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榮耀標識共享辦公：華麗互聯網故事下的物業生意
共享經濟的浪潮過后，共享單車巨頭ofo在垂死掙扎，共享汽車巨頭滴滴深陷盈利危機，而共享辦公卻還處在漫長的“嬰兒期”，它的未來無比廣闊，但能不能活到那個時候還是個問題。
打造一個辦公空間，讓人們暢享生活，而不僅僅是生存?！@是共享辦公鼻祖wework描述的美好愿景，這揭示了共享辦公的本質：一種對理想生活方式的販賣。
商業競爭的制高點便是文化的滲透，尤其是深入到生活的本質層面，這種理念一旦深入人心，往往能誕生改變時代的偉大企業，比如：“第三空間”之于星巴克，“家居指南”之于宜家。
以上三家有個共性，都是做“空間”的生意，分別指向了家庭、休閑和工作三個維度，最終都可以回歸到一句被文藝化的哲學格言——“人應當詩意地棲居于大地之上——海德格爾”。這是當代商業文明的高明，也是當代商業文明的庸俗。
到了全球化的互聯網時代，空間的邊界被無限拓展，走到了二維的無限場景，網絡協同的幾何效應，讓商業有了更大的想象空間，共享辦公就是基于此講得一個互聯網故事：物理規模——會員規?！诰€社區。這個“三部曲”就是wework對資本喋喋不休的商業模式核心，并因此撐起了目前470億美元的估值。
自15年爆發始，國內共享辦公至今已野蠻生長了四年，wework帶來的不僅有高估值的希望，還有前途未卜的迷茫。
共享辦公的“偽共享”：一邊在增長，一邊在想象
風口經濟的共性在于，即便沒有清晰可預見的商業變現模式，資本依然有辦法讓規模瘋狂增長。
共享辦公的崛起，還在于新經濟周期下的市場刺激，wework誕生于美國金融危機后的經濟復蘇的10年，國內的企業主要源于14年“大眾創業，萬眾創新”政策鼓勵下的創業浪潮。
在“共享經濟”概念支撐下，全球三大共享領域的巨頭Uber、Airban和Wework的估值分別達到了1200億、310億和470億美元，相對前兩大巨頭，Wework的“共享”顯然有些特別：
- 它并非對原有閑置資源的盤活，從而發掘存量價值，譬如私家車的閑置座位和住宅的閑置房間，而是更接近于“二房東”的租賃模式，改裝升級后賺差價；
- 它目前還算不上真正的第三方平臺，撮合交易的紐帶作用并不明顯，而是自營物業，更接近于綜合辦公服務提供商。
尷尬的地方在于：三者都在2010年左右成立，經過多年發展后，Uber和Airbnb都已實現了盈利，起碼跑通了一個清晰的財務模型，而Wework還在擴大虧損中。
在2018年前9個月，WeWork虧損了12.2億美元，而2017年全年該公司虧損了9.33億美元。據公開的一份投資者簡報顯示：該公司在2018年前9個月的虧損較上年同期增長近3倍至12億美元。
但幸運的在于：在今年1月份被軟銀追加20億美元的投資后，wework的估值增長到了470億。而且，對于虧損擴大也有說得過去的正當理由，wework的規模仍然在高速擴展中。無論是自營的“建建建”，還是并購的“買買買”，2018年wework在中國耗資25億元收購了裸心社，加速了本土化過程，其實它原本還想合并國內第二大巨頭氪空間。
Wewrok的增長也給了其中國學徒們信心，用同樣的故事講給中國的資本聽。
去年的時候，《第一財經周刊》曾就“共享經濟”能給辦公室物業租賃這門生意提升多高的利潤率，采訪過眾多業內創業公司，但并沒有得到一個清晰的答案。入局者都忙著跑馬圈地，變現的事情后面再說，這也很符合風口創業的一貫調性。
除了wework的神話故事外，還有個重要原因應該在于：共享辦公大概率會是未來的必然趨勢走向，而不是曇花一現的泡沫。
作為物業的新故事，全球五大房產咨詢公司都十分關注這條賽道的發展，其中仲量聯行在行業最熱的時候做過終端用戶（共享辦公的用戶）的調查，出具了一份名為“轉瞬即逝，還是大勢所趨”的報告，最終結論傾向于后者。
據中商產業研究院數據庫顯示：截止到2018年6月底，中國共享辦公平臺數超過300家，布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。而根據艾煤咨詢發布的《2018中國聯合辦公行業監測報告》：2016—2022年，中國聯合辦公行業市場規模不斷增長，增長率達159.3%。
不難預見，聯合辦公正在逐漸成為未來的主流辦公模式，
長遠來看，共享辦公依托的時代背景是企業形態的變化——團隊小型化和組織分布化，“大平臺+小團隊+離散辦公”是互聯網經濟下的大趨勢，這幾乎是商業的共識。
盡管變現模式還不清晰，但在可預見的無限廣闊未來前，擴張才是要務。正如氪空間創始人劉成城在接受《亞洲金融》采訪時所說：“現階段，有實際意義的社區規模是氪空間的首要任務，盈利能力是第二重要的衡量標準。”
不過說到底，增長并非僅僅為了更好看的數據拿到更多的估值，也不止在于市場競爭的不進則退，而是過去幾年的經驗也證明了，在共享辦公賽道，規模擴張是唯一通往未來的道路，是沒有選擇的選擇。
互聯網思維的幻滅：小而美已死，大而全難活
從14年的興起，到15年的火熱，再到18年的深度洗牌并購，走到下半場的共享辦公，現在終于不再談互聯網的未來故事，也認清了行業還處在物理規模擴張的初期，但資本的寒冬卻不期而至，提前將盈利的問題擺上了臺面。
即便未來再美好，共享辦公終究是門要落地的生意，創業者可以對資本講wework的故事。但面對企業用戶，也得有讓人家買單的理由，大體來說分為兩個方面的服務：
- 虛擬價值：開發的聯合辦公環境賦予的社群效應，知識分享、靈感激發和創業氛圍之類；
- 增值服務：綜合業態的物業服務，還有資源對接、培訓體系、媒體報道等。
前者都差不多，后者才是競爭產品的差異化體現。早期的創業公司往往企圖在后者拉開距離，這是產品經理講故事的風格，并利用創業團隊的自有資源來進行營銷，拉幾個天使投資人、創業導師來辦公室坐坐，和這些初創企業的小老板聊聊天，打打雞血，讓空間帶上“資源整合器”的光芒。
但事實證明：提前用上“互聯網思維”的共享辦公企業都死在了早期。2016年，包括地庫、孔雀機構、MadSpace在內的一系列聯合辦公空間倒閉，也提醒了行業眾創空間生態系統的脆弱。
在筆者看來，盲目互聯網思維致死的原因有兩點：
- 共享辦公的客戶大部分是初創企業，相對于花里胡哨的各種增值服務，他們更愿意接受踏踏實實的性價比，活下來才是關鍵。面對共享辦公空間的“二房東”的高溢價，而不如去租個住宅小區劃算。
- 共享辦公的企業在具有足夠規模的客戶群體之前，根本不具備足夠的議價能力，能夠將第三方的服務打包低價輸送給客戶，市面上那么多服務提供商，憑什么讓客戶一定選擇你合作的，還讓你中間商賺差價。
優客工場的創始人毛大慶在深入研究過wework后曾得出一個結論：“小而美”的模式行不通，聯合辦公必須有規模，然后才能在生態閉環中通過各種增值服務賺錢。
按照氪空間劉成城的說法：沒有50萬的會員規模和500萬個項目，銷售增值服務的生意不太行得通。
業內也有其他說法，但最低也不少于20萬的會員規模，而目前，國內沒有任何一家公司能夠做到。從這個角度出發，行業還整體處于物理規模擴張的階段，距離增值服務的花式變現還比較遙遠。所以，目前經歷大浪淘沙后存在的幾個頭部，wework、氪空間和優客工場仍在進行瘋狂的規模擴張。
但問題在于：服務平臺的故事還遠，資本的耐心卻有限，這畢竟是燒錢的重資產運營的賽道，后續的糧倉能有多大保證？
就在去年12月份，孫正義本打算以160億美元收購WeWork大部分股權，但因wework在財務上的持續虧損并擴大，多數投資者懷疑wework估值虛高而強烈反對，最終軟銀改為投資20億美元。
而就在幾天前，氪空間也非常低調地完成了B+輪融資，由歌斐資產追投的幾千萬元，相比去年6月份的B輪3億美元大為縮水，當然，這也可能是人家不缺錢。
或許是早已預見此問題，為了控制成本，國內兩大巨頭走向了兩個完全不同的兩個方向：
氪空間借鑒了小米的“供應鏈改造”模式，通過精確的成本控制，讓其設計團隊搜集空間設計的40個指標，分為財務模型敏感性和用戶體驗敏感性，精確到改動一個參數就能影響約5%的利潤率
這其實是走的wework的路線，某種意義上而言它也是一家數據公司，在兩件事上積累了大量數據：一是什么是好的辦公地點；二是，怎么優化室內空間。他們的數據能力可以實現在增加一張桌子時比一年前成本節省提高33%。
而優客工場則是選擇開放加盟，將自己定位為“辦公服務提供商”，這其實走的是連鎖酒店的“輕資產”模式——由業主提供物業，品牌方幫忙管理并提取抽成。
這也讓優客工場一躍成為了國內規模最大的共享辦公品牌，其官網顯示：截止2018年12月，優客工場在全球44座城市及新區布局了200余個共享辦公空間，除了進駐商業氛圍濃厚的一線，連揚州、開封、襄陽、拉薩等三四線城市也有它的據點。
在資本的冬天，沒有什么比自我造血更加重要，為了給投資者更多的信心，2018年，優客工場宣布為國內首家實現盈利的共享辦公品牌。而氪空間也表示：2017年以來新開的門店,經過三個月的爬坡期后,進入成熟期的都實現了盈利。
至少全球老大wework的估值還在上升，而共享辦公的線下物業屬性讓行業也不可能出現真正的壟斷。所以，即便經歷了三年的洗牌，剩下的玩家們依然還可能得到資本的青睞，但要走到那個理想中的未來，通過增值服務來講故事，依然還有漫漫征途。
到底還是個物業生意：排隊進場的開發商，多元化的業態組合
經過兩年多的觀察，2017年房地產開發商開始大批量進場了，估計也是他們終于發現：不管共享辦公的互聯網故事吹得天上去，但說到底還是個物業生意，并且顯而易見這是未來辦公的趨勢所向，不管是抓住機遇還是戰略防守，總得進場玩一玩。
其實早在2014年，SOHO就創辦了聯合辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹親自站臺，將聯合辦公業務稱為“SOHO中國未來發展的主要推動因素之一”。不過當然講得不是線上社區的故事，而是物業租賃的升級。
2017年6月和11月，雅居樂和凱德分別推出了自己的聯合辦公品牌“寰圖”和“凱德·C”，正式進軍這條賽道。2018年7月，瑞安房地產旗下的中國新天地推出了全新辦公品牌INNO，也開始試水聯合辦公，11月，中海商業推出旗下的商務聯合辦公品牌OFFICEZIP。
開發商的優勢在于：自持物業、資金雄厚且品牌成熟。某種意義上講，它們更像是正規軍，帶著多年物業經營的經驗，具備更靈活的轉身空間，能將線下物業形態、空間設計、場景分類的排列組合玩出花來。
從目前商業地產界的表現來看：至少聯合辦公空間正在成為一個非常重要的組成業態，商場招商甚至將其作為主力引流項目引進，不僅能帶來人氣，還能消化存量空間。
一些酒店也在將傳統的大堂改造為聯合辦公空間，以迎合一般商務旅客和職業人士的需求。全球商務旅行協會研究部門主任杰茜卡·科利森表示：“和老一輩的相比，千禧一代的商務旅客更具有游牧精神，他們更常待在室外。酒店業注意到了這點不同，于是越來越多的酒店開辟了聯合辦公區?！?/p>
共享辦公創業公司和傳統商業地產公司最終在一點上達成了共識——共享辦公脫離不了物業服務的本質，空間即服務，還是先把三維世界的事情做好，社群的故事先放一放。
他們也都在干一件事情，構建基于物聯網的多元化智能辦公場景，無論是智能門禁、智能儲物柜、云打印、無人零售、智能咖啡機、智能會議室等辦公場景主力配備，還是母嬰室、瑜伽房、迷你KTV、SPA等邊界場景拓展，先把線下的辦公生態做起來再說。同時，不遺余力的做大規模，搶占市場。
作為千禧一代出生的人，筆者本人恰好也在共享辦公空間工作，也非常喜歡這種工作形態，并且相信這是未來的必然趨勢。作為用戶而言，我很樂意見到聯合辦公空間的競爭升級。但站在行業的角度，還是提醒各位玩家做好打長期戰的心理準備。如果按照高力國際的數據推測，2030年，30%的辦公空間將以聯合辦公的形式存在，這不是互聯網無限邊界的戰場，而是有限土地擴張的競爭。
作者：木宇，公眾號：泛財經新媒體（微信ID:TanglangFin），重點關注上市公司、Fintech、區塊鏈等財經金融領域。 《財富生活》等多家雜志特約撰稿人。
本文由 @螳螂財經 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載
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