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系統(tǒng)的權(quán)限體系和基礎(chǔ)配置是業(yè)務(wù)功能的基石，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程中我們既要保證SaaS產(chǎn)品應(yīng)對(duì)不同客戶的靈活性，同時(shí)也要降低操作的復(fù)雜程度，要結(jié)合法律法規(guī)和設(shè)計(jì)主流，不要盲目創(chuàng)新和過度揣摩需求。

2019年11月，長(zhǎng)租企業(yè)自如的房源數(shù)量已經(jīng)突破100萬間，規(guī)模上進(jìn)入世界級(jí)序列。而在國(guó)內(nèi)，自如與行業(yè)第二梯隊(duì)徹底拉開差距——以行業(yè)前十而論，自如的規(guī)模幾乎相當(dāng)于其余九名的總和。

據(jù)新聞報(bào)道，自如科技團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)是“打造業(yè)界領(lǐng)先的租住產(chǎn)業(yè)智慧化平臺(tái)”，其作用在于加強(qiáng)租住領(lǐng)域全鏈條的數(shù)字化、數(shù)據(jù)化和智能化的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力，主要包括智慧經(jīng)營(yíng)、智慧運(yùn)營(yíng)、智慧裝修、智慧服務(wù)、智慧組織五大板塊，其中有二十多項(xiàng)核心能力，上百個(gè)子系統(tǒng)。

以此為參考，如果說自如是以住宅租賃為資產(chǎn)管理核心平臺(tái)的領(lǐng)頭羊，那么對(duì)應(yīng)的以商業(yè)地產(chǎn)租賃為資產(chǎn)管理為核心的平臺(tái)也必將出現(xiàn)行業(yè)獨(dú)角獸。

僅以上圖為例，共11個(gè)一二線城市的購(gòu)物中心數(shù)量為13896個(gè)，按每個(gè)商場(chǎng)75家商鋪計(jì)算 ，數(shù)量已經(jīng)超過100萬間，基于商業(yè)地產(chǎn)的管理系統(tǒng)，必然要以此數(shù)量級(jí)為參考。

一、權(quán)限體系

2018年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金平均收入23.5億元，同比增長(zhǎng)26.3%;其中萬達(dá)租金收入達(dá)328.8億元，其它更多企業(yè)的租金收入在百億元以下。

在房住不炒的政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥?年房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)方向。而一二線城市大型商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，基本都集中在以下龍頭企業(yè)中，每家公司都有自己的一套資產(chǎn)管理系統(tǒng)。

若基于商業(yè)地產(chǎn)的管理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)做成一個(gè)統(tǒng)一的SaaS平臺(tái)，必然是以集團(tuán)公司為權(quán)限劃分體系，構(gòu)建組織樹和職級(jí)體系，控制每一層子公司/分公司、各部門職員的權(quán)限。

1. 權(quán)限控制的構(gòu)成要素

用戶：登錄系統(tǒng)并認(rèn)證身份的主體，每個(gè)用戶都有3個(gè)身份標(biāo)簽：公司、職位、所屬項(xiàng)目，并且能夠維護(hù)用戶名、登錄密碼，綁定郵箱、手機(jī)號(hào)、微信/釘釘?shù)绒k公及社交賬號(hào)。

公司：集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司的組織架構(gòu)，下設(shè)子/分公司、部門等層級(jí)，主要用于SaaS化中的數(shù)據(jù)隔離。

職位：人力資源設(shè)定的崗位、具有各自的工作職責(zé)，一個(gè)職位可能會(huì)對(duì)應(yīng)多個(gè)角色。

功能角色：功能權(quán)限的集合體，一個(gè)角色可以對(duì)應(yīng)多個(gè)功能頁面，減少操作的復(fù)雜程度。例如財(cái)務(wù)角色關(guān)聯(lián)的功能頁面有：應(yīng)收、應(yīng)付、開票、收款、退款、財(cái)務(wù)報(bào)表等頁面，而職位為某公司的會(huì)計(jì)、結(jié)算、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理等不同的職位都可以關(guān)聯(lián)該角色，則無需每個(gè)用戶都去單獨(dú)的配置每個(gè)頁面的權(quán)限。而一個(gè)頁面上又要控制新增、刪除、編輯、查看4種權(quán)限，防止數(shù)據(jù)丟失與篡改。

流程角色：流程節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵管理者及審批者。

（1）流程節(jié)點(diǎn)權(quán)限：例如合同審批的流程中必須要有法務(wù)來審定合同、由用印人員去蓋章，在退租審批流程中必須要有物業(yè)人員去檢查撤場(chǎng)的復(fù)原狀況、由財(cái)務(wù)人員去核算欠款退款是否正確等。在關(guān)鍵的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)必須由特定職位的人去完成任務(wù)，我們就賦予該職位流程角色，待工作流轉(zhuǎn)到該職位對(duì)應(yīng)的用戶時(shí)，自動(dòng)發(fā)出任務(wù)提醒。

（2）審批授權(quán)權(quán)限：例如集團(tuán)公司在華東、華南、華北三個(gè)大區(qū)都有區(qū)域總經(jīng)理，則職位分別華東區(qū)域總經(jīng)理、華南區(qū)域總經(jīng)理、華北區(qū)域總經(jīng)理。而對(duì)應(yīng)的流程角色均為總經(jīng)理，審批授權(quán)為100萬，則合同金額低于100萬的流程可以審批，超過該金額的流程將會(huì)流轉(zhuǎn)到更高級(jí)別的審批角色。

項(xiàng)目：廣義的項(xiàng)目定義為完成某一獨(dú)特的產(chǎn)品或服務(wù)所做的一次性努力，此處指以地理位置為標(biāo)識(shí)的空間集合。例如杭州湖濱銀泰in77項(xiàng)目包括A、B、C、D、E五個(gè)區(qū)，由北京銀泰裕盛商業(yè)管理顧問有限公司進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，該公司同時(shí)管理in88、in99等項(xiàng)目，因此各項(xiàng)目上的用戶需要依靠項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)權(quán)限隔離。甚至有些人員僅負(fù)責(zé)該項(xiàng)目某個(gè)區(qū)/某棟樓的運(yùn)營(yíng)管理工作，因此權(quán)限劃分可能更加細(xì)致。

2. 要素的配置流程

（1）公司：由于SaaS化系統(tǒng)的簽約使用主體是一個(gè)公司，因此從公司開始配置，需要維護(hù)公司的基本工商信息、銀行賬戶、組織架構(gòu)，對(duì)于有財(cái)務(wù)接口和記賬需求的還可以建立賬套、維護(hù)會(huì)計(jì)科目、收入確認(rèn)規(guī)則等。

（2）職位：獲取公司的人力資源清單，將職位體系錄入系統(tǒng)，匹配其崗位職責(zé)，為職位匹配角色（系統(tǒng)會(huì)內(nèi)置一些通用角色，若有特殊需要可另行創(chuàng)建角色后再創(chuàng)建職位）。

（3）項(xiàng)目：創(chuàng)建項(xiàng)目，構(gòu)建空間體系。

（4）用戶：可以由指定的管理員統(tǒng)一創(chuàng)建分配賬號(hào)，或者使用邀請(qǐng)鏈接分享的模式讓用戶注冊(cè)后自動(dòng)加入組織，也可以完全由用戶自主注冊(cè)試用部分功能然后再付費(fèi)升級(jí)賬號(hào)。

• 分配式：錄入用戶名、初始密碼、聯(lián)系方式等基本信息，分配公司、項(xiàng)目、職位并設(shè)置任職開始日期，若有原系統(tǒng)流程需要交接處理，可進(jìn)行同職位賬號(hào)的前序任務(wù)轉(zhuǎn)派。待員工離職，需要設(shè)置離職日期，取消賬號(hào)的登錄權(quán)限。用戶之后可自行進(jìn)行修改密碼、忘記密碼、修改基本信息等操作。
• 邀請(qǐng)式：類似釘釘、Teambition等協(xié)同辦公軟件的邀請(qǐng)功能，由組織的創(chuàng)建人發(fā)起邀請(qǐng)。
• 自主式：通過手機(jī)號(hào)驗(yàn)證碼注冊(cè)，綁定微信/QQ/郵箱等賬號(hào)，系統(tǒng)自動(dòng)記錄用戶信息。

3. 用戶行為追蹤

（1）用戶登錄日志：記錄用戶登錄時(shí)間、次數(shù)、登錄錯(cuò)誤原因、在線時(shí)長(zhǎng)等。

（2）用戶操作日志：記錄用戶的使用過程、操作習(xí)慣、不同頁面的操作頻率及錄入效率。

（3）系統(tǒng)異常日志：記錄系統(tǒng)的報(bào)錯(cuò)提示，及時(shí)發(fā)現(xiàn)BUG。

（4）消息發(fā)送日志：系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)送的郵件/短信提醒等，記錄發(fā)送內(nèi)容、時(shí)間、是否成功等信息。

二、模板體系

1. 模板類型

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的管理系統(tǒng)，模板打印也是使用較多的功能，例如意向書、租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、賬單、催款函、多種經(jīng)營(yíng)類的協(xié)議（廣告位、停車場(chǎng)、場(chǎng)地租賃等）、裝修進(jìn)場(chǎng)通知單等。若沒有系統(tǒng)，也可以用EXCEL維護(hù)信息+word郵件合并功能批量實(shí)現(xiàn)。

2. 模板配置方式

（1）水晶報(bào)表開發(fā)取值

（2）復(fù)制字段代碼粘貼至模板后上傳

（3）在線編輯及字段拖拽

三、財(cái)務(wù)體系

1. 稅率配置

系統(tǒng)里應(yīng)該配置增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅種。下圖以增值稅為例，在配置中需要維護(hù)稅的名稱、稅率、生效日期等，為了避免用戶選錯(cuò)，可以在稅率中同樣維護(hù)適用的收費(fèi)項(xiàng)目。

2. 費(fèi)項(xiàng)配置

系統(tǒng)里應(yīng)該配置收費(fèi)類型的名稱、收入確認(rèn)時(shí)的科目、適用的公司及項(xiàng)目。

3. 收入確認(rèn)規(guī)則配置

一半有按計(jì)費(fèi)期間起始日確認(rèn)、按賬單的應(yīng)付日期確認(rèn)、按開票日期確認(rèn)、按會(huì)計(jì)期間分?jǐn)偞_認(rèn)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）第一條關(guān)于租金收入確認(rèn)問題的規(guī)定，根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

四、其他配置

另有一些業(yè)態(tài)、租客等級(jí)、收銀方式、標(biāo)簽屬性、附件類型等可以作為數(shù)據(jù)字典靈活配置，在此不做贅述。

五、總結(jié)

系統(tǒng)的權(quán)限體系和基礎(chǔ)配置是業(yè)務(wù)功能的基石，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程中我們既要保證SaaS產(chǎn)品應(yīng)對(duì)不同客戶的靈活性，同時(shí)也要降低操作的復(fù)雜程度，要結(jié)合法律法規(guī)和設(shè)計(jì)主流，不要盲目創(chuàng)新和過度揣摩需求。

本文由@Rachel 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

題圖來自Unsplash, 基于CC0協(xié)議。