中文字幕无码av不卡一区,亚洲综合AV永久无码精品一区二区,黑人巨大白妞出浆,黄色高清无码免费看,久久久久免费精品国产,久久无码人妻丰满熟妇区毛片,欧美日韩国产综合草草,久久福利网站,亚洲一区二区三区中文字幕在线,av国内精品久久久久影院

公寓管理業(yè)務(wù)是公寓管理公司從業(yè)主手中收房，然后與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期合同和房屋委托協(xié)議，定期支付業(yè)主房租，與傳統(tǒng)房產(chǎn)中介管理的租房業(yè)務(wù)有所不同。

近幾年來(lái)，在租房業(yè)務(wù)中，公寓業(yè)務(wù)算是一個(gè)“新面孔”。對(duì)租客而言，在租房時(shí)，無(wú)需和一房東、二房東打交道，接受公寓業(yè)務(wù)公司的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，極大程度地降低了“黑中介”、“假房源”、“不平等條約”、“隨意扣錢(qián)”等常見(jiàn)的租房困擾；對(duì)公寓業(yè)務(wù)公司來(lái)說(shuō)，相對(duì)于之前僅僅幫房東、租客“牽線搭橋”的中介行為，現(xiàn)在從房東手里收房，集中規(guī)劃、集中運(yùn)營(yíng)，可以運(yùn)營(yíng)的地方有很多，利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)也比之前更多了。

傳統(tǒng)租房業(yè)務(wù)和公寓管理業(yè)務(wù)的區(qū)別

從業(yè)務(wù)上看，房產(chǎn)中介管理系統(tǒng)中的租房業(yè)務(wù)，是業(yè)主將房源委托給中介，希望能幫自己把房子租出去，并約定好傭金金額。中介找到租客，租客和業(yè)主簽訂租房合同，中介任務(wù)完成，收取業(yè)主的傭金，可能還會(huì)收取租客的傭金。在這個(gè)過(guò)程中中介只是賺取傭金，最好的情況也不過(guò)是賺取兩份傭金。

而公寓管理業(yè)務(wù)是公寓管理公司從業(yè)主手中收房，和業(yè)主簽定長(zhǎng)期（3~5年）合同和房屋委托協(xié)議，定期給業(yè)主支付房租。如果收的房子是毛坯房，他們還負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修，當(dāng)然他們會(huì)以這個(gè)理由向業(yè)主爭(zhēng)取幾個(gè)月免租期。然后他們?cè)偻ㄟ^(guò)廣告、宣傳等方式找到租客，和租客簽定租房合同，在這個(gè)過(guò)程中公寓管理公司自主定價(jià)，提供保潔、維修、管家服務(wù)。

在這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式下公寓管理公司可以提供相應(yīng)的服務(wù)，再加上自己管理房源運(yùn)營(yíng)成本增大，很多公寓管理公司開(kāi)始探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

常見(jiàn)的就是賺取房租的差價(jià)；還有就是以“有保潔”、“管家隨時(shí)服務(wù)”、“有維修”等賣(mài)點(diǎn)收取房租之外的服務(wù)費(fèi)；套路再深一些的就是通過(guò)代繳水電費(fèi)或安裝“智能水電表”來(lái)賺取水電費(fèi)的差價(jià)；套路最深的莫過(guò)于通過(guò)資本的運(yùn)作，公寓管理公司在不告知危害的情況下讓租客背上“租客貸”，將租客和房子作為自己的“資產(chǎn)”，抵押給銀行，空手套白狼進(jìn)行套現(xiàn)。一旦資金鏈斷裂，業(yè)主收不到租金要趕人，租客住不了房子還要繼續(xù)還貸款，容易引發(fā)巨大的社會(huì)矛盾。

公寓管理業(yè)務(wù)分析

公寓管理業(yè)務(wù)的模式主要有兩類(lèi)：包租模式和輕托管模式。

包租模式即公寓管理公司和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期合約，獲得房子的全權(quán)管理權(quán)，定期支付給業(yè)主租金。公寓管理公司拿到房子后，進(jìn)行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置。這種屬于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

輕托管模式下，公寓管理公司在收房時(shí)和業(yè)主簽的合同是多是一年的短期合同，公寓方不對(duì)房屋進(jìn)行裝修和配置，只是提供帶看、維修、保潔等管家服務(wù)。當(dāng)然也是定期向業(yè)主打款。

自如的兩種不同托管模式

此外還有一些公司在探索一些“更輕”的輕托管模式。在這種模式下，大多數(shù)業(yè)務(wù)和輕托管模式相同，公寓管理公司提供托管服務(wù)。最大的不同是在向業(yè)主支付租金是，前兩種模式是向業(yè)主支付約定好不變的租金，盈利和風(fēng)險(xiǎn)都是公寓管理公司自己承擔(dān)。但在這種“超輕托管模式”下，公寓管理公司和業(yè)主共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，公寓管理公司向業(yè)主支付更高的租金；當(dāng)市場(chǎng)行情不好時(shí)，向業(yè)主支付稍低一些的租金。同時(shí)公寓管理公司也運(yùn)營(yíng)智能門(mén)鎖和智能水電表，以此來(lái)從租客方賺取差價(jià)。但由于這種模式屬于試點(diǎn)模式，所以在之后不多做分析。

在收房時(shí)，公寓類(lèi)型主要有兩種：集中式公寓和分散式公寓。

集中式公寓也可稱(chēng)為“獨(dú)棟公寓”。一棟樓里大部分樓層都是該品牌的公寓，按套出租，戶(hù)型一致、裝修風(fēng)格一致、配套一致，集中運(yùn)營(yíng)也比較方便。一般來(lái)說(shuō)，集中式公寓的配置更好，有的樓棟甚至?xí)薪∩矸?、游泳池，且服?wù)也比較規(guī)范。當(dāng)然，這類(lèi)公寓的租金也較高，主要面向收入較高、注重生活質(zhì)量的用戶(hù)群體。

集中式公寓-朗詩(shī)寓

分散式公寓在地理位置上并不集中。在收房時(shí)，不向集中式公寓，能夠向特定的對(duì)象集中收房，分散式公寓主要是向單個(gè)業(yè)主進(jìn)行收房，收房效率低，也無(wú)法集中運(yùn)營(yíng)。但是分散式公寓的成本壓力、資金要求小得多，所以很多公寓管理公司的業(yè)務(wù)主要是分散式公寓。大部分分散式公寓價(jià)格并不是很高，只是比普通租房貴一些服務(wù)費(fèi)，所以分散式公寓的用戶(hù)范圍更廣一些，主要是那些收入尚可、不想為租房而操心的人群。

公寓管理業(yè)務(wù)流程

整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，管家通過(guò)各種渠道，找到有托管意愿的業(yè)主，將房源信息和業(yè)主合同信息錄入到系統(tǒng)中。當(dāng)房源信息完善后，可將系統(tǒng)里的房源推廣到租客端。

租客可查找房源，聯(lián)系管家，進(jìn)行看房預(yù)定。當(dāng)租客有租房意向，即可預(yù)訂房源，隨后進(jìn)行簽約。

管家將租客的預(yù)定或簽約錄入系統(tǒng)，在系統(tǒng)中房源變成“已出租”狀態(tài)。在租客租住過(guò)程中，需要租客按期支付賬單。租客進(jìn)行退組、換房、續(xù)租操作時(shí)，管家會(huì)在系統(tǒng)里會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的操作，房態(tài)也會(huì)隨之變化。

而在業(yè)主結(jié)束合作時(shí)，該房源也從系統(tǒng)中變?yōu)闊o(wú)效。

產(chǎn)品架構(gòu)

在進(jìn)行公寓管理業(yè)務(wù)中，需要使用到的產(chǎn)品主要是下面幾個(gè)：PC端的公寓管理系統(tǒng)、經(jīng)紀(jì)人的移動(dòng)辦公App、面向C端的租客端找房App、C端小程序。

公寓管理系統(tǒng)是所有公司員工信息、房客源信息、業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的集合。

管理層在系統(tǒng)內(nèi)管理員工信息和權(quán)限，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行審批，查看公司整體狀況。

管家要在系統(tǒng)內(nèi)錄入房源、客源、合同和賬單，在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)操作（維修等），或?qū)⒕€下業(yè)務(wù)動(dòng)作（帶看、合同等）記錄到系統(tǒng)。

財(cái)務(wù)人員可以在系統(tǒng)中進(jìn)行查賬、對(duì)賬操作。

每一個(gè)角色都需要在系統(tǒng)里進(jìn)行操作，所以系統(tǒng)里的模塊、功能、數(shù)據(jù)表格、內(nèi)在邏輯都比較復(fù)雜。

經(jīng)紀(jì)人移動(dòng)端則是考慮移動(dòng)辦公的場(chǎng)景，將電腦系統(tǒng)上的功能有選擇地做到移動(dòng)端上。對(duì)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，需要考慮經(jīng)紀(jì)人外出的常見(jiàn)操作，添加房源、錄入帶看、添加預(yù)定、添加合同等；而對(duì)管理層來(lái)說(shuō)，移動(dòng)辦公最主要的操作是各種審批操作和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的展示。老板能夠隨時(shí)隨地關(guān)注公司昨日、今日的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

而租客移動(dòng)端則是面對(duì)租客，讓租客能夠找房，并通過(guò)聯(lián)系管家、預(yù)約帶看進(jìn)行實(shí)地看房。在租客入住后，可在租客端查看自己的租約、賬單，還可進(jìn)行支付賬單、申請(qǐng)退房、申請(qǐng)轉(zhuǎn)租、申請(qǐng)維修等操作。

巴樂(lè)兔“生活”模塊

管理系統(tǒng)、經(jīng)紀(jì)人移動(dòng)端、租客移動(dòng)端這三個(gè)產(chǎn)品端的業(yè)務(wù)都是圍繞著公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行的，它們之間的操作、信息、流程、邏輯都存在關(guān)聯(lián)。所以在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，需要仔細(xì)梳理、仔細(xì)考慮其聯(lián)動(dòng)性。

運(yùn)營(yíng)策略

公寓業(yè)務(wù)相對(duì)于傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)的一個(gè)重要區(qū)別就是：當(dāng)公寓管理公司自己擁有房源時(shí)，便于統(tǒng)一管理，同時(shí)也方便進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

由于用戶(hù)是C端用戶(hù)，再加上主要用戶(hù)群體是大城市的年輕人。這類(lèi)群體也是互聯(lián)網(wǎng)最活躍的用戶(hù)群體，所以公寓管理公司在運(yùn)營(yíng)時(shí)，主要以在各類(lèi)平臺(tái)上投放廣告、微信裂變等活動(dòng)為主。

以自如為例，自如穩(wěn)定且持續(xù)地在微博投放廣告，既有微博開(kāi)屏頁(yè)，又有具體的廣告博。此外，自如還通過(guò)“轉(zhuǎn)發(fā)贏優(yōu)惠”等方式，促進(jìn)用戶(hù)自發(fā)傳播，達(dá)到“社交裂變”的效果。

除了對(duì)租客進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，自如還對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣傳。針對(duì)業(yè)主的廣告形式主要是各個(gè)小區(qū)的電梯廣告，宣傳的重點(diǎn)是“房子交給自如托管省心省力”。

投放廣告只是一方面，一些公寓管理公司還會(huì)尋求和小區(qū)物業(yè)的合作。因?yàn)樾^(qū)物業(yè)作為和業(yè)主接觸最緊密的人，最了解房子的空置狀態(tài)、業(yè)主的出租意愿等。當(dāng)物業(yè)向業(yè)主重點(diǎn)推薦哪一家的公寓管理公司，業(yè)主一看對(duì)方開(kāi)出的租金和各項(xiàng)條件都還不錯(cuò)，就很容易將房子托管出去。對(duì)公寓管理公司而言，這種渠道收到的房源比較集中，數(shù)量也比較多，是一個(gè)比較方便的獲取房源的渠道。

總結(jié)

相對(duì)于傳統(tǒng)的租房中介業(yè)務(wù)，公寓管理業(yè)務(wù)是一個(gè)比較新的業(yè)務(wù)。

傳統(tǒng)的房產(chǎn)業(yè)務(wù)還有一個(gè)將線下業(yè)務(wù)逐步轉(zhuǎn)為線上的過(guò)程，例如線下合同逐漸轉(zhuǎn)為電子合同、賬務(wù)操作也逐漸地轉(zhuǎn)為線上操作。而公寓管理業(yè)務(wù)在發(fā)展時(shí)，相對(duì)應(yīng)的第三方服務(wù)已經(jīng)非常成熟，所以在系統(tǒng)中，非常自然地就使用最新的服務(wù)，例如：電子簽約、在線支付、智能設(shè)備等功能。所以對(duì)于租客、業(yè)主、管家這三方用戶(hù)而言，公寓管理業(yè)務(wù)是一個(gè)非常電子化的業(yè)務(wù)和體驗(yàn)。

當(dāng)公寓管理市場(chǎng)的進(jìn)入者越來(lái)越多，未來(lái)公寓管理業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)更集中在用戶(hù)服務(wù)和體驗(yàn)上。誰(shuí)能給用戶(hù)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更舒適的體驗(yàn)，誰(shuí)就有可能在這市場(chǎng)上獲得立足之地。

當(dāng)然如何在成本和利潤(rùn)中平衡，這需要公司方自己去探索更穩(wěn)定的商業(yè)模式。

#專(zhuān)欄作家#

異彩，微信公眾號(hào)：一只蝸牛慢慢跑，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理專(zhuān)欄作家。從事房產(chǎn)管理系統(tǒng)的產(chǎn)品工作，關(guān)注To C產(chǎn)品的交互設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和商業(yè)模式。在成為一名優(yōu)秀的產(chǎn)品人的路上努力前行。

本文原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理。未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

題圖來(lái)自Unsplash，基于 CC0 協(xié)議