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編輯導語：不同于其他行業，海外房產行業復購率低，客戶決策周期長，那么，甜蜜區是如何做到提高銷售額的？這得益于甜蜜區在公私域運營上的有效布局。本篇文章里，作者拆解了甜蜜區的產品、運營方案與企業文化等，一起來看一下。

甜蜜區是什么？國內首家服務新中產的全球地產價值投資機構，菲律賓馬尼拉最大的團購買家，海外房產界的“豪車毒”。

為什么要學習甜蜜區？我覺得有以下3點原因：

1. 行業標桿：成立2年半，僅有10人的銷售團隊，累計賣出4500+套菲律賓馬尼拉房產，總投資額超過30億元。
2. 逆勢增長：面對疫情沖擊，在18個月無法去菲律賓馬尼拉的情況下，公司不僅沒倒閉，而且2020年團隊規模和全年業績暴增3倍。
3. 口碑爆棚：產品和服務一流，88%的員工都是公司客戶，50%的新客戶都來自老客戶的轉介紹。

為什么甜蜜區能取得如此具有顛覆性的成績？

為什么在決策周期長、頻次低、復購率低的海外房產細分行業，甜蜜區能做到單個客戶買幾套甚至幾十套、新盤一出來幾天內就被搶購一空？

為什么在其他海外房產機構都在加價賣房的同時，甜蜜區卻能讓客戶享受至少88折的購房折扣，建立夠高的投資安全邊際？

帶著這些問題，公子花了一周時間對甜蜜區進行了深度研究和分析，不僅梳理了甜蜜區的公私域作戰圖，更研究了甜蜜區的產品、服務和企業文化，最終撰寫成這篇5200字的深度拆解文章，希望對你開展私域運營有所幫助。

一、甜蜜區品牌小檔案

因為這家公司非常低調，幾乎不花錢做品宣，所以在拆解甜蜜區的私域作戰圖之前，我們先來簡單了解下這家企業，讓你有個基礎的認知。

甜蜜區的全稱是甜蜜區資本控股集團，成立于2018年底，在上海、馬尼拉、倫敦分別設有辦公室。

他們是中國首家為新中產提供海外價值投資服務的公司，是菲律賓馬尼拉房產最大的團購買家，擁有國內首個菲律賓房產投資研究院，有點類似于國內的“自如+美團”。

他們專注于服務中國3億新中產，采用創新型的“價值投資咨詢+房地產基金管理+品牌化物業管理”的商業模式，堅持只投資具有持續現金流、價值被低估的好資產。

目前，甜蜜區已經在海外房產細分領域做到行業龍頭，提供包含嚴選標的、投資咨詢、保姆式購房服務、掛牌轉售、交房驗房、出租托管等在內的一站式服務。

下圖是甜蜜區的業務布局，感興趣的可以仔細看下。

二、甜蜜區公私域作戰圖

經過深度研究和分析之后，公子將甜蜜區的公域+私域作戰圖拆解為8個維度，分別是：

個人微信+社群+直播+線下沙龍+考察游+小B+公眾號+自媒體投放。

下面，長話短說，公子逐個拆解下。

1. 個人微信

隨著個人微信的管控越來越嚴格、企業微信的功能越來越完善，越來越多的企業開始布局企業微信，或者從個人微信轉移到企業微信。

但是相對于企業微信來說，個人微信有個無法被替代的天然優勢：真實性。

每一個個人微信的背后都是一個真實的人，個性鮮明、感情豐富、有故事、有溫度。這帶來的最直接的好處就是：極易建立信任，用戶粘性很高。

正是基于這一點，很多做高客單價、高價值用戶的企業，仍然在堅持使用個人微信，比如豪車毒，比如創業黑馬，比如本文的主角甜蜜區。

甜蜜區投資顧問的個人微信經過精心打造，包括頭像、相冊封面、朋友圈等在內的各個環節，都非常專業。

可以說，甜蜜區的幾乎每位投資顧問都是業內的KOL或KOC，比如Tony Chen 老師，他就曾撰寫《最全的馬尼拉房產投資攻略》等數十篇行業熱文。

2. 社群

常見的社群類型有3種，分別是：

1. 福利型社群：適合低客單價、高頻次的行業，比如食品、飲料。
2. 內容型社群：適合高客單價、高頻次的行業，比如母嬰、寵物。
3. 服務型社群：適合高客單價、低頻次的行業，比如家裝、房產。

甜蜜區的社群包括甜蜜區團友群、投顧客戶群、項目鄰居群、客戶對接群等幾種，由于其海外房產投資行業的特殊性，這些社群兼顧內容型和服務型。

以投顧客戶群為例。

甜蜜區的投資顧問除了會在群內同步月供提醒、福利活動、互動答疑之外，更多的則是分享投資干貨、避坑指南、行業熱點（房產、基金、股票、比特幣等）、菲律賓快訊，并跟群友進行深度探討，培養群友正確的投資理念。

感覺就像買完房還配了一個“投資私教團隊”。

3. 直播

為什么企業一定要做直播或者自播？公子認為有6個原因：

1. 直播能縮短客戶路徑，讓客戶所見即所得。
2. 直播能提升企業與客戶的粘性和互動率。
3. 直播給人的感覺更靈活、更真實。
4. 在同樣的時間內，直播能夠一對多溝通客戶。
5. 直播能夠批發式成交大批量的客戶。
6. 直播能真實展現你的產品和你的人品。

甜蜜區從去年以來，累計開展了45場定向邀請的直播活動，直播嘉賓主要是甜蜜區的投資人、老客戶和資深投資顧問，直播內容主要是馬尼拉投資價值詳解和樓盤項目詳解。

因為參與直播的觀眾都是老客戶和潛在意向客戶，所以轉化率非常高。以近期的馬尼拉天璽直播為例，直播后36小時內，房產成交超200套，車位120個全部清盤，累計投資規模高達1.15億元。

可以說，直播已經成為甜蜜區非常重要的轉化成交工具。

4. 線下沙龍

線下沙龍在本質上是一種會議營銷。

它的核心在于，通過會議的方式解決客戶信任度的問題，讓企業的產品或服務深入到客戶的心坎里，讓客戶認識、了解、信任企業的產品或服務。

海外房產投資是一個決策周期長、對企業和個人信任度要求都比較高的行業。

為了有效解決信任度問題，拉進與客戶的距離，除了線上直播之外，從去年開始，甜蜜區還在上海、北京、成都等一線、新一線城市，連續舉辦了22場線下私享沙龍。

門票99元，到場后全款退回，同時可免費邀請1位好友參加。

除了常規分享之外，更重要的是分享和傳遞甜蜜區的企業管理、企業文化和企業價值觀。

雖然這種方式相對于直播成本要高很多，但是投入產出比也比較高。即使無法現場成交，后續成交的概率也很大。

5. 考察游

實地考察是除了直播、私享沙龍之外，又一個拉進客戶距離、提升信任度的好方法。但成本也要更高，畢竟遠在菲律賓馬尼拉。

截至目前，甜蜜區已經舉辦了26期考察游，主要集中在2019年。除了實地看盤之外，也會全面了解馬尼拉的治安、環境、經濟、交通、物價等情況。

下圖是前文提到的Tony在馬尼拉考察游的實拍，說實話有點顛覆公子對菲律賓的認知，實在沒想到它的首都這么發達。

6. 小B

公子在《夢潔：家居龍頭1個月賣貨1個億的私域打法》中曾提到：小B在私域運營中扮演著至關重要的作用，95%以上的私域成功案例，背后都是小B模式。

甜蜜區的私域作戰地圖中，也有小B的身影——甜蜜拍檔。

甜蜜區官方對甜蜜拍檔的定義為：

有強烈意愿幫助新中產進行資產配置，且具有豐富人脈資源，能夠通過自身的影響力，樂于把甜蜜區所做的事業分享并推廣給身邊朋友的客戶，并從中獲取自己一定的收益以及對接一定的人脈資源。

甜蜜拍檔計劃對甜蜜區的發展起到了非常大的作用，不僅有業績貢獻，也有很多客戶讓自己的子女或身邊的朋友去上班。

7. 公眾號

公子在《每日黑巧：成立1年銷售破億、不到2年品類第1的公私域玩法揭秘》中曾提到：需要經常進行品宣的企業，一定要布局公眾號。

海外房產投資行業無疑是一個非常需要進行品宣的行業，因為國內新中產對這塊的認知比較少，企業需要做大量的知識普及和行業教育工作。

目前，甜蜜區正在運營的公眾號有2個，分別是甜蜜區海外置業和甜蜜區資本Sweetspot。

前者從2020年2月18日開始推送，主要內容是馬尼拉房產投資攻略、菲律賓最新動態、客戶投資故事。

后者從2020年1月2日開始推送，主要內容是企業文化及價值觀——內部管理信和答客戶的信。

雖然只有十幾篇文章，但很有功力，用甜蜜區一位老客戶的話說就是“頗有當前已經成名站在一線的企業領袖的風范”。

8. 自媒體投放

自成立以來，甜蜜區很少花錢投廣告，即使是現在，也僅有公眾號合作寥寥幾種投放方式。

因為他們采用的是少量廣告費的合作方式，所以最初幾乎沒有自媒體愿意合作，很多號主甚至覺得那點廣告費“對他們來說是一種恥辱”。

但是自2021年以來，越來越多的公眾號開始跟甜蜜區合作，這里有個深層次的原因就是：好的產品和服務其實是對賬號的正向加持，而只看廣告費不看產品的合作，最終卻很可能傷害粉絲拖累賬號。

這一點公子很認同，未來如果要接廣告投放的話，也一定會按照這種思路來操作。

值得一提的是，甜蜜區合作的公眾號號主，很多都成了甜蜜區的老客戶，這也算是意外之喜了。

三、產品和服務是1，私域是0

公子一直認為，產品和服務是1，私域是0。如果一個企業沒有好的產品和服務，即使私域做得再精細化、再SOP，也只是在割韭菜。

目前甜蜜區的核心產品是菲律賓馬尼拉的樓盤，為了讓客戶獲得更多的投資安全邊際，甜蜜區在選盤上非常保守，甚至可以說嚴苛。

公子找到了他們的選盤標準，一共有10條，你可以體會下：

1. 地段：最具投資價值的地段；
2. 交通：交通便利；
3. 開發商：知名品牌開發商；
4. 價格：房價有10%+的安全邊際；
5. 付款方式：超低首付、低月供、高杠桿率；
6. 貸款：外國人可申請貸房款的50-70%，5-10年期；
7. 租金回報：租售比6%+；
8. 租金保障：小區入住率>90%；
9. 產權：永久產權；
10. 戶型：流動性好的爆款戶型。

正是對這些標準的嚴守死磕，確保了甜蜜區合作的每一個項目都是爆款好盤，所有項目還沒開盤就能預定一大半，經常要臨時找開發商談更多份額。

除了產品好之外，他們的服務口碑也跟豪車毒一樣非常好。

在整個買房流程中，客戶基本上只要負責打款、收款、配合簽字辦理相關手續即可（無需出門），其他的包括選房在內的一切事項，甜蜜區售后團隊全包了，非常標準化和貼心，不夸張的說，相當于是以服務高凈值客戶的高標準，來服務中產階級。

你是不是也很驚訝？在此之前，公子從來沒想過買房這件大事能如此簡單。尤其是如果你有國內買房經歷的話，相信體會會更深刻。

而好的產品和服務，必然是基于優秀的企業文化作為土壤。

為了更多維、更全面的了解甜蜜區，公子把甜蜜區資本Sweetspot公眾號里的所有文章都仔細閱讀了，感觸很深，這里跟你簡單分享幾個細節。

1）在行業內第一家推出風險揭示書，讓客戶知道市場真實的風險在哪。

2）在疫情最嚴峻的2020年2月，利用海外渠道和人脈，高價采購了1.7萬個口罩，只給團隊和家人留了1000只，其他全部免費送給了當時急需的客戶和朋友。

3）他們的投資顧問會主動把大部分獎金拿出來，分給負責中后臺的同事。公子看到一個實習生寫的感悟，這里也分享一下。

4）很多員工之前都是客戶，然后跳槽或受邀加入甜蜜區，包括3大核心部門（市場部、財務部、投資顧問部）的負責人、2個財務顧問（某上市公司CFO、某知名會計師事務所合伙人）、1位法律顧問（某知名律所合伙人）。

就連甜蜜區的房東都成了客戶，而房東的兒子更是從美國回來后直接成了甜蜜區的員工。

一家幾乎在被客戶管理的公司，客戶怎么會不用心、不放心？所以，自己都會買的項目才放心推薦給客戶。這是公子研究完甜蜜區資本后最深的感觸之一。

四、甜蜜區私域運營金句

公子從前面提到的文章中摘錄了一些對自己很有啟發的金句，一并分享給你，也希望對你開展私域運營有一些啟發。

• 雖然銷售創造了好業績，但銷售力的底層代碼不是來自于銷售技能，而是來自產品力和服務力。銷售拼的不是技巧，是天長地久的信任，是硬核的產品力和靠譜的服務力。
• 做好產品只是第一步，做了不等于做到了，做到了不等于客戶感受到了。比起銷售業績來說，客戶的感受、客戶的需求、客戶的反饋，才是更有價值的東西。
• 陌生客戶為什么要相信你？信任，某種程度上就是來自在你的一言一行中所感受到的價值觀，信任就是來自客戶點點滴滴的感受。你要對得起這份信任，就永遠不要傷害相信你的人，才能運營得了更多的信任。
• 什么是不適合的客戶？比如把梳子賣給和尚，就是賣給了不合適的客戶。這不能證明你的銷售能力很強，只能證明你的價值觀有問題。
• 很多投訴沒有處理好，不是缺乏溝通技術，而是技術太多。沒有任何道路可通向真誠，真誠本身就是道路。
• 假使今天你離開公司，隨便加入一家中介，賺個十幾萬傭金是很常見的。但是你不會有任何積累，一直都在狗熊掰棒子，剩不下什么長期關系。

五、結語

隨著研究和拆解的案例越來越多，公子發現一個共性。

很多企業的私域之所以做得好，不是因為他們做了多少創新，也不是因為他們用了什么不為人知的技巧，他們只是比別人更用心、更細致、更精細化、更懂得慢工出細活罷了。

簡單的事情重復做、堅持做，最后日積月累，形成了巨大的口碑、優勢，這些最終成就了他們的護城河和壁壘。

所以，不要再抱怨私域難、私域見效慢了。

羅馬不是一天建成的，但它是一天一天建成的。堅持做難而正確的事，堅持長期主義，做時間的朋友！

加油，共勉！

本文由 @私域張公子 原創發布于人人都是產品經理，未經許可，禁止轉載。

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