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編輯導(dǎo)語：房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展到今天已經(jīng)幾經(jīng)更迭，人們的交易方式也發(fā)生了巨大變化。不過，當(dāng)下的房屋中介市場(chǎng)仍舊存在一定問題。本篇文章里，作者就房屋中介的發(fā)展歷程做了梳理和解讀，一起來看一下。

由于傳統(tǒng)文化及國(guó)人對(duì)房屋的特殊情感，買房是大家都無法避免的一個(gè)坎，結(jié)合自己在地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，帶大家了解房屋中介發(fā)展歷程及當(dāng)前所處的階段及問題，大家有買房的問題也可以咨詢我。

房產(chǎn)中介的意義

房產(chǎn)中介初心：讓繁雜、冗長(zhǎng)的交易通過經(jīng)紀(jì)人掌握的信息和專業(yè)能力，減少對(duì)顧客時(shí)間和精力的拖沓。

打造核心價(jià)值：改變房屋買賣和租賃的規(guī)則，繼而改變?nèi)藗兏孔哟蚪坏赖姆绞健?/p>

一、萌芽時(shí)代

1980年，改革開放鄧公提出“出售公房”，調(diào)整租金，提倡建議個(gè)人買房的設(shè)想，房蟲應(yīng)聲而出（房蟲主要為地產(chǎn)管理部門離退休等人員組成）。差不多有十年的時(shí)間，在中國(guó)的城市里，二手房交易是僅限于民間的一種自發(fā)且近似混亂的行當(dāng)，亂象叢生，無規(guī)范管理。

房蟲子們利用信息差：賺差價(jià)、依仗信任；客戶交易無保障，是一錘子買賣，風(fēng)險(xiǎn)極大。

1986年，處于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萌芽時(shí)代，政策開口。

深圳特區(qū)開始發(fā)展，口袋空空，通過出租土地的方式，口袋里沒錢的深圳特區(qū)獲得了發(fā)展所需的資金，也為中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的萌芽奠定了基礎(chǔ)。

1988年時(shí)，第一家合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司誕生。

二、群雄并起

1998年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入寒冬，國(guó)家為抵御金融風(fēng)暴，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)陣腳；國(guó)務(wù)院發(fā)出了“23號(hào)文”，宣布徹底取消福利分房制度，決心讓房地產(chǎn)業(yè)走向市場(chǎng)化、貨幣化和商品化。王菲和那英在春晚舞臺(tái)上唱了一首《相約九八》，房地產(chǎn)也如歌詞唱的「踏破冬的沉默，披上綠裝」那樣，國(guó)家宣布可取消福利分房，商品房買賣正式登上舞臺(tái)。

與房子有關(guān)的產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)紀(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，房屋交易中介的第一波前浪從1998年開始滾起來。

人本性是貪婪的，安安心心賺中間服務(wù)費(fèi)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人的是少數(shù)派。買房、囤房、賣房，完成一次又一次炒房的房蟲才是房屋中介這個(gè)行業(yè)最先富裕起來的那批人；交易不透明化，使得買賣雙方都被中介坑騙。

2001年，國(guó)家才下發(fā)了一份《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，希望提高行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，開始規(guī)范行業(yè)，政策要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須通過四門考試，才能執(zhí)業(yè)上崗。

國(guó)家發(fā)文規(guī)范行業(yè)亂象同年，在香港做了幾年中介的陳早春回內(nèi)地，為公司引入了戰(zhàn)略投資人，其中就有中原地產(chǎn)（中原地產(chǎn)為港企，在香港地產(chǎn)中介行業(yè)有很大影響力，現(xiàn)在在內(nèi)地也有較大的影響力）。

而陳早春將自己的公司更名為：“我愛我家”（也是大家耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)）。一年后，莫天全先后并購(gòu)了在香港、深圳、上海以及臺(tái)灣的四家網(wǎng)絡(luò)公司，創(chuàng)立了大中華區(qū)信息覆蓋范圍最廣的房地產(chǎn)網(wǎng)站，即“搜房網(wǎng)”。

剛畢業(yè)不久的姚勁波辭去了銀行的鐵飯碗，下海創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)辦了一家域名交易網(wǎng)站——易域網(wǎng)，獲得了第一桶金，2005年，創(chuàng)辦“58同城”（后憑借強(qiáng)大的流量開拓房產(chǎn)業(yè)務(wù)“安居客”，收入可觀）。

左暉創(chuàng)立 “鏈家”，不過此時(shí)的左暉比較平平無奇，處于探索未來的道路上（此階段，我愛我家資金充裕，快速擴(kuò)張）。

三、行業(yè)變革

從國(guó)家確立房地產(chǎn)為支柱型產(chǎn)業(yè)后，價(jià)格開始飛漲，就有人開始唱衰樓市，大呼房地產(chǎn)泡沫；2005年3月26日國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)八條》，用戶維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

政策利好削弱，金融危機(jī)的影響；中國(guó)樓市一損俱損，地產(chǎn)開發(fā)商房企紛紛渡劫；現(xiàn)在大家熟知的碧桂園、恒大、融創(chuàng)近乎倒閉。

新房市場(chǎng)慘淡，中介行業(yè)更加慘不忍睹，對(duì)行業(yè)堪稱滅頂之災(zāi)，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)大批門店關(guān)店風(fēng)潮，大家都在想辦法保命。

此時(shí)，鏈家的左暉，反其道而行之；同行大批關(guān)店，此時(shí)他低價(jià)收購(gòu)了眾多門店，鏈家一躍成為北京中介Top前3。

左暉當(dāng)時(shí)的目標(biāo)是要成為：北京第一房產(chǎn)中介公司。

從最初的房產(chǎn)交易不透明，經(jīng)紀(jì)人坑騙買賣雙方的錢。

左暉一直想：消滅行業(yè)亂象，重新書寫行業(yè)規(guī)則。讓大家可以信賴中介公司及經(jīng)紀(jì)人；在當(dāng)年，假房源的數(shù)量遠(yuǎn)大于真房源，靠低價(jià)好房將客戶騙到門店后，推薦其他房源，同時(shí)經(jīng)紀(jì)人為了：多賺錢，報(bào)價(jià)給買賣雙方價(jià)格不同，從中賺取差價(jià)。

左暉抑制假房源的流出，導(dǎo)致業(yè)務(wù)量急劇下滑，鏈家的經(jīng)紀(jì)人大批離職，大家都無法理解；此時(shí)為了增加高素質(zhì)新鮮血液，他做出了一個(gè)決定：我只招聘大學(xué)生；至此，鏈家只招聘大學(xué)生的規(guī)則沿用到現(xiàn)在（同時(shí)開始做樓盤字典，建立房源數(shù)據(jù)庫(kù)，防止虛假房源的出現(xiàn)）。

當(dāng)時(shí)的真房源是：房間真實(shí)存在，房間信息真實(shí)，價(jià)格、戶型圖、朝向、權(quán)屬等這些基本信息，更包括周邊環(huán)境、教育、醫(yī)療等資源信息的真實(shí)準(zhǔn)確。需要一間一間房屋去核實(shí)、去記錄，且要保持維護(hù)更新。

同時(shí)左暉還給出了一個(gè)承諾：房產(chǎn)交易出行問題，損失由公司賠付，贏得了消費(fèi)者的信任。

自此，鏈家殺出一條血路，突出重圍，一躍成為行業(yè)龍頭。

四、風(fēng)云涌動(dòng)

當(dāng)時(shí)對(duì)于第三方端口這塊，搜房網(wǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，擁有絕對(duì)的流量權(quán)，行業(yè)信息齊聚于此（即現(xiàn)在的安居客、幸福里平臺(tái)）。

但搜房動(dòng)了歪心思，一邊做平臺(tái)，一邊做了“房天下”；拿同行的資料信息自己進(jìn)行低價(jià)成交，破壞了市場(chǎng)，被群起而攻之。也是搜房網(wǎng)于此破壞市場(chǎng)規(guī)則，被58安居客和趕集網(wǎng)讓出一條路來，后趕集網(wǎng)被58收購(gòu)，安居客成為最大的房產(chǎn)流量平臺(tái)入口，現(xiàn)每年為58創(chuàng)收幾十億元。

原本只是做平臺(tái)的搜房，的確有入侵房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的野心。在端口模式下，搜房的立場(chǎng)應(yīng)該就是售賣流量，一旦開始走向賣房之路，跟端口客戶的利益就有了嚴(yán)重沖突（58姚勁波就保證永遠(yuǎn)不涉及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)板塊，安心做端口）。

當(dāng)時(shí)左暉高舉罷免旗幟，告知大家：搜房又做平臺(tái)，又做中介公司；屬于中介行業(yè)的公敵，鏈家不屑與之為伍，導(dǎo)致大批中介公司附和，集體罷免：搜房網(wǎng)，同時(shí)下架所有房源。

自此，一代新星隕落，從此一蹶不振。

五、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)

2014年是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)O2O模式的元年。Q房網(wǎng)（初期名：世華地產(chǎn)）大刀闊斧改革，高價(jià)購(gòu)買房源數(shù)據(jù)，提高經(jīng)紀(jì)人提成，收購(gòu)大量中介公司；但曇花一現(xiàn)，后勁不足，但給行業(yè)又開了一個(gè)頭。

O2O模式影響力最大的莫屬：“愛屋吉屋”；具有良好的資本后援，主張去門店化，傭金降低，再次掀起浪潮。

愛屋吉屋的創(chuàng)始人想利用：互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行降維打擊；互聯(lián)網(wǎng)可快速傳播，信息播散成本低。將門店數(shù)量減少，減少門店投入，使固定資產(chǎn)更加輕量化。

最早時(shí)期，愛屋吉屋創(chuàng)始人曾經(jīng)在540天內(nèi)融資3.5億美金，一年多的時(shí)間，公司從A輪到E輪，創(chuàng)造了當(dāng)年互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域最快的融資紀(jì)錄。

為了對(duì)抗愛屋吉屋，左暉甚至做：租客免租金，以此來爭(zhēng)搶流量；后大手筆，買斷百度搜索引擎的房地產(chǎn)板塊，為自己爭(zhēng)取大批流量。

愛屋吉屋也終于支撐不住補(bǔ)貼之路，轟然倒塌，投資人紛紛把目標(biāo)轉(zhuǎn)向鏈家；自此，鏈家又獲得了進(jìn)一步的擴(kuò)張，更加穩(wěn)固了龍頭之位。

二手房中介的存在，究其根本就是信息不對(duì)稱，業(yè)主不知道怎么賣房，房客自己難以找到合適的房源，中介公司搭起了一座橋梁。在市場(chǎng)高潮期時(shí)中介費(fèi)深圳膨脹到近3%（現(xiàn)階段市場(chǎng)慘淡，中介費(fèi)多為1.3%～2%）。

愛屋吉屋自認(rèn)為能成功的核心：即通過線上引流的方式，線下帶看成交；能通過互聯(lián)網(wǎng)的方式將買賣雙方連接起來，省區(qū)很多中間成本，故也降低了費(fèi)用，但高額的廣告及挖人跳槽入不敷出，導(dǎo)致失敗。

六、ACN分傭模式

2018年初，北京鏈家網(wǎng)總部，一個(gè)龐大的團(tuán)隊(duì)，在共同打磨一款互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺(tái)——“貝殼找房”。其實(shí)做貝殼的原因很簡(jiǎn)單：全中國(guó)任何一家中介公司在一個(gè)城市的存量房，從來沒有超過14%。這是什么原因呢？

經(jīng)紀(jì)人信息孤島問題凸顯：中介地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人數(shù)不斷增加，2018年中介企業(yè)20.6萬家，從業(yè)人數(shù)158.3萬人。

2007年、2008年，當(dāng)鏈家在北京發(fā)展起來之后，我們研究了整個(gè)匹配的模型和合作，發(fā)現(xiàn)，經(jīng)理人在一個(gè)平臺(tái)之下，很快就會(huì)面對(duì)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)大于外部的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致邊際成本越來越高，邊際效益越來越低。

各行家、各經(jīng)紀(jì)人之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)、信息阻斷，對(duì)整個(gè)行業(yè)的傷害是壓縮利潤(rùn)空間、且制約交易效率。

想進(jìn)一步的提升行業(yè)發(fā)展情況，就必須對(duì)此進(jìn)行破局：為企業(yè)與行業(yè)構(gòu)建相互協(xié)同的中臺(tái)，打破房源、客源、經(jīng)紀(jì)人、門店間的信息孤島。提高房源、客源的流通率和匹配半徑。

ACN即：經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)。

ACN是：房源流通聯(lián)賣為核心的“房”的合作網(wǎng)絡(luò)、以跨店成交為核心的“客”的合作網(wǎng)絡(luò)、以信用分管理為核心的“人”的合作網(wǎng)絡(luò)。

ACN分傭規(guī)則部分規(guī)則經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN）的合作規(guī)則：在一筆交易中，根據(jù)資源獲取、持續(xù)服務(wù)、匹配帶看、撮合成交等維度對(duì)交易服務(wù)中的角色進(jìn)行分工，每個(gè)角色將按照一定比例分享業(yè)績(jī)。即將房屋交易流程分為不同的環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)人之間互相合作，交換和分享信息，并參與到不同環(huán)節(jié)中，分享收益。

且一個(gè)城市內(nèi)部不同區(qū)域不同品牌之間可以互相協(xié)作，敵對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很快就能成為互相依存的合作方，使不同的中介公司不再成為獨(dú)立的孤島，便利了房客找房，也促進(jìn)了房源的成交。

七、單邊代理

事實(shí)上，貝殼找房的ACN模式，還是存在一個(gè)悖論；就是當(dāng)前所有的中介都是干的雙邊代理的事情。雙邊代理即：中介公司不代表任何一方，不為任何一方創(chuàng)造價(jià)值，僅通過撮合交易獲取中介費(fèi)。

從2017年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲開始，北京住建委開始上眼藥，告知：需要調(diào)控房?jī)r(jià)；究其原因是現(xiàn)在中介公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)伸到了新房。

中介公司推送客戶到新房案場(chǎng)（新房案場(chǎng)即：新房售樓處）；當(dāng)客戶成交時(shí)，根據(jù)開發(fā)商商議的渠道費(fèi)用給中介公司進(jìn)行返點(diǎn)。

按一線城市的平均情況來看，成交一套新房渠道費(fèi)用在幾十萬，開發(fā)商會(huì)將渠道費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買房者（即羊毛出在羊身上），故房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。

深圳在2021年年底，已經(jīng)開始運(yùn)行單邊代理模式；不同之處在于：房主賣房?jī)H能委托三家中介公司并需要在政府房管局進(jìn)行備案。

其他中介公司的客戶欲購(gòu)買房源時(shí)，兩家中介公司需要進(jìn)行洽談，盡可能為客戶爭(zhēng)取利益，同時(shí)中介費(fèi)用由一家公司拆分為兩家公司進(jìn)行分傭。

在此之前，政府推行：“房源指導(dǎo)價(jià)”，銀行按照指導(dǎo)價(jià)給二手房貸款，導(dǎo)致客戶買房首付比例提升。

還有各城市的核驗(yàn)政策，房源未經(jīng)過房管局核驗(yàn)平臺(tái)完成核驗(yàn)，不允許將房源掛在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行宣傳售賣，政策不斷完善且嚴(yán)苛，使中介行業(yè)逐步又迎來了一個(gè)寒冬。

“單邊代理”模式，即：買賣雙方通過獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系；中介方則“各為其主”，只對(duì)自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭(zhēng)取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化。

雙邊代理與單邊代理的差別這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰：

• 賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出；
• 買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源，同時(shí)要對(duì)所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)。

買賣雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到了保障。

單邊代理模式打破了ACN分傭規(guī)則，需要對(duì)ACN分傭角色及傭金做一定的調(diào)整；這是行業(yè)變革的必然方向，政策對(duì)于老百姓的利好。

八、總結(jié)

房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，主要經(jīng)歷的幾個(gè)大節(jié)點(diǎn)為：

1. 交易透明（交易過程透明，走向規(guī)范化的第一步）；
2. 真房源（樓盤字典數(shù)據(jù)庫(kù)，杜絕假房源）；
3. 經(jīng)紀(jì)人協(xié)作（ACN）（打破房源、客源、經(jīng)紀(jì)人、門店間的信息孤島）；
4. 單邊代理（雙方的合法權(quán)益在各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到了保障）。

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