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編輯導讀：數字經濟是近幾年的大風口，全國各地的園區都在如火如荼地進行智慧化建設。本文將圍繞智慧化園區建設展開分析，希望對你有幫助。

近幾年，數字經濟趁著新基建的大方向成為新風口，全國各地的園區智慧化建設進入集中的投產建設期。

經常會遇到一些問題，智慧化園區建設，到底應該怎么做？要回答這個問題，必須了解下園區運營背后的業務原理。

一、先搞懂業務本質，再理解智慧園區建設

1. 對象研究

園區到底是什么？

智慧園區，本質上是一個物理空間范圍內的所有對象集合，對象可分為“物”、“人”、“事”三類。

物的對象包括：

1. 智慧園區的本質是一個“園區”，本質上是指一個物理空間范圍；
2. 園區的內部是建筑及設施（設施指園內道路、綠化、景觀等）；
3. 建筑的本質是空間及其一系列的附屬設施（能源控制設施、通行設施、各類機組）；

人的對象包括：

1. 業主：園區的所有權人
2. 管理者：對部分物的對象，及事務進行管理的角色；
3. 租戶：園區內開展經營活動的空間租賃角色；
4. 員工：管理者及租戶下開展生產經營活動的單一個體；
5. 訪客：租戶業務相關往來人員角色；

第三方服務人員：企業開展生產經營活動，以及員工生活等場景，所涉及到的第三方服務人員；

事的對象包括：

在人與人之間，人與物之間，所發生的全部事務。該范疇下內容過多，暫不展開列舉。

2. 國內外園區的核心差異

在對象研究中，中國大部分場景所指的園區“業主”，與國外的園區的“業主”有很大差別，這個差別來自于我們的社會體制差異。

1）國際模式研究

國際上的園區，主要表現形態是商寫樓宇為主。其背后的“業主”是各類投資基金（REITS模式，各類社保、教師福利的基金，都會選擇持有商業樓宇，利用樓宇租金穩定的現金流收入來支付社保支出），最成熟的“AM”（Asset Management）資產管理模式在美國（后面可單獨撰文來說說美國的商業地產管理模式）。

因此，國際商業地產管理AM為業主利益服務，業主需要的是物業增值，以及穩定的現金流收入，該利益，與國內的商業寫字樓業主的利益，基本一致。

2）國內模式研究

國內的園區，從模式上看，商業樓宇的經營模式較為落后，中國的產業園區經營模式較為先進。

商業樓宇模式：在2005年之前基本為小業主模式。典型代表潘石屹的soho，開發商建設完成后，辦公空間都被出售，以便于實現開發商的快速資金流變現，中國的地產經濟因為高流動性，導致沒有什么企業愿意去持有，均以出售為主，然后返租模式開展樓宇空間運營。

因此，國內商業地產的小業主模式，造成了國內商業地產模式的軟肋，比較落后，小業主的利益難以協調統一、過分注重短期利益，無法就樓宇改造提升等資本項目達成一致，導致時間長久之后樓宇競爭力下降等問題，且空間所有權分散，造成租賃困難，管理成本高昂。

園區模式：指政府國投的各類園區，比如杭州的城西科創大走廊一帶的各類園區（如未來科技城海創園）。這類園區背后的業主是政府旗下國有企業。該模式有非常大的先進性和前瞻性，政府投建產業園區，園區物業本身的增值以及租金收入并不是政府主要目標，政府核心訴求是產業經濟稅收、地方產業經濟結構優化、以及社會就業、治理穩定。

因此，中國的產業園區，一般由政府旗下國資企業充當大業主，除了基本的AM管理，更注重長遠產業經濟發展以及社會治理。其核心利益訴求比傳統AM具有更高前瞻性，更注重政府層面的統籌、產業政策下的資源配置、以及社會公共服務配套。該特點也對國內各類園區的管理、運營、服務上提出了更高要求。

3. 園區管理場景中的核心業務

業務的本質，是為了發揮資產的價值。發揮價值所依靠的業務模式，即可視為核心業務。中國產業園區的業務，可以理解為傳統商業地產管理基礎上的迭代升級版本。

1.0 模式：標準化AM業務模式

標準AM業務，主要指非政府的大業主對商寫樓宇的管理及經營模式。

商業樓宇的經營管理，對于其業主而言，本身即一樁生意。生意的目標為盈利，盈利=收入-支出。故對于一名資產管理經理而言，收入主要來自兩個部分：

1. 物業本身的保值及增值；
2. 物業租賃獲得的租金收入；

盡量確保樓宇能夠產生盡可能多的租賃收入，保持樓宇建筑本身的競爭力來確保物業保值增值，同時管理開銷，確整體資產的盈利。這就是商業樓宇經營的業務本質。

2.0 模式：中國產業園區的業務模式

政府推動產業園的發展，其背后的核心利益訴求包括：

• 有效的物業運營管理，實現物業資產的增值；
• 地方經濟（產業）的發展，帶動政府稅收增長；
• 通過經濟（產業）的發展，帶動社會就業，穩定社會治理；
• 通過經濟（產業）的發展，優化地方經濟結構，增強城市綜合競爭能力；
• 更多……

政府擁有豐富的資源體系，如下圖。產業園區只是其中的土地空間資源，政府通過配置資源，實現上訴核心利益。

二、完整的產業園區發展業務模式

政府資源體系，最終轉變為空間資產、各類政策、產業公共服務、社會數據資源等形態。在產業園區這一微縮生態中，政府資源體系與企業人才之間，缺少高效的鏈接能力。

因此智慧化園區+產業服務能力，最終將會是兩者之間的橋梁，也是利用平臺+服務，提升政府與企業的協同效率，提升產業經濟發展效益，提現最終的服務價值。

三、產業園區業務模式下的價值傳播鏈：

只有我們充分認知了產業園區的業務運營原理，我們討論智慧園區的建設，才有了清晰的目標和方向，我們才能回答，投入物聯網IOT和各種智慧化管理應用，背后真正要實現的是什么。

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