2017，作為房屋租賃市場元年。租賃市場都發生了哪些變化？

2017年，可以稱之為“房屋租賃市場元年”，無論國家“租售同權”政策的提出，還是長租公寓火爆、在線短租融資頻起等熱門事件，都預示著中國的住房市場將發生質的變化。

目前，我國住房市場已經形成了酒店業、長租公寓、民宿短租、中長租四種業態，接下來本文就從政策、發展模式與現狀三個緯度，對這四種業態進行剖析總結。

酒店業

政策

酒店業關于住的政策僅一條，那就是2017年5月份，國務院辦公廳轉發《國務院國資委以管資本為主推進職能轉變方案》文件，對國有控股酒店企業做出政策指引。

有業內人士透露，這一文件雖未直接影響中國整體酒店業發展，但其下達還是讓部分擁有酒店資產的企業開始專注主營業務，這也導致了北京長安街w酒店被接連轉賣。同時，擁有蘇州和南昌凱萊酒店的中糧集團，除了業務出現虧損外，在其他方面也受到了政策影響。

模式及現狀

酒店業商業模式方面，目前分為兩種，一種是原有的以重資產模式為主的企業驅動型酒店，他們按照統一標準的方式運營，服務上局限于簡單的接待，普遍具有公式化、形式化等特點。然而，這種運營模式在消費升級的當代弊端愈發明顯，難以滿足用戶多樣化服務的需求。

另外一種就是以亞朵酒店為代表的“以人為本”的創新性酒店。這批酒店認識到在當前80、90后正在成為社會主流消費群體后，在形式上向提供個性化服務的民宿看齊，通過跨界合作為用戶打造例如“竹居”、“屬地攝影”等人文氣息濃重的專題酒店，力圖從多場景化著手為房客營造不同以往的住宿感覺。

傳統酒店效力正在式微，尋求轉型的個性酒店吸金能力顯現。

據亞朵集團高級副總裁王凱接受記者專訪時表示，如今在個性化方面頗有建樹的亞朵在打造自創IP酒店后，非房費收入在其總收入的占比接近20%?！耙跃W易嚴選酒店為例，滿打滿算一天的營收也就4萬元左右，但店里出售的嚴選商品銷售額可以達到1萬元以上。這對于有限服務型酒店而言，無疑是一筆相當可觀的額外收入?！蓖鮿P表示。

長租公寓

政策

頂層設計上，十九大報告明確指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年5月，住房城鄉建設部下發《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，公開征求意見。

2017年7月20日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門近日聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。

在多方政策加持下，房地產市場快速由增量市場向存量市場“轉向”，逐步建立購租并舉的住房制度，長租公寓發展火熱。

模式及現狀

長租公寓市場目前主要為集中式和分布式兩種管理模式。

長租公寓按照其空間和管理的統一性情況，分為集中式和分布式。集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權（通常為整棟、或整棟中的幾層），統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式；分布式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。

從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業性質、產品服務、出租方式及目標客戶上也有所區別。

（圖片來自網絡）

長租公寓增值服務更為豐富，租賃關系也更為簡單，并且融入了包括互聯網、創業、社交等多元要素。具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓便受到了市場的廣泛歡迎，并正在逐步替代傳統的租房業態。

民宿短租

2017年，對于民宿短租來說是很關鍵的一年。在全國房地產行業政策收緊、酒店業發展已達瓶頸的時候，民宿市場迎來更大的發展機遇。

政策

2017年10月1日，《旅游民宿基本要求與評價》落地執行，在基本衛生要求方面，規定民宿“客房床單、被套、枕套、毛巾等應做到每客必換，并能應賓客要求提供相應服務。同時還將民宿分為金宿級和銀宿級兩個等級。

國標的出臺，是呼喚民宿短租平臺朝著“規范化、高質化”發展，將對民宿短租市場整體的發展思路指明方向。

模式及現狀

目前我國在線短租分為以途家為代表的B2C和以木鳥短租為代表的C2C兩種模式。

B2C模式，是平臺/商家(B)對消費者(C)，例如，途家類平臺自己購置房源、統一裝修并出租給用戶，這種模式屬于典型的重資產模式，但是服務相對固定有保障。C2C模式，是房東(C)對房客(C)，例如，木鳥短租類的平臺只充當中介職能，為房東房客提供第三方平臺，供房東發布信息、房客預訂房源。

（圖片來源于網絡）

如圖所示，B2C和C2C兩種商業模式各有自身優劣勢，也正是如此，兩種模式共存之下的短租市場，才能朝著更健康高效的方向發展。

不過，為了能在市場發展的風云變幻之下存活，短租平臺的商業模式已經悄然發生變化。

典型B2C模式的途家，在保持原有公寓存量的基礎上，大力發展C端房東。正如途家CEO羅軍在采訪中說到，途家固然有B端用戶，但更看重多樣化的C端用戶，會慢慢推進C2C模式。

有Airbnb中國學徒之稱的木鳥短租，也在由C2C模式向C2B2C模式過渡。2017年試點運營的四木民宿，由平臺創建團隊對房源的衛生進行監管和擔保，具有專業的布草洗滌和比肩酒店級的生活用品等，讓用戶在體驗特色化非標住宿的同時，也能享受到酒店級服務，極大提升用戶入住體驗。

也就是說，B2C和C2C兩種模式之間的界限正在弱化，逐漸呈現互補關系。C2C模式對平臺用戶數量有保障，進而吸引更多個體房東的加入；而B2C模式在服務和信用上更有保障。未來，短租商業模式或將是兩種模式逐漸融合，轉化為B2C2C，或者C2B2C，其中B在未來將是為信用和服務擔保的短租平臺。

中長租市場

政策

2017年，國家層面并無直接針對中長租用戶的政策出臺。然而，在實現“租購同權、人居有屋”的時代背景下，一批以異地求職、求醫、求學及差旅為主，具有中長期租住需求群體進入視野，他們的租住時長集中在1至6個月，租房過程中普遍存在時間短、租金高的難題，如何解決這部分人的現實需求成為新的聚焦點。

模式及現狀

目前，市場上能夠解決中長租市場的租賃形式有兩種，一種是依靠傳統中介公司如鏈家進行短期租住，但一般鏈家房源均為1年以上的長租房，所以房客很難通過這種途徑解決住宿問題。

另外一種就是短租平臺介入，在海量房源基礎上開通中長租功能，房客直接在平臺預訂的新模式。例如國內首家開通此功能的木鳥短租，用戶在線上咨詢交易，平臺擔保，節省時間和費用。1月起租，租期靈活，拎包入住，填補市場新需求缺口，發展前景可觀。未來，這也許會成為短租平臺新的利潤增長點。

在精深挖掘租賃市場潛力的當代，無論以上哪一種形式，都將隨著用戶消費場景的深度解構，國家財稅制度、法律法規等支持體系的逐漸完善，推動我國租賃市場產生更多創新與巨變，而這種推動力也必將使“人居有屋”的住房體系早日開花結果！

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