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本文作者將從客觀的視角，發表自己對長租公寓的一些看法，一起來看看~enjoy

這段時間，所有的聲音都在對長租公寓口誅筆伐，杭州鼎家破產的新聞，更加坐實了這些罪名。

在這風口浪尖上，我來說說對長租公寓的一些看法，姑且把長租公寓、租金貸、ABS三種模式單拎出來解析：

一. 長租公寓

1. 定義

一種是集中式公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟或整棟中的幾層)，統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。這類公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以來，萬科、龍湖、遠洋等開發商的集體入局，讓集中式公寓更加火熱。?

另一種是分散式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源， 經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。目前，這類公寓市場份額最大的是鏈家旗下自如，其他品牌有我愛我家旗下相寓、青客公寓、蛋殼等。（因為這個模式會牽扯到三方（房東、租客、中介），等下我主要分析在這個模式下進行分析）

2. 形態

3. 各方利益點

• 房東：省心+在競爭市場下的超額房租紅利（進入壟斷格局之后不會再有）
• 租客：提供標品，結束傳統租房體驗糟糕，房屋質量參差不齊，且租戶的居住權益時常受到侵犯的痛點。
• 長租公寓中介：賺取價差利潤

長租公寓是未來租賃市場的發展方向，健康成長的話，能夠達成一個三方共贏的局面，也是因此，敏銳的資本嗅到了這個充滿金錢味道的商機，這條賽道上迅速聚集起了地產標桿、中介老大、連鎖酒店龍頭以及一眾創業公司，自2016年起，就加速邁入了群雄逐鹿的戰國時代。

而年初，自如A輪融資40億，蛋殼B+輪融資7000萬美金的事實，也一再地提醒我們，另一個新的市場已經拉開大幕，只等崛起。

4. 利潤分析

長租公寓方利潤=租客房租-房東房租-裝修成本均攤-運營成本

其中，租客房租>房東房租

5. 長租公寓的演進方向

（1）薄利逼迫下的搶占房源大戰

完全按照上述利潤方式來看，長租公寓利潤單薄，確實如相關企業所說利潤率只有1~2%，薄利就必須多銷，因此，大量搶占房源，就勢在必行，只在通過大量的反復的商業行為，形成流暢并巨量的租房線條，才有可能在這個市場上有所收獲。

（2）爭取房租的定價權

長租企業想要獲取更多的利潤，除了多銷，另一種可行的方式就是提升利潤率，也就是在房東房租長約不變的情況下，提高房客的房租，但房租是一個公開市場，甚至可以說是一個完全競爭市場，長租企業在這個市場上只能被動接受房租價格，而沒有定價權。只有這個市場進入寡頭壟斷或完全壟斷市場時，價格才能為企業左右。

因此，多銷和定價的兩個需求，都會把長租企業往搶占更多房源的行為上推進，這也是去年到今年，搶房大戰的根源所在。

二. 租金貸（信用住房）

1.0 階段

（1）定義

租金貸，是消費分期的一種。初始形態是：租客租下房東的房產后，向資金提供方進行借貸，由資金提供方將租金交付于房東，之后再由租客向資金提供方分期支付資金和資金使用產生的利息。

2014年發起于成都的斑馬王國，通過這種模式迅速發跡，一路把火點到了北京；后期各個小貸平臺迅速跟上，出現了會分期、租了么、房司令等專門主打租金分期企業。

（2）形態

（3）各方利益點

• 租客：減輕一次性付款壓力，將租金拆解為月付
• 租金貸提供方：賺取貸款利息

（4）利潤分析

• 租金貸利潤=租客房租+房租貸款產生的利息-房東房租
• 其中：租客戶租=房東房租

2.0 階段

（1）定義

隨著長租公寓和消費金融的結合，出現了現在被痛批的第二種租金貸：即租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的資金提供方簽訂貸款合約，資金提供方將租金支付至長租公寓方，租客向該金融機構按月還清租房貸款。

例如，國內規模最大的長租公寓自如為租客提供的與京東金融合作的“自如白條“，租客首次付款需要交付押金+首期房租+服務費，之后每月支付當期房租+服務費+分期手續費，費率為6.27%

（2）形態

（3）各方利益點

• 租客：減輕一次性付款壓力，將租金拆解為月付長租公寓：賺取貸款通道費+擁有自己的資金池（這是本不該有的）
• 租金貸提供方：賺取貸款利息

（4）利潤分析

• 租金貸提供方利潤=房租貸款產生的利息
• 長租公寓方利潤=租客房租+房租貸款通道費-房東房租-裝修成本均攤-運營成本+資金池期限錯配利差
• 其中：租客戶租>房東房租

（5）解析

2016年，我愛我家旗下的相寓和房司令合作，頭一次把租金貸引入了長租市場。自此，掀起了租金貸2.0階段的開端。相寓和房司令的合作充滿試探的味道，一年房租的貸款利率，僅設計在2點幾個百分點，不可謂不慎重。這個試探初嘗甜頭，相寓通過此舉，率先成為了長租公寓里面能夠賺錢的唯一一家。這個試驗的效應非常明顯，之后，越來越多原來利潤非常單薄的長租公寓開啟了和租金貸合作的模式，以增加自己的盈利空間。

在2.0形態中，長租的暴雷隱患初現，中介方手上并沒有房屋所有權，卻從資金方獲得了本應屬于房東的長租資金沉淀，也就是產生了俗話所說的“資金池”。

租金貸并不可怕，可怕的是因為資本逐利性所帶來的兩類亂象：

第一，強制貸款付租金。

強制貸款付租金，是長租公寓被投訴的重要行為之一。加入租金貸這個新的變量之后，長租公寓從薄利行業搖身一變為金融杠桿行業，所以，盡量多的租客都加入現金貸，成為長租公寓強烈的訴求，因此也催生了“強制貸款付租金”的惡劣行徑——

首先，是提高非貸款付租金的門檻，一般要求半年付或是年付，堵上租客自付房租的后路；

之后，再以各種優惠手段誘惑租客辦理租金貸，讓租客以每月多付一點點利息（一般是幾十上百塊）的代價，換取可以月付房租的貸款計劃（也有某些長租公寓為了快速擴張資金池，選擇自付利息）。

對于租客來說，“強制貸款付租金”的行為，起碼有兩項要打上差評：

• 租客不知風險：許多房屋租賃中介通過租金打折等優惠手段以誘惑租客辦理貸款或信用卡分期，但是在推銷的過程中并沒有明確告知甚至提及其中的貸款合同以及潛在風險；
• 租客不知情：比不知風險更糟的是，部分租客完全就是“被貸款”，在租客并無貸款需求或完全不知情的情況下，公寓/平臺私自使用租客的身份信息辦理了租金貸業務，而租客在租房全程中對于產生貸款事項并無認何了解，到頭卻被資金提供方追債。

第二，資金池無人監管。

資金池的構成，原來是房東剩余的房租，但由于有了期限差，長租公寓方就有了從資金池獲得收益的可能性。

想通過資金池獲益原本無可厚非。但是資金池在國內不合法，同時，長租公寓的資金池并沒有任何監管介入，徹底成為了法外之地，無法奢求這類資金池能建立備付金制度。

這也是我吐槽過P2P的，如果把資金池的安危都置于企業家的良心上，那這個資金池里的資金到哪里去，就不好說了。

如果說長租公寓崩盤，也就是崩在這個地方。如果長租公寓資金池爆倉，對于幾方都會帶來嚴重的利益侵害：

• 房東的后續租金全部落空，只能選擇驅趕房客；
• 租客的貸款合同簽了一年，房子不讓住了，貸款卻還得還；
• 租金貸已經把錢支付給了長租公寓，但租客沒房住，就不還貸款，最后產生大量壞帳。

三. ABS

1. 定義

ABS融資模式是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。

以“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”為例，其基礎資產為小額貸款，自如1號以小額貸款的預期收益作保，發債融資，預期收益率5.39%，并由自如兜底。

2. 形態

如下是自如1號的交易結構圖——

為了便于大家理解，我畫了一張更簡單易懂的圖——

3. 各方利益點

• 租客：減輕一次性付款壓力，將租金拆解為月付
• 投資人：獲得投資金額5.39%的收益
• 外貿信托：賺取貸款利息7.06%（自如所有貸款利率均為6.27%，貸款期限均為11個月，采用等額本息還款方式，在此種模式下月利息為0.57%，按照復利計算的年化利率為7.06%）
• 長租公寓方：賺取價差1.56%=7.06%-5.50%（循環期內按季度付息，計算5.39%的票面資金成本為5.50%）

4. 利潤分析

• 租金貸提供方利潤=房租貸款產生的利息
• 長租公寓方利潤=租客房租-房東房租-裝修成本均攤-運營成本+ABS盈利

其中：租客戶租>房東房租

5. 解析

不講究的話，ABS模式可以看作是升級版的租金貸，只不過在上一個模式中，是引入了一個第三方來作資金提供并付出利息，而在ABS中，長租公寓通過發債得到大量資金，直接自己既做中介方，又做資金提供方，雙槍齊發，提高利潤。

同時，ABS雖然產生了募資，但相對上一個模式中的資金池來說，募資資金有專門的托管機構，也因為有了多方參與并在國家備案而產生了更強的監管，基本能夠做到?？顚Ｓ茫茈y產生爆倉問題。

由于每天都會收到現金還款，自如ABS的現金流穩定，而且貸款額度和底層資產池具有小額分散特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩定持續的支出，違約率較低，所以評級為AAA+，至今從未出現過逾期。

當然，ABS的底層資產并非房產租賃合同的債權，而是小額貸款，也是說明目前只做長租利潤微薄，不足以支撐5.39%的資本價格，說明在當前市場環境下，如果長租沒有金融手段參與，目前并算不是暴利。

但是，1號發行5億，2號兩期共20億的規模，也亟需自如在ABS項目中，不斷的擴大底層資產規模。最終產生的結果與資本的驅動效果類似，都需要去市場上搶奪房源。

而且，在資管新規已經明確要“去通道”的前提下，自如這種操作前景也不容樂觀。

最后想說一句，盡管長租公寓確有值得整改和修正的地方，但是長租公寓帶來的暴雷和社會問題，從嚴重程度上是不會超越P2P的，畢竟長租公寓倒塌暴雷，損失的是最多不過一年的房租，而P2P暴雷，卻是毀了好多人的一生積蓄。量級不同，災難亦不同。長租公寓，需要的是監管介入下的正規經營，而不是放大恐慌下的一棍子敲死。

以一張截圖作為今天文章的結尾，這是鼎家暴雷后，兩位群友的對話。個中滋味，大家可以自己體會。

作者：萌馬，公眾號：萌馬有錢。知時節資產管理聯合創始人、運營總監。原大眾點評產品市場負責人。

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