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編輯導讀：不只是房產中介，鏈家還會有什么可能？本文作者從鏈家當前的發展情況出發，梳理了鏈家的功能體驗情況和存在的問題，并對鏈家發展的新可能進行了暢想，一起來看看~

在經歷了疫情考驗的特殊時期，鏈家可謂逆勢增長。貝殼研究院數據顯示：今年5月，鏈家二手房在重點18城的成交量持續增長，環比增長15.2%，同比增長42%，為去年成交量最高水平（2019年3月）的 98%。

交易量雖大，但利潤不可觀。過去三年，公司的凈虧損分別為5.38、4.28和21.8億元，對應的凈虧損率分別為2.11%、1.5%和4.75%。

主營業務的高傭金成本是虧損的癥結，尋求多元化發展，是鏈家值得嘗試的方向。今天，我們來暢想一下，如果鏈家不只是房產中介，還能是什么。

鏈家與貝殼的關系：貝殼起于鏈家，但在目前的股權結構上，貝殼找房高于鏈家。

01 鏈家的業務現狀

鏈家（貝殼）營收主要來自存量房交易、新房交易以及其他新興業務。

其中，現有房屋交易作為核心業務之一，營收逐年保持增長。新房交易服務在2019年也出現爆發式增長，營收占比與現有房屋業務相當。此外，新興服務也獲得不錯的成績，營收占比逐年擴大，有助于鏈家實現多元化發展。

在成本結構方面，近三年貝殼內部（鏈家）傭金成本分別為156.6、157.7和194.4億元，出現增速擴大的勢頭。傭金占總營收成本的比例分別為75.6%、72.4%和78.7%，一直占據著主要位置。

在費用支出方面，近三年的管理費用占比始終維持在50%以上。行業領先的門店數量、龐大的中介團隊，“貢獻”著高額的管理費用。

截至今年3月末，貝殼的門店數量達到42247家，中介人數達到45.6萬人。

此外，研發費用的占比也在逐年提升。貝殼將大數據建設、AR/VR技術在房產領域的創新作為提升競爭力的重點。

在鏈家APP上，我們也可以看到VR看房/VR看裝修的亮點功能。這項功能是鏈家通過貝殼如視團隊，用兩年時間投入3億資金，產品迭代近160次，獲得66項專利的重磅作品。

要挖掘鏈家的多元化發展方向，我們不妨從VR看房/VR看裝修開始。

VR功能帶來的炫酷，固然可以促進交易；但更值得關注的是，VR看裝修把家裝行業前置到購房環節，悄然無聲帶來的是整個產業格局的變革。

02 鏈家的VR功能體驗

鏈家的VR技術主要應用在兩個層面：VR看房、VR看裝修。VR看房可以讓用戶在真實視野中720°自由行走，充分了解房型結構、裝修、空間尺寸等信息，獲得圖片、文字等無法帶來的方位感和空間感。

VR看裝修，則可以看作是VR看房的升級版。簡單來說，就是用人工智能AI為房子設計至少1套裝修方案，包含平面方案、硬軟裝搭配方案等。

以下面這套房屋為例，看房者只要在VR房源頁面上點擊「設計效果」，房子現狀和裝修后的模樣就可以通過上下分屏看得一清二楚。移步換景，每個房間、每個細節都可以了如指掌。點擊分屏畫面的右上角，還能看到房屋的三維模型。

完整體驗下來，鏈家的VR看房與VR看裝修，清晰度高、1:1還原、無畸變、加載過程流暢，設計方案看著賞心悅目。但不是所有房源都能通過VR觀看。目前，貝殼找房的VR房源覆蓋了126個城市，累計掃描重建VR房源超過335萬套。

03 VR看裝修的魔幻問題

不過通常的情況是，看著很美好，現實很骨感。炫酷的VR看裝修，填補了裝修的想象空白，但也存在著不少魔幻的問題，比如：

1. 憑空抽走物體

廚房被無端清空、衛生間沒有排氣扇、浴室沒有熱水器……這些看似不是主角卻很重要的家具/家電，被AI智能識別誤判，一鍵清空。

2. 水電位置不合理

許多二手房已經有固定的水電系統，但鏈家的設計方案通常比較“隨心”，空調、水槽、煤氣爐、熱水器等位置隨意移動，可復制性減分。

3. 風格少，易雷同

VR看裝修，是基于對335萬套VR房源的空間理解，以及近10萬套室內設計方案的深度學習，以物品識別技術實現AI家裝設計。但很明顯，鏈家的室內設計方案庫存不足，瀏覽多個不同的VR房源，都能看到雷同的風格。

4. 產品庫不足

VR看裝修提供了場景化家居電商方案，裝修方案中展示的家居商品，都可以一鍵生成好物清單。但目前產品庫相當不足：

• 必要的裝飾品缺失，會讓設計方案難以復制；
• 家具及家電品牌不多，價格唯一，會讓消費者無從選擇；
• 部分設計方案甚至空無一物，白白浪費了電商導流的好機會。

5. 個性化不足

除了 “批量抄作業” 的設計風格，裝修方案還缺少對用戶個性化需求的考量：比如用戶預算、居住人數、是否養寵、房間功能需求、對收納能力的需求等。

此外，還有對窗戶大小的誤判、沙發/電視等家具缺失、飯桌放在進門處、沙發對著房間門口等不合理的問題。AI小助手通過提問題的方式收集看房者的反饋，比如：設計方案里有家具嵌在墻里嗎、設計方案里有太大/太小的家具嗎、設計方案里有家具缺失嗎？在空間尺寸、深度、位置等方面進行補強。

針對AI學習不能解決的問題，則需要人工進行優化：

• 水電位置不合理，需要將真實水電路設計導入到裝修方案中；
• 產品庫的完善，需要引入更多品牌、不同規格、不同價位的商品；
• 設計方案的優化，需要設計出更多風格的方案，加強AI智能學習；
• 用戶需求的挖掘，可以在瀏覽裝修方案前，通過簡單提問的方式，了解顧客的居住人數、生活狀態、空間需求、裝修預算等信息。

04 鏈家的更多想象力

方向1：AI試家裝

有了更完善的VR體系，其實鏈家可以做更多的事。鏈家的天然優勢在于：了解房子。如果你在鏈家上購買/租用房子，它了解你房屋的戶型、尺寸等信息；如果你在鏈家上購買家具/家電，它了解你屋內產品的品牌、大小、使用周期。

因此，鏈家除了是個房產中介，還可以是房屋管家。

基于強大的VR+AI看房技術，我們可以推出類似AI口紅試色的「AI試家裝」。

消費者購買家具、家電，可以將其放到自己房子在鏈家VR模式下的虛擬空間里，觀察大小是否合適、顏色是否匹配、整體風格是否協調，每套房源都可以成為家居商品銷售的展示貨架。

這樣一來，鏈家VR看裝修所發揮的作用，就不僅僅是讓毛坯房、老舊裝修的房子更好看，而是真正把家裝環節前置，在商業模式上推動房產領域的產業互聯網化。有了強大的「AI試家裝」，就會有更多品牌愿意入駐鏈家，形成更有話語權的渠道優勢。

方向2：產品信息卡

我們還可以為房屋里的家具/家電生成「產品信息卡」，記錄其品牌、尺寸、使用周期、保修期限、聯系方式。消費者只需要鏈家一個APP，就可以快速查看家具/家電的使用情況。在需要更換時，鏈家還能為消費者個性化推薦相似商品。

方向3：鏈家用戶社區

除了房子本身，鏈家還聚集了一大群有明確購房/租房需求的人，可以形成一個垂直社區。如今用戶在使用鏈家APP的過程中，會去豆瓣交流購房/租房心得、去小紅書獲取裝修靈感、去天貓等電商平臺置辦家具/家電。如果鏈家形成一個社區，就可以讓用戶在一個APP上解決所有需求，從前期的對比、到中期的交易、到后期的裝修與心得分享，都在鏈家上完成。

1000個購房者，有1000個故事，聚集起來才更呼應鏈家那句slogan——連接每個家的故事。

買房是低頻，但圍繞房子的人與人、人與物的互動是高頻。鏈家可以做的不僅僅是房產中介的角色。一個更周到、更全面的房屋管家，或許能為行業帶來革新的力量。

#專欄作家#

Vinky，微信公眾號：叁言梁語，人人都是產品經理專欄作家。省廣資深策劃經理，關注互聯網營銷領域。

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