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智慧樓宇是通過將建筑物的結構-系統-服務-管理四項基本要求以及他們的內在關系進行優化，來提供一種投資合理，具有高效、舒適和便利環境的建筑物。那這樣的智慧建筑，它又該如何設計呢？

一、智慧樓宇的概念

國際定義中，將智慧樓宇概括為：通過將建筑物的結構-系統-服務-管理四項基本要求以及他們的內在關系進行優化，來提供一種投資合理，具有高效、舒適和便利環境的建筑物。

基于個人觀點，我所理解的智慧樓宇概括為：通過物聯網技術，打通樓宇的人、物、日常辦公、安防、監控等全部數據，實現樓宇的智能化、科技化，讓樓宇充滿感知力和生命力，更好的服務于人，且能達成節能提效、便捷管理的目的。

二、智慧樓宇分類

建筑根據其功能屬性、歸屬屬性，可將樓宇分為以下5類：

1. 智慧寫字樓——獨立辦公樓，可租賃給各個公司；
2. 智慧園區——由多個寫字樓組成園區，且有停車場、餐飲等配套設施；
3. 智慧聯合辦公空間——服務于創業型企業，企業間共用會議室、打印機等公共設施與空間；
4. 智慧酒店——服務于獨立用戶，實現更加智慧化的入住、離店等；
5. 智慧政企——政府企業等現代化智能管理辦公大樓。

三、智慧樓宇自動化系統

樓宇的自動化系統，列舉如下：

1. 空調監控系統——監控冷凍機組的啟停狀態、數量；監控配風機等設備數據參數；實現聯鎖控制。
2. 給排水系統監控——監控排水系統水泵的運行情況，并明確記錄給排水設備運行的時間、水量、壓力值等具體情況。
3. 監控供配電系統——對整個樓的照明、空調、供電等開關量以及模擬量進行監控。
4. 智能化照明系統——定時開關照明，實現節能。
5. 樓宇自動化管理系統（BAs）——綜合管理系統（電力、照明、空調、給排水、消防、運輸、保安、車庫管理設備等）。
6. 消防報警系統——設置煙霧、溫度等傳感器。
7. 視頻監控系統——普通攝像頭、紅外攝像頭、夜視攝像頭。
8. 通訊系統——對講機、雙向視訊等。
9. 地下停車場管理系統——對車庫的占位情況記數并子以控制、記錄所有運行情況及統計、管理長期用戶。
10. 廣播系統——公共廣播/應急廣播。
11. 出入管理系統——出入辦公樓的各類門禁等。

四、智慧樓宇潛在用戶人群

智慧寫字樓

‘我’是老板，是這棟大廈的持有人——用戶A

‘我’是老板雇來的大廈管理人員——用戶B

‘我’是B雇來的服務人員——用戶C

‘我’是租賃辦公樓的人——用戶D

‘我’是用戶D的員工——用戶E

智慧園區

‘我’是老板，是園區產業所有人——用戶A

‘我’是老板雇來的園區管理人員——用戶B

‘我’是B雇來的服務人員——用戶C

‘我’是租賃辦公場所的人——用戶D

‘我’是用戶D的員工——用戶E

智慧聯合辦公室

‘我’是老板，產業所有人——用戶A

‘我’是老板雇來的管理人員——用戶B

‘我’是B雇來的服務人員——用戶C

‘我’是租賃工位的人——用戶D

‘我’是用戶D的員工——用戶E

智慧酒店

‘我’是老板，產業所有人——用戶A

‘我’是老板雇來的管理人員——用戶B

‘我’是B雇來的服務人員——用戶C

‘我’是入住酒店的人——用戶E

智慧政企

‘我’是在這里上班的人——用戶E

‘我’是雇來的服務人員——用戶C

五、用戶需求分析

• 用戶A：盈利最大化、安全性好、吸引越來越多的客戶前來租賃。只需要看重點數據，匯總的財務報表、運營情況匯總等。
• 用戶B：管理好大廈日常環境、衛生、安全、人員出入、車輛進出、設備健康運行等——即人機料法環。實現對各個部門的高效管理，對上級的定期匯報工作等。能夠有可視化的水電費報告或其他賬單等的儀表板，所有設備及環境的在線監測、故障診斷，以及各類績效分析；期望可以實現節能、減人提效。
• 用戶C：希望能夠便捷高效的完成每天的工作，在所負責的崗位上能夠高效的發現問題、解決問題、預防問題。發生問題后能夠快速定位及解決。
• 用戶D：樓宇服務配備到位，可以為整個公司提供良好舒適的工作環境，能夠節省能源耗費、提供相應辦公、管理、能源相關方案。
• 用戶E：我需要一個安全、舒適的辦公環境。

六、智慧建筑：產品形態設計方案

智慧建筑=智能化的調度指揮系統（大屏）+智能管理系統（PC端）+智能終端APP，由3部分打造一套通用的智慧建筑監控管理指揮平臺。

智能化的調度指揮系統

即‘一張圖’，集成所有數據信息，以直觀的數據形態、樓宇形態展示數據內容，能夠實現日常監控、報警、管理調度等工作。

大屏應能滿足不同人員的需求，樓宇管理層人員可通過大屏，對安全狀況數據、運營績效數據工作人員看大屏，可快速定位故障或工作內容發生地點，也可快速定位帶查詢數據信息等。

• 管理者看到大屏，可以快速了解樓宇管理概況、樓宇健康運行狀況 、當前安全狀況、環境狀況、樓宇租賃及資源耗費情況等；
• 工作人員看到大屏可定位到自身崗位范圍的樓宇健康狀況或報警狀況等；
• 在寫字樓上班的人可以查看公司所在樓層的環境狀況；
• 臨時拜訪人員，可通過大屏感受大廈整體環境，了解待去的公司位置信息情況，了解拜訪流程等。

數據內容包含：人流管理、能源管理（水電消耗、能源消耗等）、環境監測（溫度、空氣、風量、霧霾）、設備管理（電梯、停車場、水管、空調、供暖、通風、供電等所有設備、消防設備、設備故障診斷、故障預測）、安全監測（視頻、巡更、火源、消防類的）

智能管理系統（PC端）

PC端重點實現的功能為管理和運維。

樓宇自動化各個系統的詳情查看、調用等，支持用戶增刪改查部分數據、報表；支持數據報表等的流轉審批、支持生成定制化的數據看板等。重點是集成樓宇各個自動化系統的數據，實現實時警報、歷史數據查詢功能。

智能終端APP

由樓宇管理人員APP+租賃方工作人員APP+拜訪人員APP組成。

樓宇工作人員需要APP實現辦公自動化，例如：設備發生故障后去檢修，可通過移動端APP直接派單給相關工作人員，工作人員過去后可將故障類型、維修情況等信息通過APP一鍵上傳至管理中心；在樓宇上班的人通過APP可實現自由出入、自由購物、辦公打卡、辦公流轉等相關功能；拜訪人員APP：可開發相應小程序，樓宇內部辦公企業將拜訪人員聯系提前在系統中報備，拜訪人員到來時，可通過掃碼進入小程序調取出入樓宇二維碼、拜訪流程、拜訪企業位置信息、當前樓宇環境等相關信息。

本文由 @Shirley 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

題圖來自Unsplash，基于CC0協議