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區別于傳統辦公室的死板，共享辦公室更具有活力，且現代感和科技感十足，是一種開放性文化的象征。

繼一波一波的共享概念、喧嘩褪去，除了造就了共享單車之外，其他的奇葩共享概念已經退燒，而其中共享辦公空間的業務是我比較看好的，可能也是未來增長比較好的業務。接下來我們來簡單聊一下為什么共享辦公空間火了？

一、市場現狀

其實共享辦公空間很早就出現了，最初的形態應該是創業孵化器類型的。

• 傳統的辦公樓寫字間：傳統租賃方式，租賃方只負責基礎的物業管理，缺乏靈活性和個性化，對承租方的資金要求較高，適合于中大型企業。
• 創業孵化器加速器：面向創業階段，提供創業扶持，資金要求較低，一般面向投資機構投資過創業公司，提供短期的過渡；
• 共享辦公空間：應該是類似孵化器的一種升級和擴展，面向小微企業，盡可能提供完善的物業、行政、及其他創業扶持、資金、資源等多方面的配套服務，包括設備設施、會場使用租賃等等。一般都是對獲得的空間進行整體改造，提供統一或個性化的空間使用訴求，兼顧開放性和私密性，提高整體的空間利用率，價格相對較低，有很高的靈活性和可擴展性。

目前市場中比較多的共享空間租賃企業不在少數，比如：

• 氪空間：高端聯合辦公（https://www.krspace.cn/best/?from=brandtitle&terminal=pc）
• 納什空間：小企業的超級辦公室 （https://www.nashwork.com/beijing/）
• Wework：高端辦公空間（https://www.wework.cn/#/）
• 無界空間：倡導工作美學的聯合辦公空間（http://www.wujiespace.com/）
• Regus（雷格斯）：以你喜歡的方式，隨時隨地辦公（https://www.regus.cn/）
• URWORK （優客工場）：一站式租賃辦公平臺（https://www.urwork.cn/）
• ……

這里面我曾去過位于北辰國際中心的納什空間以及位于望京的氪空間。

完全區別于傳統的辦公場景，相對而言，更具有現代化和科技感，更有一種活力，你可以認為共享辦公空間是一種開放性文化的象征，沒有那么拘泥和死板，更具包容和張力，放一張圖感受一下。

二、市場需求

小型創業群體的數量，對應小型辦公空間的需求量，決定著市場空間的大小。

2015年中國平均每天新登記企業1.2萬戶，比2014年日均新登記企業1萬戶有了明顯提升。新登記的企業中，96%屬于小微企業?！半p創”對就業增加的貢獻約為20%。大學生創業也成為趨勢，2015屆大學生中約有20.4萬人選擇了創業。

我這里暫時還沒找到最新的數據，但是相信近幾年隨著“大眾創新，萬眾創業”的提出，創業門檻極大的降低，將會促成越來越多的人加入到創業的行列。

且不說最終存活的有多少，正是因為市場的有機更新，才保證了這個市場有足夠的需求活力。

創業者的數量分布，在很大程度上決定了共享辦公空間的分布，這樣的分布一定具有城市的依賴性。

以近幾年的創業情況分析：

以創業熱度得分來看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都、武漢、南京位列前十；從政策環境得分看，前十名是北京、天津、上海、深圳、杭州、蘇州、青島、武漢、廣州、成都。

而位列智力支持得分前十的城市是北京、南京、上海、杭州、武漢、廣州、西安、天津、重慶、成都。

綜合來看這些城市應該是共享辦公空間可以率先落地的地區，觀察眾多的共享辦公空間企業在全國的布局可見一二，當然北上廣深無疑是首選。

三、資源供給

城市可改造空間數量：辦公樓、寫字樓、廢舊廠房、綜合體等等。

• 持續快速小微企業數量對辦公空間的需求與市場資源配置不均衡之間的矛盾。這句話是不是很熟，對了，十九大報告“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。
• 物業地產運營和服務能力的限制，加上資源的分散性，以及利益的短視性，很難跟隨市場的需求快速響應，靈活性和個性化不足。
• 目前的辦公空間均是較大的辦公場地和空間，成本高，靈活性、便利性、擴展性嚴重不足。
• 企業面臨的租金壓力，讓許多企業考慮更低廉的方式，而退出了傳統的辦公樓，物業或地產面臨著一部分存量空間的消化，且寫字樓空間空置率一直是令資產持有方頭疼的問題。這方面可以看下網上一些報告，如《2017年中國熱門城市的辦公樓租金價格走勢分析》等等。
• 當然優質的辦公樓一定是稀缺資源，而實際情況是，更多資源沒那么優質，這些資源通過企業的改造運營，有著極大的空間成為相對優質的辦公空間資源，以便于提供給更加廣泛需求方。

共享辦公空間的塑造，是城市辦公租賃市場中一項極大的支撐，從長期來看將成為辦公租賃市場的主要供給形式。

四、核心關鍵

1. 核心

個人認為，共享辦公空間的優劣好壞，取決于兩個方面：體驗+效率，在市場空間相對充足的情況下，這將是共享辦公空間最大的競爭力，也是核心。

• 體驗：線上體驗+線下體驗+品牌體驗，線下空間體驗是基礎，線上體驗是延伸，品牌體驗是認知傳播。共享辦公空間實質是創造了一種新的辦公體驗，如果體驗欠缺，用戶自然不會買單。
• 效率：高效管理和服務，如何提高全流程上的管理、控制、使用、服務效率是決定盈利空間大小關鍵因素，也是決定企業在競爭中突圍的關鍵。

2. 關鍵指標構建

根據以上分析的核心點，我這里嘗試構建一些關鍵指標：

• （平均）出租率：衡量空間整體的出租狀況，出租率越高，企業越健康。
• 空置率：與出租率相對。
• 退租率：一段時間內，退出辦公空間的衡量指標。
• （平均）單位面積成本：衡量單位面積下改造、服務、維護等的成本，單位面積成本越低，其增值空間也就越高?？梢栽偌毞譃椋簡挝幻娣e改造成本、單位面積運營成本。
• （平均）單位面積利潤率：體現單位面積下的綜合收益指標。
• 空間總面積：管理面積越高，聚集性越高，規模效應越明顯，是體現綜合實力的重要指標。
• （平均）單位面積改造時長：衡量改造周期長短，改造效率高低。
• （平均）改造周期：指的是從獲取空間之后，完成改造的平均時長。
• （平均）空置周期：指的是從改造完成，到完成出租的平均空置周期。
• 空間周轉率：指的是在一定周期內，空間內的企業流轉更替情況。
• 平均租賃周期：指所有租賃用戶，在空間內駐留的時間長短。
• ……

以上只是出于自己拍腦袋的一些指標，未必準確，如果有同學在類似的企業可以跟我溝通或者幫我親身驗證下。

五、寫在最后的一些想法

• 這項業務本身就是一個比較好的業務，盤活了城市中一些閑置空間，提高了空間的利用率，這應該是ZF所倡導的，相信與ZF的合作將會是一個非常重要的途徑。
• 區域性，集中性的大型共享辦公空間的改造將會越來越多。
• 融合現代、科技、休閑、自由辦公、社群運營、文化體驗于一身的空間將越來越受歡迎。
• 共享辦公空間將融入更多前沿文化，如：主題性的共享辦公空間、二次元文化等等。
• 規?；獙⒃絹碓矫黠@，整體運營能力和運營成本的控制，將很大程度上左右企業的發展。
• 共享辦公空間的發展會更加多元化，市場競爭長期存在。

注：部分統計數據來源于《2016中國創新創業報告》

作者：Colin，公眾號：頗有微詞（poyouweici），我的記憶不好，但我會寫字。

本文由 @Colin原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

題圖來自unsplash，基于CC0協議