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本文嘗試著用需求分析的角度去剖析“買房”這個大選擇，enjoy~

我相信每個人都會遇到過這個問題：

“這東西挺貴的，我不知道它值不值，也挺想買，但怕浪費，該怎么辦呢？”

都說我們是研究比較和選擇的一群人，如果你深諳當(dāng)中價格和需求的關(guān)系，也許你每次面對這種問題的時候，你會變得更加從容和自信，并且很少會買到不合適的東西。

這個周末去香港開了個戶，吃了一頓美味的刺身大餐。在坐直通車的時候，總結(jié)了一些最近遇到的觀點和思考，我嘗試著用需求分析的角度去剖析“買房”這個大選擇。

趁著這個機(jī)會，分享給大家：

需求并不是發(fā)明家的專利

首先，需求并不能被發(fā)明出來，不然我們的需求分析方法就是瞎扯，下面我說說為什么。

大約在三年前，我的一個同事曾和我討論過一條很有意思的問題：需求到底能不能被創(chuàng)造出來？盡管她一直認(rèn)為，需求就是被創(chuàng)造出來的，而且越厲害的人，創(chuàng)造需求的能力就越強(qiáng)，例如喬布斯。

我不知道她抱著這個觀點馳騁在產(chǎn)品的設(shè)計市場里，會不會被其他人質(zhì)疑。但直到現(xiàn)在，我還是保留我的意見：人類只是在不斷發(fā)現(xiàn)新需求，需求是客觀存在的，并不能被創(chuàng)造出來。

更多時候，需求是一種發(fā)現(xiàn)，而不是一種發(fā)明。

發(fā)現(xiàn)是既有存在的事實，它和其它事情都存在著聯(lián)系，只是我們一開始不知道，對應(yīng)的是觀察、好奇心、同理心。而發(fā)明卻是新事物，誕生伊始才嘗試和其它事情產(chǎn)生聯(lián)系，對應(yīng)的卻是創(chuàng)造力、做整合的能力。

但請注意，發(fā)明在嘗試和其它事情建立聯(lián)系的時候，這個過程有可能是不成功的。所以我們通常用好與壞來評論這個發(fā)明，基于市場競爭和淘汰是常態(tài)，好的發(fā)明才能被保存下來。而發(fā)現(xiàn)因為是既定存在的聯(lián)系，不存在成功與否的概念，自然就沒有好壞之分，更多時候，我們都是習(xí)慣用關(guān)系強(qiáng)弱來衡量它們之間的聯(lián)系。

需求分析的意義，是找出需求與需求之間的聯(lián)系，從而根據(jù)用戶的實際情況細(xì)分出這個需求的使用場景，并做出合理的判斷。

這種方法對與那些剛誕生不久的物體，是起不到分析作用的，畢竟他還沒有任何聯(lián)系。

房價還會不斷上漲嗎？怎么買？

我們嘗試從需求的角度來分析這個問題，為了避免過多無謂的發(fā)散，暫定這里的房價是指一線城市，且外來人口增量為正值。

一個人每天有8個小時是睡眠時間，除了工作場所之外，居住場所便是一個正常人長久停留的地方。所以人會有居住的需求，就像上面所說，這是天然存在的，并不是在某天被牛人所發(fā)明。

既然是早已存在，這里面的關(guān)系肯定是千絲萬縷，以用戶的角度，從日常生活需求的使用場景中，由高頻到低頻羅列出來，并選出使用頻次最高的前面幾個作為關(guān)注對象：

1. 居住需求；
2. 工作需求；
3. 飲食需求；
4. 出行需求。

飲食需求雖然和其它三個需求聯(lián)系度很高，但是對房價并沒有直接影響，就算沒有房子住，人也需要首先解決溫飽問題。

而出行這個需求其實是附在居住和工作之上，出行距離大部分都是特指從家里到公司的通勤距離，畢竟現(xiàn)在沒有幾個人，買房是單純?yōu)榱酥苣┕浣质娣倨诔鰢糜胃奖恪?/p>

所以只剩下居住、工作兩大需求，我們再來仔細(xì)分拆：

1. 居住需求

對于注重居住需求的人來說，他們一般都有穩(wěn)定的收入來源，或收入高低可以通過自己的控制來調(diào)節(jié)，他們更關(guān)心居住的質(zhì)量、設(shè)施便利程度和將來的投資價值。

這群人以中產(chǎn)、小康家庭居多，他們更多的關(guān)注點在一手房還是二手房，在一線城市里面，一手房早已成為稀有物品，隨著住宅用地面積被不斷利用，一手房只會水漲船高，越來愈貴。

而二手房雖然比一手房數(shù)量多，但放眼整個存量市場，還是屬于稀有品，畢竟大部分還是以土著居民為主，對新入戶一線城市和土著下一代的年輕人并不友好。只要這個城市的人口凈流入增幅在增加，存量的房產(chǎn)就會不斷被稀釋，價格也越來越貴。

有人會說，一線城市的房價太貴，無論是一手還是二手都太貴，貴到?jīng)]有人會買。如果大家都因為太貴不買，價格就會回落，然后等回落后再入手。

這似乎能說得通，又像是那么回事。但其實這個想法卻忽略了一個本質(zhì)問題：價格反映需求，無論現(xiàn)在的定價是高是低，它都反映著目前的市場需求。

高昂的價格能篩選出現(xiàn)階段內(nèi)，對居住需求高且資金充裕的用戶，如果暫時沒有這種用戶，價格可能會稍微下降一點，但一旦觸達(dá)了其余用戶的心理預(yù)期價，買盤立即成交，就跟股票里面的掛單賣出一樣。

通常這些在價格處于價值曲線下方的房子都叫做：筍盤，但很快價格曲線又會重回合理價值區(qū)間，這也就是筍盤容易被秒殺的原因。

簡單地說，你要保證自己是這堆居住需求較高的人里面資金最充裕的，而且信息不對稱量少，才能吸收到這種下降波動的紅利，否則這里面的降價和你沒有半毛錢關(guān)系。

作為大部分看重居住需求的人來說，住得舒服最重要，基本上價格合適，交通區(qū)域過得去，各方面合適就可以買，且時間越早越好。

2. 工作需求

對于注重工作需求的人來說，通過工作場所的固定程度，我們也可以把他們分為兩種：固定場所工作和無固定場所工作。

如果是創(chuàng)業(yè)者又或者是freelancer，就屬于無固定場所工作，尤其是早期創(chuàng)業(yè)者，工作場地有較大可能不受地域因素的影響，而且早期的初創(chuàng)公司很少位于城市的核心地段。畢竟對每個創(chuàng)業(yè)者來說，做什么是不確定的，現(xiàn)在做這個以后是不是還做這個也是不確定的，從0到1幾乎都是在摸索中成長。

人天然追求確定性的特質(zhì)在這個時候就會被放大，大部分考慮了家庭因素的創(chuàng)業(yè)者，都是先安家，再置業(yè)，那么這又回到了第一種情況，也就是優(yōu)先考慮居住需求。

再說，你大部分時間可能是在家工作，就算不在家，你也是找一個在家附近的辦公室作為你的孵化基地，因為這個時候，最重要的是不斷地嘗試和調(diào)整業(yè)務(wù)方向，而不是在哪里創(chuàng)辦你的企業(yè)。

而固定場所工作，也即是我們所說的打工，對工作場所和工作特定場景的依賴程度會更多，畢竟好的公司都集中在一線城市的核心區(qū)域，尤其是服務(wù)行業(yè)。

公司需要考慮吸收優(yōu)秀人才，以及客戶服務(wù)觸達(dá)成本的問題，所以好的公司將會相繼入駐一線城市的核心區(qū)域，這里有著最好的資源。但其實，城市核心區(qū)域的面積是有限的，而且商業(yè)用地的用地面積也是有限的，再加上政府早已對容積率等用地屬性做出規(guī)定，所以這個區(qū)域能創(chuàng)造的就業(yè)人數(shù)也是有限的。

一般來說，用地性質(zhì)是規(guī)劃局在做城市規(guī)劃的時候定下來的，后期沒有重大問題不會隨意更改。而城市在發(fā)展，業(yè)務(wù)在不斷衍生，所謂辦公商業(yè)用地的需求在不斷上升。

政府總不能說為了保證城市核心區(qū)域商業(yè)辦公的增量發(fā)展，而把民宅和教育等用地提前透支，更不可能把已建成的住宅群推掉重建。

為了適應(yīng)商業(yè)用地需求的不斷上升，政府只能另設(shè)城市核心區(qū)域，把舊核心區(qū)域不能容納而溢出的好公司向新核心區(qū)域轉(zhuǎn)移，這些地方通常還會被冠以“新城”、“新區(qū)”之類的名字。

政府為了快速扶持新核心區(qū)域發(fā)展，對企業(yè)進(jìn)入的政策會有相對的利好性傾斜，交通區(qū)位等因素也會重點優(yōu)先跟進(jìn)。

• 一些增長較快的企業(yè)，為了更好更低成本地擴(kuò)容，它們往往會選擇轉(zhuǎn)移到新的核心區(qū)域，而一些老牌公司的新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域，也會因為政策傾斜選擇到這邊單獨發(fā)展。
• 一些已找到成熟業(yè)務(wù)方向、清晰商業(yè)模式的創(chuàng)業(yè)公司，也會期望搬進(jìn)新的核心區(qū)域，尤其是一些注重門面工作的行業(yè)，如：金融公司和事務(wù)所等。

對于非創(chuàng)業(yè)者，如果你工作領(lǐng)域仍屬于傳統(tǒng)行業(yè)，以固有業(yè)務(wù)、行業(yè)品牌影響力為生的公司，你還是應(yīng)該重點關(guān)注舊的核心區(qū)域，找到那些通往舊核心區(qū)域的交通干線，如：地鐵線路、環(huán)城高速，沿著交通干線由近至遠(yuǎn)，量力而行地買。

在這個方向里面，離舊核心區(qū)域越近的房子，漲幅就越少了，會以穩(wěn)定的價格趨勢跟隨市場的波動小部分上漲，畢竟舊核心區(qū)的量就這么多，達(dá)到上限之后就再也容納不下了，這就制約了片區(qū)再往上的發(fā)展，也制約了需求，制約了價格。

而對于非創(chuàng)業(yè)者，從事工作屬于新興行業(yè)，以創(chuàng)新業(yè)務(wù)、技術(shù)迭代為生的公司，你就應(yīng)該重點關(guān)注新核心區(qū)域，這才是你未來的主要戰(zhàn)場，找到那些通往新核心區(qū)域的交通樞紐，如：地鐵中轉(zhuǎn)站、主干道路二級分支（畢竟完整的交通規(guī)劃還沒出來），沿著交通干線，能買近的盡量買近的。

在這個方向里，因為新核心區(qū)域還沒真正發(fā)展起來，未來的發(fā)展不可估量，需求量暴增帶來的就是價格的上漲，短期內(nèi)看不見制約的條件。所以越近的房子，未來增幅就越大。

可能會有人問，未來的科技發(fā)展，辦公室里還需要這么多的人么？還會有商業(yè)用地需求暴增的機(jī)會？

我是這么看的：中國走過了高速發(fā)展的三十年，社會正處于由大量制造業(yè)向大量服務(wù)業(yè)和高新科技行業(yè)轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，我們正在向高收入群體國家看齊。

高新科技行業(yè)的興起，意味著機(jī)器智能化普及程度會越來越高，而這些會優(yōu)先應(yīng)用在制造業(yè)上，解放的將會是制造業(yè)的從業(yè)人員，而城市核心區(qū)域里幾乎不存在制造業(yè)企業(yè)。

當(dāng)大部分制造業(yè)從業(yè)者被釋放出來后，只能通過新一輪的培訓(xùn)和教育，相繼流向服務(wù)行業(yè)和新興行業(yè)，直至下一輪技術(shù)革命。而服務(wù)行業(yè)更是一種對資源有虹吸效應(yīng)的行業(yè)，城市越繁榮，人氣越旺的地方，服務(wù)行業(yè)進(jìn)行得就越徹底。

所以一線城市核心區(qū)域里的商業(yè)需求量不但不會減少，反而會越來越多。

大城市效應(yīng)

大城市的人口聚集，是一個全世界范圍都存在的大趨勢，像美國、日本等發(fā)達(dá)國家，全國GDP基本上80%都是由幾個超級大城市所創(chuàng)造的。

無論在醫(yī)療、教育、娛樂還是社會周邊服務(wù)，大城市能給予到的服務(wù)幾乎都是其他小城市不可比擬的，這就意味著：往大城市里走，就是在往可能性更大的方向前進(jìn)。

越來越多的人會涌到這些城市里生活，原本有限的居住空間就額外變得稀缺起來，房價怎么會不貴呢？

所以，既然這是不可逆的發(fā)展趨勢和方向，更多時候我們更應(yīng)該梳理我們自身的實際情況，順應(yīng)社會的發(fā)展，尋求最優(yōu)的選擇。

#專欄作家#

雅格布，微信公眾號：雅格布（ID：jacoblab），人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。策略型產(chǎn)品經(jīng)理，擅長需求挖掘以及產(chǎn)品增長，重點關(guān)注金融、游戲和社區(qū)領(lǐng)域，并對此類產(chǎn)品從0到1有啟發(fā)性的實戰(zhàn)思考。

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