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是互聯網+物業還是物業+互聯網

年初以來，社區O2O的概念大火，這個萬億級的藍海市場吸引了社會上所有的主流玩家。雖然互聯網公司不斷標榜自己為社區O2O的破局者，但無論從最后一公里的落地還是從社區用戶粘性的角度來講，也許只有物業公司是真正的挑戰者。

那么問題來了，為什么說物業公司有潛力從傳統房地產開發商的小跟班，華麗轉身成為社區O2O風口浪尖上的當紅童子。我們不妨從三個角度去探析：

• 一個時代風口：移動互聯網時代的風口，為物業+互聯網奠定了落地的群眾基礎
• 一個行業背景：物業公司收入來源單一（物業管理費+工程服務費），征收物業費邊際成本過高（每年見諸報端因各種原因引起的居民與物業公司的沖突，導致不交物業費的情況屢見不鮮）。目前物業公司盈利能力普遍羸弱，盈虧勉強持平甚至虧損者占大多數，這樣物業公司就有了自我改造的動力。
• 一個藍海市場：通過物業公司可以撬動的社區O2O市場是一個萬億級的藍海市場，無論從哪方面看，這個市場都少不了物業公司的落地配合甚至主動發起。

既然如此，目前整個社區O2O賽道里的選手都有哪些呢：

• 房地產公司/物業公司: 如龍湖，萬科，彩生活
• 初創社區互聯網企業：如叮咚小區，小區管家
• 上門社區公司
• 互聯網巨頭公司：如58到家，京東到家

就目前而言，由于物業公司服務的特殊性和非標準化，純互聯網公司定制方案的概念性和前瞻性較強，但普遍落地困難，很難通過物業這里切入社區市場。

核心原因是：無法與利益相關方，也就是物業公司有統一的利益目標，只有物業公司自己打造的移動產品結合自有服務才能達到線上線下閉環的體驗。因為中國居民普遍的生活場景里，物業公司具有非常高的用戶留存和很低的獲客成本，因此我們可以說，在通過物業切入社區O2O市場這里，物業公司的優勢和可行性是最大的。

所以，我們認為物業+互聯網也許比互聯網+物業更適合當前的用戶場景。

最后一公里爭奪戰

最后一公里長久以來一直是所有相關方最為重視也是投入最多的一個方面?；ヂ摼W公司來了，社區銀行來了，運營商來了，各式各樣的社區店來了又走了，但是有一個角色卻一直無動于衷，那就是物業公司。

物業公司作為社區生活的重量級選手，完全可以成為最后一公里的結算中心，配送中心和服務中心。原因有這么幾點：

1. 有些物業公司本身就有代收居民快遞（無論是免費還是收費），與其這樣開展業務不如直接與電商公司或快遞公司合作，把這樣的業務并入物流最后一公里。物業公司作為最后一公里的結點進行對應服務，從相關利益方直接獲取經濟收益。這樣統一管理相比之前的粗放式收發快遞，住戶體驗會提升很多，也增加了物業公司的收入來源。對于物業公司來講，擁有自有場地和自有人員，相較其它最后一公里的競爭者者，邊際成本的優勢大很多。

2. 物業公司在社區生活中扮演的角色決定了它可以提供最后一公里閉環的用戶體驗。涉及日常生活所需的各個場景，便利店、社區金融、生鮮配送、生活上門，無論在哪個領域，物業公司都可以通過拓展業務的方式延伸進入社區生活的這些方向。優勢在于自身天然就是連接住戶的組織，是離業主距離最近，也是獲得用戶遷移成本最低的公司，如果物業公司作為連接器切入這些領域，相信肯定會成為一種杠桿性的增收來源。

3. 凱文凱利有云“以后不管你在做什么，你都在做數據”。從傳統思維出發，也許物業公司收收物業費，搞搞維修基金就夠溫飽了。假如我們步子再大一點，能夠看到物業公司是未來獲取業主生活數據成本最低的機構，那么我們不難得出結論，一公里生活圈的用戶數據是個寶藏，誰優先挖到了這個礦脈，誰就能在未來引領風騷，或者說的更接地氣一點：誰就能獲取更大的經濟價值。

物業公司的再進化與三級體位

說了這么多虛的，不如來點干的。具體物業公司要怎么做產品才能跟互聯網擦出火花呢，這里提供一種思路供大家參考。

首先需要明確的是，在產品上切勿陷入傳統企業做互聯網產品的誤區，一上來就追求大而全。要從常見用戶場景的業務痛點出發，小步快跑，快速迭代，一開始拿出的是一個能夠驗證需求的產品。那么我們在產品里對物業公司的定義是什么呢？是“連接器“，是要做業主與服務的連接中心。我們對產品的規劃是：工具-服務-數據，快速驗證，三級火箭，遞增式發展。

初期版本：物業在線化【工具屬性】

• 物業費/水費/電費/燃氣費/網費/電話費在線繳費
• 各種繳費訂單的明細展示
• 物業維修/工程維修/家電維修的在線申請
• 門禁授權及在線解鎖
• 物業管理通知的在線推送

目的：從用戶最基本的剛需出發，解決現階段用戶場景下的常見問題，把這個基本的用戶體驗做到極致

中期版本：社區生活圈【服務屬性】

以小區為中心周邊一公里打造全能生活圈

中心是“去物業費”化，但是“羊毛出在豬身上”，營收不降反升

1，通過APP實現基本生活用品的上門服務

蔬菜/水果/飲用水/生鮮上門，覆蓋居民的生活資料，讓日常消費盡量留在社區生活圈內。同時消費產生積分可以直接抵扣物業費。

2，對于小區周圍的商戶（按摩/洗車/外賣/干洗等生活服務），可以在APP的生活圈內實現小區周圍生活服務的快捷接入，同時消費產生可抵扣物業費的積分增加，商家和居民的雙端粘性，促進互動活躍，提高用戶黏性。

3，對于物流最終一公里的支持與打通

4，物業一卡通（停車 物業 費用 購物）形成閉環

如果條件允許，可以物業公司為主發行一卡通（實體卡或虛擬卡），實現線下消費場景的便利化和統一化，最大限度地通過商業化手段把用戶和商家留在移動端產品的生態環境內。

目的：通過居民日常強需求打造以手機為核心的生活圈，價格、便利程度都有吸引力，把物業公司作為一公里生活圈最后的結算中心與資金沉淀中心，實現物業的商業化變現。

后期版本：社區金融【數據屬性】

A，業主房屋增值管理：物業方代管業主的待租待售房型，中介費率低于中介機構，實現房屋在社區內的閉環交易。（放心，安全，費用低）。

房屋增值管理的核心就是，利用物業對業主自由房屋的低成本代持優勢，對于業主希望待租或者待售的房屋進行中介促合。這個中介促合與傳統中介相比所具有的優勢是：

• 房源真實，物業所轄的房源為經物業背書的真實房源
• 交易放心，由物業公司作為交易中介促合，所有手續正規，交易安全
• 價格可接受，與傳統中介相比，物業公司的收費費率較低，且支付方式多元化，甚至可以把中介費用與物業費或者生活圈內的消費打通，形成閉環共贏。

B，小微金融：基于物業數據的社區信用，和作為物業方對業主產權的盡職調查的低成本性進行風險控制，可貸可存，一定程度上取代社區銀行成為社區居民內部的一種社會化投融資渠道。未來獲取金融牌照后可以考慮引進保險/證券/基金等多種投融資渠道，更具有想象空間。這里我們對小微金融的期望至少是做成社區LendingClub。

這里社區金融的本質是基于位置本身的信用交換體系，作為物業公司，從對資金需求方的角度來說，都可以做到低成本的Due Diligence（盡職調查）。作為金融體系本身，最重要的是風險控制，那么這種基于物業管轄本身的社區金融，從風險體系控制上有了低成本性和便利性。

從對資金供給方的角度來說，社區物業本身對信用和隱形剛性兌付的背書，會變成一種變相的金融增信，從風險評估上，社區居民也會增強在這個生態體系內進行投資的邊際支出傾向。

從對目標群體的便利程度而言，未來引入保險/證券/基金等多元化第三方金融服務也是一種風險對沖的有效方法。

目的：互聯網時代社區O2O的終極形態，利用大數據做金融服務。

藍海與尷尬

通過物業切入社區O2O是一個很美妙也很大膽的設想，假以時日，我相信不難看出物業公司在這個市場的分量。但成也蕭何敗蕭何，比較尷尬的一點是：作為一個從業人員素質參差不齊，管理水平通常較差，領導思維不太開闊的傳統公司來說，想要實現這樣的轉型進而切入社區O2O比較困難，比如說：

• 整個產品從立項到開發通常需要依靠外在的力量，如果只是采取傳統軟件外包的方法，那么無論從哪個角度來看，都是一個比較差的選擇。
• 需要對口的運營人員去支持這一套系統，而這樣的人員不管是從招聘還是培訓，和傳統的物業公司體系不可同日而語。

作為互聯網公司，也非常希望在這個市場分一杯羹或者占有更大的話語權的，既然在落地實施，打造閉環體驗這里無法與物業公司剛正面，那么是否可以曲線救國，通過自身的優勢（開發，運營，業務能力）獲得一定的份額？我認為是可以的。那么對互聯網公司來說，也許存在這兩種可行的方案：

• 互聯網提供方案技術，與物業公司成立合資公司，共贏利益。
• 互聯網公司提供免費的方案技術，用戶量上去之后再提供增值服務。
• 互聯網公司提供方案技術，按此收費（最差的一種，淪為軟件外包公司）

回頭再看物業+互聯網，也許最后才發現，這個市場既離不開物業公司這樣的重資產型、能夠提供閉環體驗的選手，也離不開互聯網公司這樣具備開發運營維護一條龍的輕資產公司。只有兩者緊密集合，盡可能多的尋找利益共同點，才能真正地推進這個市場的有效開發。

作者：趙伯陽，LexingSoft 高級產品經理，曾主導公司多款產品的設計策劃工作。

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