在這個大時代的背景下，我們作為行業從業者，要具備超前的眼光，要看得到未來，同時充滿激情。我們一定要相信未來，相信時代，去盡所有的努力，利益他人、利益社會、助推新時代的文明。我們毫不懷疑這個機遇。

閱讀前先思考：

• 未來新空間對我們的生活有何影響？
• 如何理解空間與社群和流量的關系？

今天我們聚在一起討論的主題是“新空間”，那么何為新空間？

在我看來，地產行業從增量時代向存量時代的轉變，使得空間從傳統鋼筋水泥的實體空間，轉變成為辦公、居住、娛樂、消費等場景下提供服務的載體，我們稱之為新空間。而消費行為的改變和技術的變革，也為新空間創造了無限可能。

在未來，空間將成為一切服務的載體和流量的入口。面對未來，雖不可以預知，但可以用前瞻性的眼光去展望。

基于現在行業日新月異的變化，我認為未來新空間會衍生出很多新物種，創業公社、YOU＋國際青年社區、商業資產運營等都存在成為新物種的潛力。為什么這么說呢？

在未來的商業、辦公、酒店、公寓和各類主題空間內，我們設想都會需要一個統一的運營商來管理，但它絕對不是一個物業管理公司，也不是一個商業運營公司，它是在現有運營商基礎上的迭代和升級。

它會是一個基于設計、技術、人文、社群和流量概念上的“新物種”，存在于新空間之內，為空間提供新的價值。

一、新空間產生的兩大背景

創新是新空間的第一驅動力。當城市的核心價值，從資產占有轉變為創新驅動后，空間的價值被重新定義。

為什么空間價值會重新被定義？怎么定義呢？

新經濟發展的兩大背景推動了新空間趨勢的產生：一是消費升級，二是產業重構。

就消費升級而言，文化、娛樂產業的迅猛發展，使得消費者對個性、定制、潮等的關注加劇，同時對體驗類的需求也逐步上升，消費的變化對空間提出了新的需求。

就產業重構而言，萬物互聯的時代，由于技術的進步，行業之間的邊界逐漸被打破，跨界融合成為大勢所趨。

這就意味著空間需要承載更多的功能，并且科技的發展為這一空間現象提供了實現的可能。

是的，地產行業從增量時代向存量時代的轉變，使得空間從傳統鋼筋水泥的實體空間，轉變成為辦公、居住、娛樂、消費等場景下提供服務的載體，我們稱之為新空間。

而消費行為的改變和技術的變革，為新空間創造了無限可能。新空間的時代是腦洞大開的時代，新空間是未來的空間。

我們沒有標準答案，一切都是探索未來和相互碰撞。

二、新空間對空間價值提升的

我們為什么去探討新空間？因為探討新空間對行業有價值。

增量時代向存量時代的轉變，增量物業面臨著新經濟形勢下的新命題，剛剛我們提到消費升級和產業機構都變化了。

增量物業的版圖必須和變化了的因素協同；另一方面大量的存量物業面臨著城市更新的重新規劃、再造，這是機遇，也是挑戰。

那么，如何通過新的手段去抓住機遇、迎接挑戰，提升空間的價值呢？新空間從四個維度進行了討論，分別是：

設計賦能、科技賦能、社群賦能和流量賦能。

這里需要特別提出的是，它們不是平行的關系，而是在內在邏輯上存在疊加和遞進。

1. 新空間1.0階段：設計賦能

設計賦能可以分為兩個方面：傳統的設計和新設計。

• 一是原有的傳統設計，包含大家都知道的：建筑設計、室內設計、景觀設計、園林設計、照明設計、機電設計等。即使是傳統的設計維度，也會在新空間時代也展現出新的趨勢。比如我們看到亞馬遜的最新辦公室、北京大興機場，都在設計上有煥然一新的感覺。
• 二是開發商之前比較少接觸的，包括：VI設計、IP內容設計、主題空間設計、體驗設計、數字多媒體設計等。

先說關于VI的設計，比如北京的CHAO酒店，LOGO的網狀元素貫穿整個建筑：地板、天花、地上的圖案等。而中文的“巢”字詮釋了“繁華都市中的一隅棲居地”的含義，也與它酒店的屬性氣質相匹配。

它有一個教堂式的會議廳，平常也會有很多活動，現在已經是北京的網紅酒店。

再比如：MUJI “極簡生活方式”的設計，從定位“極簡人”的用戶畫像，到用戶的“衣食住行穿”都做了，不僅傳遞出了一個品牌，更是一種生活哲學。

關于體驗設計，現在已經有專業的公司通過成熟的體驗思維去研究市場、觀察用戶和研發產品，比如唐碩體驗思維，也會在后面和大家進行專門工作坊。

數字多媒體設計基本采用的是VR/AR、CG（計算機動畫）、數字投影、互動捕捉、全息投影，這幾年已經大量應用于商業空間當中。

沉浸式數字體驗的親子中心、餐廳，比如Teamlab（藝術團隊）都在持續引發大家的好奇、吸引了大量的關注。

而提到IP設計&主題空間設計，粉絲科技是一個很好的案例。

通過數十個親子IP的多維矩陣打造，在不同尺度空間內、不同的空間業態內，都在發揮著很好的效用。

2.?新空間2.0階段：科技賦能

關于新空間的科技，我們同樣可以分成兩個維度：底層技術和應用場景。

底層技術包含：

• 生物識別（人臉、語音、虹膜、手脈等）、傳感器、人機交互、互動捕捉、云技術（云計算、云服務、云應用）、室內定位技術、AR/VR/CG、全息投影等等。
• 新空間的科技應用場景：主要體現在智慧辦公、智慧住宅、智能酒店、智能商業、智慧停車和智慧物流和文旅科技。

在未來的新空間內，無論是辦公室、公寓、商場、公園還是文旅景區，任何線下的實體空間都將在云端有一個一一對映的虛擬空間。

線下的實體空間用戶完成體驗的同時進行了所有用戶的數據采集，在線上虛擬空間對大量數據進行計算、分析，之后將數據傳遞到線下空間。

于是，線下空間便可以根據用戶特質提供更優質、更精準的體驗服務，形成非常完備的循環。這就是科技對新空間賦能的具象體現。

緊接著我們分領域來說明：

① 智慧辦公

在未來，科技價值在空間當中最能得到體現是辦公領域。未來的辦公有3個要素：智能科技、共享經濟和社群運營。

我設想的未來的商業樓宇是這樣的復合組成，上面是大型的企業辦公室，比如像IDG、華為總部等這類企業，中間一部分1-2層是聯合辦公，而下面是聯合辦公的配套，比如大堂、咖啡、簡餐等。

整體來講，這整棟商業樓宇應該是由一家空間運營商來統一運營的，而不是現在我們看到的狀態。

只有整棟樓宇由一家運營商統一管理時，“共享”的價值和效益才能真正體現出來。

如果只在2000平米的某一層樓里，我不認為它是共享經濟，因為它規模和需求都還不需要共享。而這個共享包含兩層含義：一是空間共享，二是服務共享。

同樣的，這樣的聯合辦公也需要在云端由統一的管理數據系統，這個系統管的絕不只是聯合辦公的兩層樓，而是整棟樓宇。只有當整棟樓宇的數據由統一的運營商管理時，數據的價值才能發揮。

數據系統會給樓上的大型辦公提供性價比更高的辦公空間解決方案，到底是1個會議室還是3個會議室，到底是20個工位還是18個工位。

數據系統會更優的將服務傳達，樓下的咖啡館如果只是服務樓宇內的咖啡人員，那么是不是必須停留在一層的高租金區還是可以騰挪到其他的空間？整體提升空間的坪效。

這就是我說的空間共享和服務共享的含義。

在聯合辦公的技術端，我們看到門禁、智能云鎖、智能柜、智能燈具、智能環境、云投影、云打印和智能窗簾方面，都已經有所運用。

將來的寫字樓不會再看到現在的閘機，而是通過人臉識別進入同時傳遞給電梯，它就知道你要到幾樓，電梯的效率也就變高。

訪客要來，給訪客發幾個邀請碼，在指定時間內閘機識別才能進入樓宇，進了電梯就直接到達你的辦公室，不會去別的地方，這就是未來的場景。

未來的服務場景，是人、機、物的深度融合，重新定義了人與空間的智慧交互；也時時刻刻感知空間內的人的需求，并通過云計算、大數據，給你提供個性化服務，推薦最合適的解決方案。

我們設想在將來的辦公樓里，你只需要給空間簡單地發布指令，云端就會提供系統的服務，在空間內你想叫外賣、打車、訂機票，只需通過語音說“我要出差”、“我餓了”、“我要回家”等指令即可實現。

它知道你餓了喜歡吃什么，知道你家在哪里，知道你出差要去哪個城市。

空間會給你推送個性化的服務，而不是基于移動手機端的標準服務，這是智能空間的作用。

那么，這種情況下，美團、滴滴、攜程是不是就不會存在了呢？這個命題我曾經與美團討論過：為何你們不做個性化推送？

美團回答我：因為我們與你們的客戶之間是弱連接，你們的辦公室、空間、空間運營商和客戶是強連接，我們做不到。

這是將來所有做空間、做地產、做運營的人的機會。在將來，一個智能空間的運營商，能干掉所有這些平臺公司。

假如這些平臺公司被干掉，則世界上最偉大的移動端——蘋果公司可能也要被干掉了。打開腦洞，想想有沒有這個可能。

② 智慧商業

從智慧辦公我們聊到智慧商業，智慧商業空間有一些明顯的特點：體驗、沉浸式、個性化的要求。

客戶需要社群感、歸屬感，所以未來的商業空間要有生活場景化。比如：蔦屋書店，這實際是一家數據公司，蔦屋書店的定位和運營都是基于周邊的消費大數據。

將來中國的商業地產，會比蔦屋書店還要牛，這是基于中國強大的數據網絡。

數據網絡遍布城市之間，最明顯的是電商與快遞，即阿里、天貓、京東已經無孔不入。很多公司在選址上，都是在用快遞和電商數據來定位周邊商場的消費和畫像。

③ 智慧物流

智慧物流將倉儲、分揀、搬運、送貨一氣呵成，相比傳統物流而言，人效提升了4-5倍；空間增加的立體貯藏能力也使坪效大大提升。

④ 智慧住宅

關于智慧住宅，是指智慧社區，從智能硬件、基礎服務和社區場景不同層級去剖析，比如：騰訊做的“海納社區”。

它基于物聯網、大數據和人工智能，相當厲害，但它解決的不是痛點，而是通過技術與業務的結合來實現社區的智能，提供安全、舒適、便捷的智慧服務，但沒有將這三樣技術應用到極致。

基于家庭里的應用場景，智能廚房、自動開窗簾、空調、可以提前半個小時打開的燈、看書時可以自動關閉的窗簾、自動設置音樂、自動測血壓、自動測身高等等，都很需要，但這沒有一個是痛點，只能作為智能家居。

說到這里我們就看到一個很明顯的趨勢：智能家居階段，其實只干了一件事，就是單向接收指令。

你要它開窗簾它就開窗簾，讓它開燈它就開燈；到智慧管家階段，則是基于大數據。像為你安排一位資深“管家”，了解你所有的行為習性，把你的家打理得很好，并主動幫你做一些事情。

那么到人工智能階段呢？更像是電影《鋼鐵俠》中的賈維斯（JARVIS），和你互動，甚至幫你決策。比如：電影情節中，托尼的女朋友生日，賈維斯自動送上了生日的鮮花；托尼遇到危險時，賈維斯撥通女朋友電話告別等等。

⑤文旅科技

我們舉幾個例子來說明：

比如故宮過大年，通過全息影像做了一個很生動的動畫，體現了科技在文旅中的應用。

比如VR/AR看故宮，將來你帶著孩子去參觀故宮，拿手機一照養生殿里的椅子，里邊有一個“增強現實”，會出現一個虛擬的小公主；等下次你再去參觀時，還是這么一個椅子，但孩子拿手機一照，會看到這個小公主長大了。

還比如孔府大學堂，傳統的實際雕塑和全息感受，正體現了傳統和科技，現在與未來的對比。

由此可見，無論是在故宮還是在商場里，科技應用都是很好的導流。

⑥ 智慧酒店

2019年6月全球酒店市值排名表中，華住酒店以104.40億美元市值躋身第五名，這與華住在酒店會員體系、智能化方面的布局有很大的關系。

智慧酒店的科技重點體現在以下五大趨勢：人工智能、云計算、大數據、移動互聯網和虛擬技術。

運用了系列技術的智慧酒店就具備了更多的優勢：

• 節約成本，人工智能等的應用最大限度的提升人效比；
• 改進管理，大數據底層服務＋數字化運營，整合數據，改善內部管理，改善酒店能效；
• 改善體驗，便捷、舒適、個性化。

新一代的酒店中，科技、社群、共享、藝術、個性都會成為重要組成，來自德國的Ruby（瑰寶酒店）就是一個很好的案例。

3. 新空間3.0階段：社群賦能

古語云“人以群分”。消費習慣的改變，讓同類人聚合的訴求增強。

想“與同類人待在同樣空間里”，使得社群正在不斷提升空間的價值——這就是社群賦能。

例如：阿那亞，就是在賣價值觀，用價值觀篩選客戶，這是典型的社群運營。

我覺得阿那亞很偉大，但更偉大的是YOU+。因為YOU+比阿那亞早了五年，YOU+的老板劉洋，率先提出了社群運營，率先在行業內做出了共享公寓和共享社群，給都市漂泊者一個家，建立了一個年輕人的烏托邦。

他的經營理念是“擋風遮雨，有愛陪伴”。一直以來接受過很多人的質疑，但他還是堅守下來，這一點讓我佩服。

社群的本質，就是劉洋說的“連接”。

與工業互聯網時代不同的是，從“關注事物”到“關注事物之間的關系”，從經營空間到經營用戶，空間已成為載體。

在空間內的用戶才是企業的資產。這是新空間在服務對象方面的轉變。

4. 新空間4.0階段：復合流量和流量復用

新一代年輕人的時間會越來越碎片化，工作、生活、娛樂越來越無法分開，因此他們需要無邊界的空間。

評判成功的空間設計就是盡可能多的占用他們的時間、留住他們更多時間，這樣才能留住給他們做生意的機會。

在這里我們兩個概念——復合流量和流量復用。

① 關于復合流量：未來，任何空間都將是一個復合的空間

由于空間的社群感和歸屬感，使消費者要求能在同一空間滿足不同的需求，這就是私域流量的概念。

復合流量是要滿足工作、居住、酒店、購物和停車等等各種的使用，未來任何的空間都應該是綜合空間。

② 流量復用的原理：是在同一空間下，同一類人，同一屬性的流量，在不同場景之間無縫流淌

流量復用是指同一個流量在不同的業態之間都會被使用，它可以在這里面辦公，同時也可以購物、消費、娛樂。

當然，“智能科技需要找到屬于它真正的應用場景，在應用場景中找到良好的商業模式，觸達到痛點，才能更好地推動萬物互聯的實現。那個時候，技術推動之下的基礎設施的變革，才能展示出巨大的爆發力?！?/p>

——這是我們氪空間CEO王雪泉的一段話，放在這里非常合適。

再次重申，新空間的時代，空間將會是一切服務的載體和流量的入口。

新空間是關于未來的討論，經過前面四個維度的分析之后，未來的新空間時代是又是如何呢？

我設想未來會進入新空間的滅霸時代：物聯網IOT時代。物聯網時代，空間就是一切服務的載體和流量的入口。

5G時代有更大規模的連接，更寬的帶寬，超低時延，由于物聯網、大數據和人工智能的完整結合，那是一個怎樣變化的時代？

我們不敢預測，我們只能展望。我引用孫正義報告里的數據，他認為：

在互聯網時代，伴隨著互聯網的流量，流量和互聯網公司的市值增長倍數是1000倍；而同期，汽車行業公司的市值增長為10倍，制造行業公司的增長為23倍。

那到了人工智能時代，孫正義認為：由于人工智能公司的成長性，將來也會出現千倍增長的公司。

假如他的猜測正確，那么未來的公司都不是現在的公司，現在的公司都沒有千倍的增長，阿里、騰訊都沒有。

這是他的投資布局。孫正義說：我想到未來很激動，感覺睡覺都在浪費時間。我覺得這是他發自內心的說法。

同樣，馬云也說：我相信這個時代最大的風險是——錯失機會的風險，而不是冒險的風險。

埃隆·馬斯克說：只有首先看到事情的可能性，才有發生的機會。

在這個大時代的背景下，我們作為行業從業者，要具備超前的眼光，要看得到未來，同時充滿激情。我們一定要相信未來，相信時代，去盡所有的努力，利益他人、利益社會、助推新時代的文明。我們毫不懷疑這個機遇。

內容來源：2019年7月12日，在首鋼基金旗下參加學院與柯羅尼資本聯合主辦、紫?；鹇摵习l起的新空間地產創新營“新空間·新設計”開營模塊上，課程學術發起人、柯羅尼新揚子基金執行董事兼合伙人王知新進行了題為“新空間：一場關于未來空間的探索”的精彩分享。

講者：王知新

來源：https://mp.weixin.qq.com/s/XsLBAIRzbiIMvtLjObVQ-w

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