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5）合同約定的恒定值：若國(guó)家政策變化導(dǎo)致稅率變動(dòng)，合同約定以簽訂時(shí)的含稅總價(jià)為準(zhǔn)

2. 提成租金組合方式

1）純銷售額提成：類似星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際連鎖品牌，每月營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)有保障，可能會(huì)采用該種提成租金計(jì)費(fèi)方式，每月定期上傳營(yíng)業(yè)額。

2）年度凈票房提成：影院加盟公司以影院票房收入為基數(shù)，按照特定的計(jì)算公式計(jì)算后向開發(fā)商交納的租金。這種租金方式將影院與開發(fā)商（購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)公司）的利益捆綁在一起，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享。在影院運(yùn)營(yíng)時(shí)，開發(fā)商給影院更多的支持與配合，讓影院最大化的創(chuàng)造票房收入。

例如：年度票房?jī)羰杖?年度票房收入-國(guó)家電影專項(xiàng)基金-稅收及附加，其中年度票房就是月票房的累計(jì)金額，國(guó)家電影專項(xiàng)基金=年度票房收入×5%，稅收及附加=年度票房收入/1.06×6%×(1+12%)=年度票房收入×6.34%（附加為增值稅的12%：是指按所屬地方稅務(wù)局核定的繳納城建稅及教育費(fèi)附加，城建稅 7 %、教育費(fèi)附加 3 %、地方教育費(fèi)附加 2 %）。

3）固定周期性費(fèi)用+超過預(yù)定指標(biāo)的每月銷售額*x%：租戶需要支付一定的保底金額及管理費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上，如果銷售額超過某個(gè)設(shè)定指標(biāo)，則收取提成租金。適用于一些受季節(jié)、金融波動(dòng)等因素影響，銷售額不夠穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，例如旅行社、運(yùn)動(dòng)健身、生鮮水果、金銀珠寶等。

4）每月銷售額的x%和固定周期性費(fèi)用兩者取高：會(huì)參照其他租戶的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定固定的周期性費(fèi)用作為最低收入，同時(shí)也參照當(dāng)月銷售額計(jì)算提成租金，系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)后取高值出賬單。這里需要注意的是：固定的周期性費(fèi)用可能包含租金、物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)、管理費(fèi)等多種類型，需要定義對(duì)比的對(duì)象包含幾種費(fèi)用類型。品牌服裝、連鎖餐飲等都可能采用該模式。

在兩者取高類型下，部分合同會(huì)與銷售的商品類型有關(guān)，例如珠寶類的租戶，可能根據(jù)出售的商品是黃金/白金/素金/鑲嵌/翡翠等品類，制定不同的提成扣點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)時(shí)要根據(jù)每種銷售提成之和進(jìn)行比較。

5）固定周期性費(fèi)用+超過預(yù)定指標(biāo)的每月銷售額*x%或每月銷售額*y%兩者取高：在第3條的基礎(chǔ)上，一方面商場(chǎng)為租戶提供更大的扶持力度和活動(dòng)策劃，另一方面商家拿出銷售額提成來回饋商家，可能會(huì)采取該種方式。其實(shí)只要用兩條一次函數(shù)的直線，就能求得交點(diǎn)、即銷售額的臨界點(diǎn)。

6）階梯式：講銷售額劃分成階梯，分段提成收費(fèi)，又分為以下2種

1. 逐級(jí)最高扣點(diǎn)：例如銷售額未達(dá)到10萬提成4%，超過10萬未達(dá)20萬提成5%，超過20萬提成6%
2. 逐級(jí)分段扣點(diǎn)：例如銷售額1-10萬部分提成4%，10-20萬部分提成5%，超過20萬部分提成6%

總之，商業(yè)綜合體的計(jì)費(fèi)方式隨著商務(wù)條件的不同，靈活多變，系統(tǒng)只能盡可能的滿足市面上常見的計(jì)費(fèi)方式。若有特殊需求，逐步完善與定制化開發(fā)。

3. 其他影響提成租金的要素

1. 銷售額基于哪些商品類型統(tǒng)計(jì)，扣點(diǎn)是否不同：例如餐飲類商戶堂食和外賣的銷售額可能會(huì)分開統(tǒng)計(jì)，扣點(diǎn)不同；大型超市/百貨可能會(huì)根據(jù)日用品、食品、家電、服飾箱包等進(jìn)行銷售額統(tǒng)計(jì)與提成租金計(jì)算；珠寶類業(yè)態(tài)可能根據(jù)黃金、鉑金、K金、白銀、翡翠、鑲嵌等不同細(xì)分商品類型統(tǒng)計(jì)計(jì)算。
2. 銷售額統(tǒng)計(jì)時(shí)是否含稅：如2019年4月1日起，原適用16%稅率的商品增值稅稅率調(diào)整為13%，我們平時(shí)購(gòu)買商品的價(jià)格中有13%的增值稅，因此機(jī)場(chǎng)免稅店購(gòu)買商品更加劃算。
3. 是否有促銷期折扣：雙11、圣誕節(jié)、3.8女神節(jié)、情人節(jié)等等節(jié)假日活動(dòng)都是商家的促銷手段，活動(dòng)期間能夠大幅度提升銷售額，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方可能也會(huì)給租戶一定的促銷期折扣。
4. 是否有逐年扣點(diǎn)不同：與固定周期計(jì)費(fèi)一樣，若合同簽訂的周期較長(zhǎng)，一般都會(huì)約定扣點(diǎn)的上漲幅度，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。

4. 減免與優(yōu)惠

1. 裝修期減免：裝修期可能包含在租賃期內(nèi)、也有可能單列出來，可能減免租金、物業(yè)費(fèi)等，有一些商場(chǎng)在裝修期結(jié)束后配合政府消防檢查仍有一段空置期，可能需要減免。
2. 固定計(jì)費(fèi)減免：在運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)，由于活動(dòng)促銷、品牌扶持、前期入駐商務(wù)條件等原因，給與租戶一定的優(yōu)惠。在減免形式上可能是每月全額減免、每月租金打折或是減免固定金額等各類方式。
3. 提成租金減免：若當(dāng)月實(shí)際銷售額因活動(dòng)未達(dá)預(yù)期或其他原因，運(yùn)營(yíng)方同樣有可能給與租戶一定的金額減免優(yōu)惠或租金折扣優(yōu)惠。

因此根據(jù)以上三種減免類型，需要考慮的較為全面，能夠支持用戶填寫各類的減免期間、選擇減免方式，計(jì)算出正確的金額。

三、租賃合同的變更及補(bǔ)充協(xié)議簽訂

一般情況下，商業(yè)綜合體內(nèi)商家的租賃合同期大多在3-8年，但在經(jīng)營(yíng)過程中，由于商業(yè)環(huán)境、時(shí)代發(fā)展、自身經(jīng)營(yíng)等各類因素，會(huì)產(chǎn)生各類的變化。

例如一些商務(wù)條款的變更與補(bǔ)充，品牌業(yè)態(tài)的調(diào)整，計(jì)費(fèi)的減免，租賃期長(zhǎng)短的調(diào)整，開業(yè)的推遲或提前等等，或者是店鋪的三方轉(zhuǎn)讓、親屬/關(guān)聯(lián)方的贈(zèng)予、工商注冊(cè)信息的更名、新增擔(dān)保人等等。若商家經(jīng)營(yíng)不善也可能出現(xiàn)提前退租、縮減租賃面積等場(chǎng)景。

因此一定要考慮到后續(xù)的一些變化，滿足各類情景的申報(bào)。

另外針對(duì)每一種變更類型的不同，可能會(huì)需要流轉(zhuǎn)不同的審批流程，因此一些核心的變更指標(biāo)也需要能夠進(jìn)行自動(dòng)判斷，講任務(wù)分配給不同職位的審批人。

具體的場(chǎng)景案例和系統(tǒng)的需求分析，后續(xù)文章會(huì)進(jìn)行梳理講解。希望有興趣的讀者留言提問，或者分享自己遇到的場(chǎng)景~

本文由@Rachel 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

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