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榮耀標識從老東家蛋殼公寓分析長租公寓
編輯導讀：去年長租公寓的爆雷讓很多打工人“流離失所”，曾經風光無限的長租公寓行業，在疫情的打擊之下，開始尋求改變。本文作者對此發表了自己的看法，與你分享。
2020年11月份老東家蛋殼公寓暴雷，而我也結束了2年的長租行業經歷。18年11月份進入長租公寓，看他起高樓，看他宴賓客，看他樓塌了。今年4月份開始，自如開啟了業主直租跟業主直收的模式，改變了以往產品結構，也讓我感嘆：去年一年的疫情，行業老大也是扛不住了。
一、蛋殼的死亡真是高收低出？
雖然進入長租行業才兩年，但是當我回頭復盤蛋殼的死亡的時候，我一直在問，蛋殼死亡的原因是因為收房價格高，出租價格低？下面是我分析蛋殼死亡的原因，也許對，也許不對。但是我一點也不認為是高收低出。
首先先解釋一下什么是真正意義的高收低出：
從圖中可以看出，真正的高收低出，一般在設計產品的時候都不會考慮分租的這種產品線路，因為分租不利于短時間能形成現金流，還考慮房子是否進行拆改，對于要跑路的公司而言多此一舉，這也是為什么我不認為蛋殼的死亡都歸結于高收低出。并且在2020年的時候跟同事仔細研究這些真正意義跑路的公司得出結論是一般這種公司存活時間不到一年，成功預測出巢客公寓會在下年9月份進行暴雷。
（2 ）為什么我不認為蛋殼公寓的死亡是高收低出
首先從蛋殼的模式來進行分析，蛋殼是典型的分散式長租公寓，也是典型的進行分租模式下的互聯網+租賃模式
蛋殼公寓的業務線相對于自如而言就比較簡單，只有整租跟分租的租賃業務線+圍繞租房服務產生的附加業務線。而在整租跟分租的業務線上面，蛋殼的業務邏輯比較簡單。
從圖中可以看出，蛋殼給出的收房價格是根據自主研發的BI風控系統。因為有了風控系統，所以蛋殼給出的價格，高也不會高出跟多，并且在某短時間，蛋殼給出的收房價格相對于自如而言還低，這也就其實不存在所謂的高收，因為有風控來對收房價格進行把控。
從出房業務線來說，蛋殼的出房模式，大部分都是按間出租的業務邏輯，也就是大部分把1個2居室的房子進行拆改，打上隔斷，進行出租。在理論上來說，當一個拆改以后的房子，如果都入住了，那么他在一定程度來說是獲利的。因為他的獲利點來源于隔斷出來的房子。所以在價格上面設計上，3間房子的價格可以略低一點，也是可以存在的，
從商業模式來說：
蛋殼的商業模式不想寫太多，因為蛋殼的商業模式沒有那么復雜化，就是簡單的從業主手里面拿房，將拿來的房子進行二次改造，打成隔斷，然后對外出出租，收取租客月租金百分之10的服務費。如果對比自如而言，蛋殼的商業模式可能是更存粹的一個二房東的一個商業模式，而二房東在中國租賃行業里面存在了很久了，所以蛋殼的商業模式是可以走的通的。既然走的通，那就不存在低出的這樣的論調。
二、為什么蛋殼公寓最后還是死了？
離開蛋殼馬上快一年，一直都挺蛋殼公寓死亡感覺惋惜，很多人都說蛋殼公寓是吃“人血饅頭”。但是我想說，商業上面不都是一向如此，商業沒有對錯，資本家沒有眼淚。蛋殼比P2P這種萬惡的行業顯得良心多了，多少人在P2P上面血本無歸， （2020年年底的跳樓事情讓我對長租行業突然感覺到了厭惡，但其實長租行業本身是沒有對錯的，有的只是在中國這個環境下，有些人，或者有些資本玩就是看誰跑的快，長租公寓其實可以走的更好，但是可惜了，在中國長租公寓又一次被玩壞了，玩成了P2P。）
蛋殼的死亡可以歸結于下面幾點：
直接原因： 疫情?
2020年的疫情，是對蛋殼的致命一擊，在疫情期間，很多人都不能離開家鄉，這就導致了蛋殼在疫情期間的空置率一直居高不下，收入跟支出嚴重不相等，拖垮了蛋殼。
疫情期間，對于蛋殼跟自如而言都是在靠背后的資本在輸血，拼的就是誰家的資本強大，最后蛋殼不敵于自如，死在了2020年。但是疫情的時候自如也很瘋狂，不斷的跟業主談解約，談降價，甚至不惜違約也不愿意付給業主租金?？梢?，在疫情的時候，兩家其實面臨的情況都是一樣，關鍵還是看誰雄厚。
間接原因：CE0高老板6月份被調查。高老板到現在好像還沒有出來，作為一名企業的CEO在疫情最關鍵的時候不在，導致公司管理層混亂。
根本原因： 在我認為，蛋殼的根本原因就是在沒有達到壟斷的前提下，步子邁的有點大。
下面是自如城市發展：
自如用了10年的發展才發展了10個城市，而蛋殼截止2020年只用了5年就發展了13城市，并且產品單一，其實單從產品角度來說，蛋殼的產品很單一，這不足以支撐它能夠發展到11個城市，因為分租產品的使用群體在某些城市并不適合。所以這也間接造成了蛋殼的死亡。
為什么我覺得根本原因是沒有達到壟斷的前提是蛋殼的根本原因呢，因為這是跟長租行業自身所帶來的的屬性是有關系的。以北京為例2020年北京總體的對外出租套數：
圖片來源于易居企業集團發布的《2020北京租賃住宅市場年報系列——市場篇》
其實簡單的可以看出，在租賃市場上面，套數基本上是固定的，北京一共就那么多套房源在對外出租。當總量是一定的前提下，其實企業應該先讓自己的在總量上面達到最大數值，或者最大優勢，這一點，自如就比蛋殼在鋪設城市點的時候考慮的足夠充分。
自如在一線城市的體量基本上已經達到了最大優勢，你很難在合租的市場里面可以找到第二家與之匹敵的公司，不然為啥可以明目張膽的在跟租客續約的時候可以毫不猶豫的說，房租要上漲。因為在達到最大優勢的情況下，對于用戶，尤其是剛需用戶而言是沒有可以選擇的。除了被迫接受，在沒有沒有辦法。這也是我惋惜蛋殼的原因，因為沒有了蛋殼，自如在長租方面的就沒有了制衡，除了國家的監管體系。蛋殼也就是因為在發展的10來個城市里面，只盲目的追求擴展，而沒有達到精耕的結果，所以蛋殼在去年就結束了。
最后我想說，衣食住行教育是國家的基礎，20年年底的時候，預感到在線教育要被整治了，因為如果仔細研究就會發現，2020年一整年在線教育一直在灌輸的理念就是焦慮，這不符合國家對基礎行業的國情，所以2021年在線教育被洗牌，很多人不知道為什么，其實沒有為什么，教育是國家的基礎行業，是不可以動搖的。
長租行業也是一樣的，租賃是屬于住的基礎，在國家強調“房子用來住，不是用來炒的”前提下，任何與這個前提相悖的都會受到監管，所以今年自如4月份開始業務重構，國家也在今年開始對長租行業進行資金監管。說一點題外話，讓我感覺到自如業務重構的是去年6月份，因為當時自如在用戶體驗上面砍掉了租客400電話這個需求，只保留了業主400需求。這其實就感覺自如的業務中心的偏離，因為砍掉租客400電話，讓租客在只能在線上報修的用戶體驗極差，甚至一點都不好。但是為什么自如還是砍掉了租客400電話的需求呢？?
作者；唐宋元明清，前互聯網長租行業從業者
本文由 @唐宋元明清 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載
題圖來自Unsplash，基于CC0協議
感覺作者就商分部門的，長租分散式公寓能壟斷嗎。就算自如能占到10個點嗎。。
房子數量是一定的，如果你仔細細分的話，是可以實現我說的壟斷，或者我那個最大優勢，或者你可以調研一下數據，在一線城市對外出租的占比，另外就是如果分市場那就是整租1居室市場，整租兩居室市場跟整租2居室以上市場，我所說的壟斷是壟斷整租2居室以上的市場，別說不能壟斷，能，因為兩居室以上的市場有個天然屬性不好出租?；蛘呔退悴荒軌艛?，達到兩居室以上的最大優勢，這個在2020年以前其實沒啥問題，現在不好說了，現在長租的老大自如都開始輕資產運作了。另外就是我想說，如果沒有疫情的話，其實在租賃市場細分就可能會出現，整租1居室，整租2居室以及X如X殼。這樣的細分市場。
衣食住行教育是國家的基礎，20年年底的時候，預感到在線教育要被整治了，因為如果仔細研究就會發現，2020年一整年在線教育一直在灌輸的理念就是焦慮，這不符合國家對基礎行業的國情，所以2021年在線教育被洗牌，很多人不知道為什么，其實沒有為什么，教育是國家的基礎行業，是不可以動搖的。搞教育是長遠的