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最近京東上線“京小倉”，引發了行業的討論。那么什么是迷你倉呢，它是否預示著下一個風口，本文就來和大家聊聊這個話題。

• 是不是家里東西多了，感覺堆不下。
• 是不是覺得出租房太小，有點擁擠？
• 是不是有些東西暫時用不到，又不想丟掉？

那咋辦呢？

最近京東上線“京小倉”，引發了行業的討論。既有大魚入局的擔憂，又有風口要來的錯覺！

迷你倉，即針對個人、家庭或小微企業提供的小型倉儲服務。用戶可以選擇不同儲物尺寸和時間進行存儲，比較靈活方便。

其實，迷你倉儲在中國內地發展已有10年，但一直不溫不火。目前哪怕是京東、順豐、萬科都相繼入局，也不建議創業者隨便入坑。

圖：某迷你倉 4000元/年起

01?是癢點，而非痛點

我們通覽目前市面上主流的迷你倉，在宣傳用戶需要的理由上，主要強調：

• 雜物多，占生活空間
• 保存不當，易發霉
• 貴重物品，不安全
• 老舊物件舍不得扔

這些點，的確是生活中經常會遇到的問題。但真的是過不去的坎，無法容忍的嗎？

真的像手機沒電感覺失聯，打不到車感到無助那樣難受嗎？

1. 對于個人來說

真的覺得家里小，東西太多，實在做不到斷舍離，還得付費找個地方存起來的，真是少數。

除了個別人對生活空間、品質有追求、有貴重物品的人外。絕大多數人是能夠忍受的，大不了不要的東西都扔掉。

而且對于個人來說，現在二手回收、二手物品置換如此方便，很少有家里東西放不下的情況。

2. 對于企業來說

迷你倉提到企業文件、票據、辦公用品、宣傳資料等占用了辦公空間，所以需要一個倉儲。

但至少按照我多年來的從業經驗，小企業幾乎沒有啥資料會多到放不下辦公室，尤其是互聯網企業。而類似方太這樣的生產制造企業，都有自己的儲物室、大倉庫。

尤其是檔案、文件、票據，這些幾乎不占空間，關鍵是隨著電子化、數據化程度的提升，以后紙質類文件會更少！因為電子存檔、更環保、便捷、便宜。

所以企業文檔存放，最大的挑戰和改善是電子化，而非空間大小。

另外從價格來看，也并非實惠。像杭州許多地方，辦公場地每平米便宜的2塊多也有。如果真的放不下，租個大點就行，取用還很方便。

所以單從存放文件文檔，這方面的需求不現實，只適用于極個別企業。

02?有需求，不代表有大生意

迷你倉從2008年進入中國上海，至今也有10年之久，但整體發展比較緩慢。

相關數據顯示，迷你倉2016年總市場規模在1.5億至2億元之間。2017年總市場規模在2億-3億元人民幣，2020年預計在6、7億左右的規模。

迷你倉企業提到個人搬家、裝修、書畫紅酒等收藏，這種情況是的確存在的。但這是偶發性、個別性需求，不是常規性、大眾性需求。

偶發性的需求，無法保證業務的穩定和持續性，自然在業務體量上就很小，也容易分散。

何況搬家、裝修、雜物存放其實都是有替代方案的，比如租個更大的房子就搞定了，這樣取用都很方便。

大眾迷你倉管理中心副總經理劉軍曾表示，大眾迷你倉目前仍處于虧損期，而且也不是暴利行業。

所以市場上很多迷你倉的創始人鼓吹，迷你倉業務未來將會有千億市場，不知道是怎么算？僅從個人倉儲市場來看，這樣的規模不知道何年何月。

03?美國行，中國不一定行

中國的投資人或創始人，總喜歡拿國外的項目來對比。去看一個項目行不行，先會去美國或者海外找同款。

迷你倉就起源于美國。資料顯示，美國迷你倉設施總量達2.4億多平方米，門店多達54000個。其中有6家個人存儲領域的公司上市，市值超400多億美金。

但真的不是所有的項目都適合中國，總有水土不服的。

1. 在美國

（1）租房、搬家都是常態

數據顯示一個美國人一生平均搬家11.7次。而全美每年約有17%的人搬家，約合5000萬人口。其中60%的人在州內搬，40%遷往其他州，流動性很高。而他們搬家的原因可能是工作、可能是氣候、也可能是為了低稅收等

（2）高度重視個人隱私

另外，國外對于個人隱私的重視程度遠遠高于國內，每個人都追求個人的私密空間。因此在過往很多迷你倉成了個人興趣愛好、隱私等地方。

（3）大件東西多，不便宜

而且美國許多迷你倉其實一點都不迷你，許多倉都是存放大家電、大家居。美國地便宜，但許多商品不便宜，比如一個爐灶、一個大家居要上千美金，真的舍不得扔啊！

據了解，其中租用了自存倉的美國家庭數量百分比為9.5%，60%的自存倉空間由家庭用戶使用。

所以在美國，存儲物品的需求一直就很普遍，在美國還有迷你倉經紀人這一崗位。

2. 在中國

（1）在中國除了工作，頻繁搬家的情況很少。就算是工作更換，大多數是提前找好了住所或者先搬到朋友親戚家暫借幾宿，也不需要搬啥家居、大家電之類的。

在36kr2017年的一篇采訪中報道，空間號推廣的小區平均倉儲需求在3 %左右，也就是一個500戶的小區，只有15戶有租倉需求。

（2）國內許多存儲的需求都是偶發性的，而且也是短暫性的。在美國每次搬家或者其他情況，都需要，而且算得上是迷你倉的忠實用戶。但在國內，最長可能就2、3個月的暫存，1、2年內都很難出現所謂的復購。

（3）中國人講究安居樂業，父母親和個人都會想辦法安定下來，哪怕是買個小點的房子。就算買了大房子，很多家庭的空間都成了雜物間。有時候不是空間少，而是不會收拾整理。連自己房子都收拾不好，哪還想著花錢搬東西出去呢？

04?走不出北上廣深

目前來看，幾乎所有的倉儲品牌都布局在北上廣深，個別在杭、渝等地。

因為這些城市人口多、收入較高，接受新事物開放程度高。而且生活在這些城市的流動人口多，個人生活空間小。

圖：部分公司城市分布

只有生活空間小，受擠壓才想著改善空間。只有收入高，有多余的錢，才愿意花錢找地存放東西。

而在三四五這樣的地方，大家生活空間不小，房租便宜，但收入少。相比于雜物占用點空間，大家更愿意把錢用在吃喝玩樂上。

何況他們不存在斷舍離的優柔寡斷，許多東西夠用就好。

所以京東京小倉，所謂集合了全國600個物流高標準倉庫資源，根本沒啥意義，原因如下：

• 這些倉幾乎不能用于用戶個人倉促，而市區京東快遞點很難使用改造。
• 許多在四五線地方的倉庫，對于地方用戶來說根本沒需求。
• 京東許多倉庫距離市區那么遠，太麻煩。

所以，京小倉目前真正的倉庫，也僅在北京地區上線，服務于2B客戶。后續才考慮上海、廣州等城市。

既然很難走出北上廣深，不僅要面對來自租房、買房條件的改善、以及斷離舍的生活態度轉變。更重要的事情，這樣自然是可預見的天花板，僅靠北上廣深，千億市場又何時才能實現？

05?租不起也難賺錢

另外一個關鍵因素，就是錢。

1. 個人租不起

（1）租要錢：目前迷你倉有按照寄存箱和包倉兩種方式，都是按照體積收費，平均算下來，3元/m3/天。

不同地區也有差異，有的甚至更多，主要還是看所在位置的租金成本。

圖：某倉部分收費價格

以上海為例，14m3每個月需要支付2683元，作為一個普通上班白領真的有這么多的雜物衣服要堆放嗎？或者作為一個家庭既然長時間不使用，花2700元左右的費用，能不能租到一個便宜的小房間呢？或者多花1500元，是不是能改善一下目前租住的房間呢？

若是在杭州，2500元，除核心市區外，至少可以租一個16㎡左右的房子，若是郊區至少是兩室一廳了。

圖：杭州某租房平臺價格

（2）取送要錢：想要寄存，盡管宣傳說手機下單上門取送，其實并非如此簡單。

若是涉及到東西多的話，就有搬家費、打包費、樓層費、運輸費、拆裝費、人工費、進出庫等費用。

圖：某倉部分收費

而且許多迷你倉都離市區、小區都很遠，一般都要次日上門。這些取件、收費和叫達達或貨拉拉相比，既不方便，還貴。

2. 企業難賺錢

從個人倉儲來說，偶發性、短暫性、分散性的需求，對企業來說不是件好事情，自然賺錢就困難很多。

杭州也有迷你倉，但是數量不多，以樂存和樹袋熊兩家為代表。

其中樂存創始人曾告訴記者，開一家300平方米的門店，含租金成本大約是80萬元左右，按照他的測算，當整體體量達到8000至10000立方米左右，才能實現盈利。

而樂存從2015年成立至今，僅有杭州8家門店共，520多個小倉，總計3000多立方米，遠遠不夠。

圖：部分企業融資

在2017年中國個人倉儲行業發展報告顯示，若購置商業用地并改造為個人存儲倉，其投資回報周期為9.5年；若為租賃后改造再出租的二房東模式，其投資回報周期4.5年。前提租金收益是運營成本的五倍，滿租率超過30%情況下。

很多迷你倉也許能做到30%的滿租率，但租金收益是個問題。否則，滿租率要達到80%以上，才有機會盈利。所以國內很多迷你倉都租在地下室，盡量節約成本。

新三板深圳迷你倉倉儲股份有限公司，即大眾迷你倉，成立于2011年，在北上廣深布局超過50家門店。

在2019年8月28日發布的2019半年度報中顯示，公司營業總收入1635萬元，比去年同期1308萬增長24.99%。但歸屬于掛牌公司股東的凈利潤-387萬元，去年同期虧損263萬元。

而2017年財報顯示，2017年公司營業收入1950萬元，同比增長64%；虧損537萬元，同比擴大5%。

06?專業時代，不是巨頭通吃時代

盡管如此，仍然有諸多大牌企業爭相布局。

萬科依托社區和物業優勢2011年就推出了萬物倉，順豐曾在香港推出順箱，失敗后又于2018年10月份在上線迷你倉，而最近京東也在北京上線京小倉。

如果純粹是個人存儲業務，說實話并不適合所有大企業來玩，因為2C來說，幾乎都是沒優勢，也很難發揮主業務優勢來輔助。

所以，不僅是此業務，也包含市面上許多新項目。個人建議是，不是所有業務巨頭都要自己親自下場來玩的，很多時候看起來大，其實都是陪跑和炮灰。

就比如年初再次起飛的社交電商，京東推出京喜，阿里的淘小鋪，360喜上街（掛了）等等，最終結果都可想而知。

07?不是大生意，但不表示沒機會

我一直強調，如果純粹是針對個人的倉儲服務，難度很大。但不代表完全沒有機會，場景很重要。家庭場景難，戶外場景可摸索。

1. 景點/車站/機場/商場等

這種場景下，不是換季、雜物處理，而是臨時性的短暫寄存。

很多人逛景區和商場，有時候一家人出去總是大包小包十分不方便。目前許多類似這樣的場所，在寄存服務方面還不是很方便，安全。有的可能只能放個小物件，但放不下行李箱，或者兩個人的背包。

另外，在一些辦公樓或園區，我們一般東西只能放在前臺或者收發室。能不能放在寄存柜？目前快遞柜只有快遞小哥能用。如果個人也可以臨時寄存，然后發個取件碼朋友，是不是也方便？

以上這些類似的場景可以多思考，雖然也只是偶發性，但人越集中，這種數量就越多。

2. 個人原有空間拓展

許多家庭都有車位，但是車位長時間是空位。如何在原有空位上，為家庭存儲增加幾平方，合理利用，其實也能緩解存儲緊張。

其中來自杭州的空間號，目前就是做車位的空間拓展改造。唯一坑爹的就是，價格太貴。

號稱自己開發的儲物空間，一個竟然賣4999！真坑！

車位利用是在拓展空間上一個極其細分的場景，那么類似這種個人持有或者可利用的場景是否還有，值得想象。

3. 專業倉

這也是針對特定人群的服務，在場地、服務等方面有更多專業性的要求。

比如酒水倉、名貴珠寶首飾、字畫古玩、服飾倉、玩具倉等等。

根據部分人群的特殊喜好，針對的，定制性的服務，很多人個人沒有存儲條件，但可能會愿意出更高的價格請專業服務。

目前市面上有一些銀行、資產管理等公司提供一些類似服務，但并未普及。

也許未來隨著新事物的逐漸增多，此類需求會增加。

而且很有可能以后的個人倉儲，不僅是私人的儲藏所，更有可能變成儲物館、交易館。（純屬臆想）

4. 小微企業倉儲

除了2C可再思考，在2B領域成功的可能性更大，中大型空間的存儲已經證明了。尤其針對電商企業，倉儲、物流、保險等一條龍。

京東、順豐布局小微倉儲，更重要的一個考慮就是小微企業的倉儲需求。

但可能局限在特殊行業的企業，比如電商、直播、展會服務、婚慶、演出演繹、安保等。

這類企業，他們需求穩定、周期長、付費意愿高。只要做好保管、運輸等服務，口碑好了，也許會更有機會。

#專欄作家#

十里村，微信公眾號：十里村（ID：shilipxl），人人都是產品經理專欄作家。偶爾分享生活，關注電商、科技，新事物。

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