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商業(yè)地產(chǎn)是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定商業(yè)用地上建設(shè)的商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年?？臻g管理對于基于商業(yè)地產(chǎn)的管理系統(tǒng)來說，是最基礎(chǔ)的功能之一。一切的招商、租賃、運營、資產(chǎn)管理等活動都要基于空間進行。

一、空間管理的核心層級

商業(yè)地產(chǎn)中，大型商業(yè)中心、綜合體、寫字樓、園區(qū)等通常只租不售，或者售后統(tǒng)一返租運營等運營模式。管理者通常需要對租金、物業(yè)費等費用進行管控，收費與空間面積要素相關(guān)，成本核算與資產(chǎn)原值、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)。

運營者對于出租率、業(yè)態(tài)對比、不同區(qū)域每平方米平均租金等核心指標(biāo)也需要基于空間進行計算。因此，空間管理是一切的基礎(chǔ)。

1. 項目

商業(yè)地產(chǎn)獨立的管控主體，是商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析的頂層架構(gòu)。

主要關(guān)注項目的名稱、地址、開業(yè)時間（投入使用時間）、開發(fā)商、土地使用權(quán)（土地使用權(quán)來源分為：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓）、占地面積、集中租賃（產(chǎn)權(quán)）模式等要素。

按照商業(yè)地產(chǎn)項目的集中租賃（產(chǎn)權(quán)）模式劃分：

• 零售產(chǎn)權(quán)整體租賃：三權(quán)分立（所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)分別屬于小業(yè)主、專業(yè)公司、租戶），房地產(chǎn)開發(fā)公司建成交付、售后返租，委托專業(yè)公司統(tǒng)一運營。
• 零售產(chǎn)權(quán)分零租賃：部分空間二權(quán)分立（所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分散到小業(yè)主，使用權(quán)由小業(yè)主支配），房地產(chǎn)開發(fā)公司建成交付出售部分、由小業(yè)主自由經(jīng)營，其余空間自持/售后返租/回遷集體產(chǎn)權(quán)等，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，物業(yè)統(tǒng)一管理。
• 自持產(chǎn)權(quán)整體運營：二權(quán)分立（房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，租戶擁有使用權(quán)），房地產(chǎn)開發(fā)公司建成交付后自持運營，又分為出租物業(yè)和自持物業(yè)兩種。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，出租的物業(yè)應(yīng)納入投資性房地產(chǎn)核算，尚未出租的及自營物業(yè)應(yīng)納入固定資產(chǎn)核算，財務(wù)部分后續(xù)再進行梳理。

2. 樓宇

商業(yè)地產(chǎn)獨立的建筑主體，是商業(yè)地產(chǎn)實際空間搭建的基本框架。

主要關(guān)注樓宇的名稱、設(shè)計用途、總建筑面積、占地面積、地上層數(shù)、地下層數(shù)等要素

一般需要使用管理系統(tǒng)的樓宇的設(shè)計用途包括但不限于：

• 大型商業(yè)中心Mall
• 甲級寫字樓
• 商住辦公樓

為了簡化用戶操作，我們在項目下創(chuàng)建樓宇時，可以輸入地上、地下層數(shù)，直接一次性創(chuàng)建出一幢帶樓層屬性的樓宇。

例如：地上可按照【自然數(shù)+層/F】作為序列號默認(rèn)命名，地下按照【B+自然數(shù)】作為序列號默認(rèn)命名，在樓層頁面下可按照順序自行修改名稱，填寫必要字段。

設(shè)計用途選項應(yīng)可以靈活配置，用戶在空間設(shè)置頁面自行添加創(chuàng)建后可在樓宇頁面選擇。如果希望更加直觀，可以使用數(shù)字雙胞胎與3D建模等技術(shù)，構(gòu)建數(shù)字化模型。

3. 樓層

商業(yè)地產(chǎn)功能區(qū)域及業(yè)態(tài)劃分主體，是商業(yè)地產(chǎn)實際空間直觀展現(xiàn)的具象主體。

主要關(guān)注樓層的名稱、功能業(yè)態(tài)、建筑面積、層高、空間劃分平面圖等要素。

樓層為樓宇創(chuàng)建后自動生成的有序子列表，可以編輯，不可增刪，樓層名稱可以按照順序修改、避免改為某些名稱列表無法按照規(guī)律排序；功能業(yè)態(tài)選項應(yīng)可以靈活配置，用戶在空間設(shè)置頁面自行添加創(chuàng)建后可在樓層頁面選擇。

空間平面圖可以作為附件上傳，如果更加智能一些，可以按照平面圖房間顏色不同、識別邊緣后分割空間，鏈接到每個房間中。

4. 可租賃空間

商業(yè)地產(chǎn)可租賃的最小單元，是商業(yè)地產(chǎn)管理者進行招商運營的核心資源。

主要關(guān)注單元的使用類型、面積（建筑面積/使用面積/戶內(nèi)面積）、所有權(quán)/經(jīng)營權(quán)/使用權(quán)的歸屬、預(yù)算定價、占用狀態(tài)（空置/意向/已租/已售/自用/裝修/停用）等，還有一些個性化的需求例如預(yù)算免租期、預(yù)計空置期等。

一般可租賃空間的使用類型包括但不限于：

• 商鋪
• 餐廳
• 辦公室
• 長租公寓
• 停車位
• 廣告位
• 活動場地

可租賃空間應(yīng)該能夠批量上傳，使用類型、面積類型、占用狀態(tài)選項處默認(rèn)選項外最好可以靈活配置，用戶在空間設(shè)置頁面自行添加創(chuàng)建后在可租賃空間的頁面選擇。

5. 公共區(qū)域

商業(yè)地產(chǎn)中需要定期維護的公共空間，是安置公共配套設(shè)施、不可用于經(jīng)營租賃的區(qū)域。例如：衛(wèi)生間、電梯間、配電房、水泵房、休息區(qū)、消防應(yīng)急通道等。

公共區(qū)域的創(chuàng)建主要為了后續(xù)資產(chǎn)管理中添加設(shè)施設(shè)備時能夠選到對應(yīng)的空間，或者報事報修、定期巡檢時能夠選到對應(yīng)的區(qū)域。

二、可租賃空間的其他操作

商業(yè)地產(chǎn)中，無論是新開業(yè)招商招租、還是舊租戶清退后重新招商招租、定期盤點不動產(chǎn)等，都需要給可租賃空間做預(yù)算定價。一般是參考周邊的市場租金標(biāo)準(zhǔn)，制定一個空間的預(yù)算底價。后續(xù)在真實的招商招租、意向簽訂、合同審批時都需要將預(yù)算定價和實際定價進行對比。

1. 預(yù)算定價更新

預(yù)算單價：是每平方米的價格，定價方式分為日租金/月租金。

預(yù)算總價：是房間的總價，計算公式為預(yù)算單價*面積。

生效日期：系統(tǒng)應(yīng)該永遠按照審批通過的最新生效日期取值，不填寫默認(rèn)立即生效，該流程需要應(yīng)該可以配置審批流程。定價歷史記錄應(yīng)該可以在可租賃空間的相信記錄中查看。

2. 空間拆分/合并/停用

空間拆分：選中一個可租賃空間，拆分為多個，需要重新命名、填寫測量面積。

空間合并：選中多個可租賃空間，合并為一個，需要重新命名、填寫測量面積。

空間停用：選中一個或多個可租賃空間，可以批量停用，以后任何活動無法選擇該空間。

注意：空間拆分/合并后，原空間自動變更為停用狀態(tài)，若填寫了生效日期、則在生效日期后自動變更為停用狀態(tài)。對于可租賃空間，僅有同一棟樓中同層和相鄰層空間才能夠合并。僅有空置狀態(tài)（即沒有其他操作選中該空間時）才可以進行這3種操作。

3. 房產(chǎn)稅計算

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。

對于房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計證房產(chǎn)稅。依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納，具體減除幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。依照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅的，稅率為1.2%。

三、與其他模塊關(guān)聯(lián)關(guān)系

1. 可租賃空間-關(guān)聯(lián)租賃及能耗

租賃時選中某客戶、某可租賃空間，約定租賃合同價格，租賃期，因此空間管理頁面可以獲取這些信息進行關(guān)聯(lián)。

在租賃期內(nèi)，可租賃空間狀態(tài)為已租，使用權(quán)的歸屬填充為當(dāng)前租戶名稱，實際定價為該租賃期內(nèi)的平均月租金。

所有權(quán)/經(jīng)營權(quán)的歸屬方可能為租賃合同的甲方（出租方），租賃合同中會帶出信息以供選擇。

例如：暖氣費、空調(diào)費可能會與面積相關(guān)，空間內(nèi)可能會裝有電表、水表、燃氣表等，因此最好可以看到某空間下的儀表數(shù)量和種類，能耗量，為以后大數(shù)據(jù)分析打下基礎(chǔ)。有一些物業(yè)管理公式可能會收取公攤能耗費用，計算方式多種多樣，那就需要定制化開發(fā)。

2. 公共區(qū)域-關(guān)聯(lián)設(shè)備及能耗

公共區(qū)域的能耗費用有可能會作為物業(yè)公司成本、或向租戶/業(yè)主征收公共能耗費，因此需要統(tǒng)計某公共區(qū)域的水電消耗。公共設(shè)備的所屬的區(qū)域、日常巡檢等也需要關(guān)聯(lián)空間。

3. 樓宇/項目-關(guān)聯(lián)權(quán)限

數(shù)據(jù)權(quán)限可以控制到樓/項目，配置權(quán)限時某些用戶僅能增刪改查某些樓或某些項目的數(shù)據(jù)。

四、總結(jié)

空間管理是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理，一般情況下創(chuàng)建好之后，未來修改概率小，但使用頻率高，數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性大。因此，需要考慮較為全面，但這部分內(nèi)容涉及到的計算十分簡單，容易實現(xiàn)。

本文由@Rachel 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

題圖來自Unsplash, 基于CC0協(xié)議。