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編輯導(dǎo)語：前一陣子蛋殼公寓被爆出問題，引起多租客以及公司員工的不滿，一些租客維權(quán)都成問題；長(zhǎng)租公寓出問題也不是第一次了，為什么長(zhǎng)租公寓會(huì)有那么多爆雷事件？本文作者對(duì)此作出了分析以及思考，我們一起來看一下。

最近蛋殼暴雷了，社會(huì)反響很大，長(zhǎng)租公寓出問題這事已經(jīng)有兩三年了；但是相信普通大眾和我是一樣的心理，“倒霉的永遠(yuǎn)是別人，自己這么謹(jǐn)慎，而且選的是大公司，不會(huì)有什么事的”。

其實(shí)很多事情看似離的很遠(yuǎn)，其實(shí)有的時(shí)候和你僅隔了一層窗戶紙，一捅就破！事出反常必有妖，人若反常必有刀，言不由衷定有鬼。

前幾天有朋友在群里問為什么大平臺(tái)都會(huì)盡量拉長(zhǎng)應(yīng)付賬款的付款周期，根本原因就是讓手中有現(xiàn)金流，防止資金鏈斷掉而帶來的一系列后果。

本篇就以蛋殼為例聊聊我對(duì)其的簡(jiǎn)單理解。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表

大家都知道企業(yè)有三個(gè)報(bào)表非常重要，即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表，簡(jiǎn)單回顧一下。

資產(chǎn)負(fù)債表反映的是一個(gè)時(shí)點(diǎn)的快照，它反應(yīng)的是當(dāng)時(shí)的企業(yè)的整體情況，有多少固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)，有多少應(yīng)收賬款、多少應(yīng)付賬款、有多少長(zhǎng)期負(fù)債、有多少待分本利潤(rùn)等，這里有一個(gè)恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益。

利潤(rùn)表反映的是一個(gè)時(shí)間段的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，它從上到下就是一個(gè)漏斗型，最后企業(yè)凈利潤(rùn)是經(jīng)營(yíng)層層篩選的漏斗的出口，收入去除成本、費(fèi)用、稅費(fèi)等最后得出凈利潤(rùn)，這里仍有一恒等式：利潤(rùn)=收入-成本（費(fèi)用）。

現(xiàn)金流量表反映的是企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的報(bào)表，它是企業(yè)的血液，如果這個(gè)斷了，那么企業(yè)勢(shì)必會(huì)出問題，這個(gè)是某些長(zhǎng)租公寓出事的關(guān)鍵。

這里要清楚，有利潤(rùn)并不代表公司有現(xiàn)金，有現(xiàn)金不代表有收入。

下圖是蛋殼公寓的最新動(dòng)態(tài)，利潤(rùn)是負(fù)的，每股現(xiàn)金流也是負(fù)的：

2020年第一季度財(cái)報(bào)中：資產(chǎn)（93.00億）=負(fù)債（90.27億）+所有者權(quán)益（2.73億）。

營(yíng)業(yè)毛利潤(rùn)（-1612.80萬）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（-12.37億，營(yíng)業(yè)費(fèi)用高達(dá)12.20億），歸屬母公司股東的綜合收益（-10.89億）。

現(xiàn)金流的流入與流出有三部分，即投資、籌資與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在財(cái)報(bào)上可以看到，蛋殼的經(jīng)營(yíng)和投資主要靠的是不斷的籌資活動(dòng)來維持，自身造血功能比較弱。

風(fēng)險(xiǎn)，在蛋殼上市時(shí)應(yīng)該就可以看出，如下圖：

二、租房模式

先看下租房的模式演變過程，以我了解過的可以分為以下幾種：

1）這種方式非常安全，但是目前由于信任等問題，很難找到好的房主，房租一般是押一付三。

2）這個(gè)也非常常見，一般是某人租了一個(gè)大房子，因?yàn)槟撤N原因?qū)⑵渲幸婚g轉(zhuǎn)租出去，注意這個(gè)二房東還是租住在這里的，房租一般是押一付一。

3）現(xiàn)在選擇這種方式的非常多，房主省去了經(jīng)常陪租戶看房的麻煩，租戶相信中介的誠(chéng)信勝過于個(gè)人，房子合適后與房主直接簽約，但要交給中介一部分費(fèi)用（一般為1個(gè)月房租）；這個(gè)對(duì)于房主是沒有任何損失的，租房要防止某些黑中介收取看房費(fèi)等，較大的中介如鏈家、我愛我家等。

4）這種模式的風(fēng)險(xiǎn)就比較大了，中介賺取的是差價(jià)，它同時(shí)與房主和租戶簽訂合同，租戶和房主沒有直接的聯(lián)系，選擇此種方式的極有可能受騙，這也是黑中介的首選套路。

5）正因?yàn)槿绱?，長(zhǎng)租公寓模式開始了，如自如、蛋殼、杭州鼎家等等，有很多長(zhǎng)租公寓的公司可能是由原來的一些中介注冊(cè)而演變的，它們將租房模式進(jìn)行了創(chuàng)新。

公司與房主一般簽3年以上的合同，然后進(jìn)行裝修改造（主要是進(jìn)行房間隔離、衛(wèi)生間改造、購(gòu)買簡(jiǎn)潔的家具），然后通過平臺(tái)進(jìn)行招租，為了搶占房源，收的房子一般都比較高，這也催生了房租的上漲。

為了保證現(xiàn)金流，長(zhǎng)租公寓一般不會(huì)一次付房租給房主，它們會(huì)確定一個(gè)空置期（一般為1個(gè)月），后續(xù)按月給房主房租；因?yàn)榉孔映鲎馇翱倳?huì)有空置期，這個(gè)房主不會(huì)介意，而且高房租有很大的吸引力，如果長(zhǎng)期出租后還會(huì)有裝修、家具等。

同理，租戶普遍會(huì)選擇押1付1按月繳房租的方式，此時(shí)長(zhǎng)租公寓又引入了一個(gè)銀行貸，如下圖：

這里租戶共計(jì)簽署了兩個(gè)合同：租房合同、銀行貸款合同，而且這個(gè)貸款合同是在無形的情況下簽署的，在爆雷的事件中，很多租戶并不知曉，當(dāng)然簽訂銀行貸款合同的前提是租戶手里沒有一年的房租（一般按1800元/月也要2萬以上）。

有些租戶手里有錢會(huì)一次付一年的房租，但這同樣存在著風(fēng)險(xiǎn)“錢沒了、房也沒了”，因?yàn)榉恐鞑]有收到一年的房租。

按照上圖看，長(zhǎng)租公寓的資金池=A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租-每月房主房租-相關(guān)費(fèi)用，這個(gè)應(yīng)該是正向的，如果控制好相關(guān)費(fèi)用，不會(huì)出現(xiàn)什么問題。

但長(zhǎng)租公寓為了搶占市場(chǎng)房源，收的房子租金可能會(huì)高于租戶的租金或略低，此時(shí)按一年期來算A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租-房主年房租>0，但去除裝修費(fèi)和日常管理費(fèi)可能就會(huì)成為負(fù)數(shù)。

當(dāng)然暫時(shí)不盈利也沒有問題，當(dāng)你擁有了市場(chǎng)的房源后，可以漲價(jià)、制定各種規(guī)則來彌補(bǔ)之前的損失（京東前些年一直不盈利，但有很多資本投資，這也是目前很多公司效仿的）。

如果一切都按照收房、租房，保持合理的空置率應(yīng)該沒有問題，但天算不如人算，疫情將問題爆露出來，從房主收來的房子空置率多了，資金回籠少了，上面公式中“A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租”明顯縮少，導(dǎo)致資金池變小。

這時(shí)當(dāng)持有資金不足以支付日常的運(yùn)營(yíng)成本、人員工資及短期負(fù)債等，那么企業(yè)就沒有錢了，一切都要通過裁員、變賣資產(chǎn)、退租（返還房主）等方式自救；但根據(jù)墨菲定律，如果事情有變壞的可能，不管這種可能性有多小，它總會(huì)發(fā)生。

三、規(guī)避

在長(zhǎng)租公寓的事件中，租戶和房主都是被收割的韭菜，租戶的損失會(huì)稍大于房主，但現(xiàn)實(shí)的社會(huì)矛盾往往是一些弱勢(shì)群體間的廝殺；在普通人的眼里，租戶相對(duì)于房主就是弱勢(shì)群體，當(dāng)我干不過長(zhǎng)租公寓的公司時(shí)，就和房主磕，同理，房主在長(zhǎng)租公寓的公司沒有討到說法時(shí)，就會(huì)驅(qū)趕租戶。

雙方都是站在各自利益的角度上去思考問題，如果互相理解，聯(lián)合起來去討伐長(zhǎng)租公司的同時(shí)將各自的損失降為最?。ɑハ喑袚?dān)部分損失）或許為上策。

如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

1. 重新建立起信任關(guān)系

中介的出現(xiàn)按照供應(yīng)鏈的理論，并沒有減少中間環(huán)節(jié)，而是增加了一個(gè)場(chǎng)景，這是由于個(gè)人誠(chéng)信體系的問題；曾經(jīng)有朋友在閑魚上發(fā)布過招租信息，有咨詢的用戶，反復(fù)強(qiáng)調(diào)是不是房東直租，擔(dān)心受騙。

其實(shí)驗(yàn)身份證、房本等原件，同時(shí)可以去居委會(huì)、物業(yè)查證都可以證實(shí)，方法很多，很多少嫌麻煩，而偏信中介公司，認(rèn)為公司比個(gè)人更有保證。

2. 不受短期利益的誘惑

天上沒有掉餡餅的好事，羊毛出在羊身上，你以為你薅到羊毛了，其實(shí)買的永遠(yuǎn)沒有賣的精。。

房主看中的是比市場(chǎng)高的房租、未來的裝修和那點(diǎn)家具，以及省心；租戶看中的是房租以及所謂的沒有利息的租房貸，這些都是誘惑。

個(gè)體面對(duì)公司時(shí)，如果出現(xiàn)問題，個(gè)體的時(shí)間成本和耗費(fèi)的精力永遠(yuǎn)是付出最多的，你面對(duì)的是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，是孤軍奮戰(zhàn)。

3. 識(shí)別不合理的條款

租房押1付3，押1付1，通過中介要繳約1個(gè)月租金，租自如等會(huì)收固定的服務(wù)費(fèi)等，如果超過這些大家普遍認(rèn)知的條款，那么就可以果斷放棄。

不要聽信房管家或中介人員的解釋，他（她）們是有業(yè)績(jī)考核的，促成交易是目的，條款一定要仔細(xì)甄別。

4. 不迷信大公司

大公司、上市公司一定安全嗎？近年來P2P爆雷的公司很多，有很多都有大公司的背景，樂視的坍塌也是一瞬間的事，線下便利店、長(zhǎng)租公寓隨之而來。

有時(shí)如果不深入的去了解這些公司，我們看到的可能只是華麗的外表，不要一味的相信大公司，要看條款、看模式，說啥都沒用，保護(hù)好自己的錢包才是最重要的；不要輕易的讓現(xiàn)金流出，也不要隨便的相信那些來的很容易的現(xiàn)金流入，打獵總是會(huì)拋一點(diǎn)誘餌的。

四、寫在最后

長(zhǎng)租公寓是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的租房市場(chǎng)的新興業(yè)態(tài)，“高進(jìn)低出”可以讓一些企業(yè)迅速聚集房源、吸引客戶，“長(zhǎng)收短付”可以保證現(xiàn)金流，這是一種資金的“杠桿效應(yīng)”；有些長(zhǎng)租公寓利用這些資金做成金融產(chǎn)品，涉獵資本運(yùn)作，目的是為了提高估值，為上市圈錢做準(zhǔn)備。

模式都是些頂級(jí)聰明的人設(shè)計(jì)出來的，普通人終究是普通人，一旦出問題，就是被收割的韭菜。

本篇簡(jiǎn)單的羅列了下財(cái)務(wù)三張報(bào)表，接著從模式上去進(jìn)行梳理，都是淺顯的認(rèn)識(shí)。

最后，感謝您的閱讀！

#專欄作家#

倔強(qiáng)的大蘿卜，公眾號(hào)：倔強(qiáng)的大蘿卜，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專欄作家。較早的互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)從業(yè)者，有過多家電商公司的工作經(jīng)驗(yàn)；擼過代碼，10年以上的團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)，目前的學(xué)習(xí)方向是供應(yīng)鏈及業(yè)務(wù)構(gòu)架等。

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