買(mǎi)房，租個(gè)毛線
就是這種脹而不破最惱火了。
請(qǐng)審批
想是很好，說(shuō)是不是中介，但跟中介套路一樣，租金高的問(wèn)題沒(méi)解決，雖然免押了，到各種管理費(fèi)打掃費(fèi)用比一般租小區(qū)還貴
據(jù)我調(diào)查，高很多很多。
只想問(wèn)一句，憑什么不經(jīng)允許用租戶的信譽(yù)去借貸
經(jīng)過(guò)租戶允許的，是租戶自愿貸款的
肯定是用戶自己貸款的，但是實(shí)際操作中可能大多數(shù)人甚至無(wú)法理解所有借貸條款的意思，更有很多人對(duì)利率、服務(wù)費(fèi)等各種名目的費(fèi)用了解不清晰透徹，更不會(huì)計(jì)算。
應(yīng)該是中介簽合同的過(guò)程中，沒(méi)有特別指出借貸條款，所以租客會(huì)覺(jué)得已經(jīng)把房租付給中介，但實(shí)際上是和金融公司產(chǎn)生了借貸關(guān)系。。。
坐標(biāo)深圳，5個(gè)月時(shí)間，房租漲價(jià)800塊，自如跟蛋殼說(shuō)：跟我有個(gè)蛋關(guān)系？不都是市場(chǎng)定價(jià)嘛
深表理解和同情，店大欺客。而且房租和房?jī)r(jià)的共性是一旦推上去就不會(huì)下來(lái)。
zf鼓勵(lì)租房市場(chǎng)，出現(xiàn)資本逐利的情況也不奇怪，只是害了我等無(wú)名小卒！問(wèn)題根源其實(shí)大家都懂……
國(guó)之大，難以一策蓋之，給點(diǎn)時(shí)間吧。
現(xiàn)在是按下葫蘆浮起瓢，
做好自己的事情，管理好自己和家庭風(fēng)險(xiǎn)，為自己和家庭打造護(hù)城河，其他的，且隨TA去吧。
資本進(jìn)入市場(chǎng)就是為了獲利，腥風(fēng)血雨一番廝殺，最終還是要抽底層的血，政策法規(guī)的制定已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)的發(fā)展，亡羊補(bǔ)牢為時(shí)已晚
其實(shí)麻煩的是大量的住房剛需因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題由買(mǎi)房變成租房，導(dǎo)致租房需求旺盛。在各種因素刺激下，造成租房?jī)r(jià)格飛漲引爆了民眾情緒。