編輯導語：長租公寓行業，目前正在經歷危機。11月，蛋殼公寓傳出網絡中斷、欠款、跑路等消息，受到社會各方質疑，陷入了流動性危機。長租公寓頻繁暴雷，確實造成了比較惡劣的影響，多地政府也介入危機處理，對租賃亂象重拳出擊。在本篇文章中，作者對長租公寓頻頻暴雷現象進行了剖析。

一、引入

2020年長租公寓頻頻暴雷，僅8-9月的短短一個月時間內，就有7家以上長租公寓暴雷，其中甚至包括蛋殼公寓等行業龍頭品牌。

根據不完全統計，今年暴雷的長租公寓達到24家以上，受影響的租客和房東更是達到了數十萬。

據新聞報道，在深圳、上海、杭州等地出現了大規模維權活動，利益受到嚴重損害的租客和房東聚集到長租公寓公司總部進行維權。

前幾年還呈現一片紅火景象，甚至自如、蛋殼等頭部平臺接連完成上市的長租公寓市場，為何在今年頻頻暴雷?

二、長租公寓暴雷的原因

由于長租公寓平臺的發展模式都基本一致，暴雷原因也趨同，因此我們以蛋殼公寓為例來分析說明長租公寓暴雷的原因。

1. 直接原因：平臺資金鏈斷裂

在維權活動中，租客維權的主要原因是“自己已經一次性按年向蛋殼公寓平臺支付了租金，但在房屋尚未到期的情況下遭到了房東的驅趕”。而房東維權的主要原因是“自己并未從蛋殼公寓平臺處按月及時收到租金，且申訴未果”。

由此可見，蛋殼公寓暴雷的直接原因是平臺資金鏈斷裂，沒有及時將租客繳納的租金按期支付給房東，導致房東強行收房，從而引發糾紛。

但作為一家已經成功上市（2020年1月17日，蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市），運營公寓數量超40萬間，覆蓋城市超過13個的行業內頭部平臺，蛋殼公寓為何會出現資金鏈斷裂的情況呢？

原因有二：

一是蛋殼公寓采取“互聯網企業式”的燒錢策略，前期通過大量補貼提高市場競爭力，搶占市場份額，后期逐步抬價實現扭虧為盈。

蛋殼公寓對房源實行“高收低租”的方式，即以高于市場價的價格從房東處收取閑置房源，經過統一裝修后，再以低于市場價的價格向租客出租房屋。

采取這種經營策略，意味著蛋殼公寓要兩頭讓利，既要向房東提供更多的房屋溢價，又要向用戶提供更多的租房補貼。

因此，蛋殼公寓的利潤空間會被極大程度地壓縮。事實上，蛋殼公寓的租金利潤完全不足以支撐平臺的正常運營，扣除裝修費用、員工工資等費用后，平臺產生了大額虧損。

蛋殼公寓最新公司財報顯示：2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62.5%；其凈虧損為12.3億元人民幣。

二是受疫情沖擊，蛋殼公寓租金收入顯著下降。2020年上半年，租賃市場“旺季不旺”，長租公寓企業迎來行業 “寒冬”，蛋殼公寓入住率明顯下降，從去年二季度的89%下降到今年一季度的75.6%。

此外，最新披露的財報顯示，截至今年一季度，蛋殼的公寓數從去年底的43.83萬間降至41.9萬間，暴跌近2萬間。

租金收入下降再加上市場競爭激烈，蛋殼公寓不得不開始降價，推出“億元補貼”、“7月安居計劃”等營銷活動，導致利潤空間被進一步壓縮，現金流不斷惡化。

2. 核心原因：脆弱的商業模式

突如其來的疫情給蛋殼公寓的現金流帶來了巨大的壓力，并最終導致其資金鏈斷裂，形成暴雷。但疫情的沖擊只是誘發因素，真正的隱患最初就已埋下。

蛋殼公寓暴雷的直接原因是資金鏈斷裂，核心原因則是過于脆弱的商業模式。

圖 1蛋殼公寓商業模式

蛋殼公寓的商業模式并不復雜，本質上來說平臺就是“二房東”。平臺從房東手里拿到房源，進行統一裝修后再轉租給租客，并以租金差額作為主要利潤來源。

同時，為了降低租客的租房門檻和消費決策成本，提高租房交易量，減少房屋閑置，蛋殼公寓和微眾銀行等金融機構合作，向租客提供“租金貸”消費金融服務（租客在蛋殼公寓平臺申請租金貸款，金融機構將租客申請的貸款一次性全額打到平臺賬戶，相當于替租客提前繳納租金，租客則按月向金融機構還款）。

接入“租金貸”后，平臺二房東的身份并沒有變化，只是借助“租金貸”業務，平臺能夠快速回籠資金，然后利用這些資金去收購房源、裝修房屋，進行新一輪的擴張。

“租金貸”也是蛋殼公寓這樣的長租公寓平臺和傳統二房東的本質區別。

蛋殼公寓的商業模式的脆弱性體現在兩個方面，一是盈利能力不足，二是抗風險能力弱。

1）盈利能力不足

如前文所述，蛋殼公寓平臺作為“二房東”，采取“高收低租”、“兩頭補貼讓利”的經營策略，極大地壓縮了自身的利潤空間，使得平臺長期處于虧損狀態，且隨著平臺規模的擴大，虧損額也會相應增加。

也就是說，蛋殼公寓的盈利能力尚不足以支撐其扭虧為盈，在發展擴張的過程中，平臺極度依賴外來資金的持續輸入。而一旦缺少外來資金輸入，平臺將無法維持正常運行。

2）抗風險能力弱

蛋殼公寓在開展“租金貸”業務時，會從金融機構處一次性全額收到租客的租金貸款（一年或數年的租金），然后再按月將租金定期支付給房東。

借助這一租金支付方式，平臺可以迅速回籠資金，積累起一個龐大的現金池，并將其用于收購新房源、新房裝修、新一輪租房補貼等事項，從而實現平臺規模的快速擴張。

但這種“以貸助產，以銷還貸”的經營方式，在加速發展的同時，也放大了平臺的經營風險，使得平臺的抗風險能力減弱。

因為這一模式正常運轉的前提是平臺的營收必須始終保持加速增長，然而市場環境和消費者需求是動態變化的，企業經營的波動性是固有的，所以這一前提本身是不成立的。

因此這種“剛性”的經營方式必然會給平臺帶來巨大的潛在經營風險，以蛋殼公寓為例，受疫情沖擊，其租金收入顯著下降，甚至無法抵償當期應支付房東的租金，從而形成暴雷。

商業模式的脆弱性使得以蛋殼公寓為代表的長租公寓平臺很難適應市場環境的突發性變化，在疫情沖擊下產生巨大資金缺口而暴雷。

三、長租公寓暴雷背后的問題

長租公寓暴雷的原因固然值得分析，但探討這一現象背后暴露出的其他諸多問題卻更有意義。

1. “租金貸”

“租金貸”作為金融服務和租房消費場景結合的典型產品，被長租公寓平臺廣泛采用。從理論上來說，“租金貸”能夠實現租客、房東、平臺、金融機構多方受益。

• 租客視角：租金貸作為一種消費金融服務，打破以往租房需要一次性支付大額現金（比如押一付三或者一次性年付）的限制，在提升住房品質的同時分散年輕人的還款壓力；
• 房東視角：租金貸分散了租客的還款壓力，從另一個角度來說就是降低了租客的租房門檻，因此租房交易量可以得到顯著提升，給房東帶來更多利潤，減少房產閑置；
• 平臺視角：接入租金貸這種消費金融服務，一方面如2所述，能夠提高平臺的交易量，給平臺帶來更多直接利潤，另一方面也可以為平臺聚攏大量現金，形成龐大的現金流，進而支持平臺快速擴張。例如：蛋殼公寓能夠在成立5年內上市，并運營40萬間以上的公寓，租金貸業務帶來的持續良好的現金流是關鍵因素；
• 金融機構視角：場景對于消費金融的獲客和風控都有著重要的作用，消費場景決定了圈定怎樣的客群、平臺提供服務的成本和資金的最終流向。

租房場景，尤其是長租公寓，與消費金融的目標客群非常契合。

不僅如此，由于貸款直接從金融機構支付給了運營方，保證了貸款的真實用途，規避了資金被挪作他用、流入限制領域的風險。金融機構通過B2B2C的模式可以快速獲客和放款，借助場景方和數字化的優勢，還能進一步降低風控和展業的成本。

但在實踐過程中，“租金貸”也存在著許多風險。

1）租客視角

“租金貸”本質上是長租公寓平臺將經營風險轉移給租客的一種方式。租客在平臺申請了“租金貸”后，需要向金融機構定期還款，但貸款款項卻在平臺賬戶，由平臺定期將租金打給房東。

這種情況下，如果平臺經營失敗，資金鏈斷裂無法向房東支付租金，導致房屋被房東強行收回，那么租客既不能繼續居住租房，還要償還租金貸款。

2）平臺視角

一是：激化市場競爭，壓縮平臺收益。

平臺可以利用龐大的現金流去快速擴張規模，然而，其他平臺也可能采取同樣的方式來擴大規模。因此，在房源有限的情況下，各長租公寓平臺互相之間會產生激烈的競爭。

為了搶占市場，平臺很可能會采取價格戰的方式（抬高收房價格，同時補貼租客），從而導致平臺利潤空間被壓縮，甚至產生嚴重虧損。

二是：形成快速擴張，粗放發展的惡性循環。

長租公寓平臺依靠“現金貸”獲得了快速發展，但也正是因為這種發展模式，使得平臺在形成一定規模之后，只能繼續加速擴張，粗放發展，形成惡性循環。

• 其一是因為長租公寓規模越大，維護和運營成本就越高，就只能像滾雪球一樣越來越大；
• 其二是長租公寓包含很多環節，涉及到眾多的供應商，必須得保持一定的業務增長，才能使各個業務線正常運轉；
• 其三是空置率，規模越大則空置損失也就越大，如果出租率提不上去，就得靠新的租金貸來填補損失，否則就會造成資金緊張。

三是：增加平臺經營風險。

不健康的發展模式勢必會給平臺帶來極大的經營風險，這樣“以貸助產，以銷還貸”的經營方式，如果平臺盈利能力不足，甚至遭遇虧損，很容易造成資金鏈斷裂，不僅會造成平臺直接破產，甚至給租客、房東、金融機構都帶來巨大損失。

2. 消費金融B2B2C模式的隱患

蛋殼公寓這種“二房東+租金貸”的發展模式，其實從消費金融市場的視角，也可以歸納為B2B2C模式。

這種模式隨著消費金融和具體消費場景的進一步融合，在消費金融市場相當盛行，金融機構和消費場景平臺互相尋求合作，共同為用戶提供消費金融服務。

但消費金融的悖論是：基于場景獲取C端客戶，也給B端平臺加了杠桿。在給C端客戶進行授信評估的同時，也放大了B端的信用敞口。

因此消費金融B2B2C模式下，作為中間環節的B端消費場景平臺存在巨大的潛在金融風險。然而，金融機構在開展消費金融業務時往往忽視了B端風控。

通常金融機構會對與之合作的B端平臺進行準入，但卻對其后續的運營狀況、資金流向、市場變化缺乏關注，導致對B端平臺的風險識別和風險管理不足，產生較大隱患。

消費金融B2B2C模式背后的困境是，看似減少了C端風控和獲客的成本、提升了業務效率，卻忽略了中間場景方的風險，或者說缺少對場景方的持續關注和風控。

四、總結

長租公寓頻頻暴雷的根源在于利用“現金貸”構建了脆弱的商業模式。

一方面“現金貸”激化了市場競爭，壓縮了長租公寓平臺的利潤空間，使其盈利能力嚴重不足；另一方面“現金貸”使長租公寓平臺快速擴張的同時形成了粗放的、不穩定的發展模式，增大了平臺的經營風險。

因此受到疫情沖擊時，長租公寓平臺資金鏈斷裂，形成暴雷。

此外，長租公寓頻頻暴雷現象還暴露出消費金融B2B2C模式的問題，即中間場景平臺的不斷增大的金融風險被忽視，金融機構在開展消費金融業務時應該注意加強對場景本身的風險把控能力。

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