如何解讀因業務差異而產生的設計差異？這篇文章里，作者嘗試從相對宏觀的角度，來探討電商零售行業與房產行業的業務差異以及由此產生的產品設計差異，感興趣的同學，不妨來看看。

不同行業，因為售賣商品本身的特征不同，導致業務表現出很大的差異。

然而，業務的本質是一致的，都是生產商品并將商品以合適的渠道賣給消費者，從而獲取利潤。

本文嘗試從整體的宏觀角度對比電商零售行業與房產行業的業務差異以及由此產生的產品設計差異。

由于個人經驗所限，文中有分析不到位的地方，還盼各位看官指正。

一、電商與房產的業務差異

1. 電商業務

電商是零售行業的延伸，打開淘寶和京東可以看到玲瑯滿足的商品，我們使用這些產品的時候，可能沒意識到背后是一個怎樣復雜的業務支撐。下文我們依次從企劃管理、供應鏈、核算損益平衡三個階段來認識電商業務。

1）企劃管理

企劃管理就是協調企業內外資源，制定企業要投入資源做的事情。

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零售行業的第一步就是進行品牌定位和品類戰略規劃，就是確定賣什么，賣幾種產品，每種產品品類的角色定位和目標是什么？比如，有的品類是核心品牌象征，主要作用是吸引用戶。有的品類毛利潤豐厚，主要用來盈利。等等。

不同的品類要有明確的目標指向性，要能科學組合，提高產品的利潤。

2）供應鏈

企劃管理確定生產的產品和數量后，就需要投入生產。生產就是將各種原材料通過生產加工變成可銷售產品的過程。

商品的生產過程涉及到很多的企業，從原料到最終的成品會經過很多的企業鏈條，這個企業鏈條就是供應鏈。

供應鏈是一個企業合作的價值傳遞鏈條。整個鏈條鏈接了供應商、用戶、銷售渠道等，可以通過物流、資金流、信息流的貫通讓產品在鏈條上流通，從而給鏈條相關的企業帶來收益。

供應鏈從采購開始的，涉及采購管理、進銷存、物流配送三大職能流程。

由于銷售側的需求的無法準確預測，會有極大的波動性和偶然性，所以采購、庫存管理一直處于動態變化中。

如果銷售需求旺盛，庫存不足，可能導致貨物無法及時供應上。反之，如果銷售需求不旺盛，而庫存太多，又會占用企業的太多資金，影響企業的靈活經營。

3）核算損益平衡

企業制定的生產銷售計劃往往是根據上一年的經驗制定的，企業通過供應鏈實際運作的掌控，通過成本收益核算損益平衡，再決定下一年的計劃。

2. 房產行業

房產與零售在大的階段劃分上也可以劃分成企劃管理、供應鏈、核算損益平衡三個階段，但是兩者又有較大的差異，本文著重對比兩者的異同。

1）企劃管理

房產行業從開發商拿地開始也是要規劃這塊地皮的目標客戶群，規劃品類定位。比如這塊地是全部用來開發別墅還是高層、小高層、公寓等。這不同的品類直接決定了，面向的客戶群的特征差異。

2）供應鏈

房產從拿地開始施工到房產建好，也需要采購、進銷存、物流三大流程。也需要供應鏈企業的支撐，但是房產的供應鏈與零售商的產業鏈有以下差異：

商品之間的關聯性不同：

零售的商品可以單獨賣出，A用戶購買的商品與B用戶購買的商品，沒有依賴關系，兩者是相互獨立的。房產則不同，AB用戶雖然也是單獨購買房產，但是各個用戶之間有共享的公區，所以只能小區項目完全的完工，才算完成產品最終的功能交付。如果小區里有部分房產未完工 那么整個小區的業主都會受到影響。所以房產銷售的是具有強依賴性的整體。

商品數量調整靈活性不同：

零售的商品會隨著市場的變化，根據銷售部門拿到的訂單，會要求采購、調撥等增加庫存或減少庫存。房產項目則不同，某塊地皮一旦規劃好房產品類和數量是無法更改的，比如800套別墅，3000套高層，這些庫存一旦確定好是無法更改的，是不可能根據市場的反應隨時調整的。

庫存資金占用的靈活性：

某地皮規劃的房產數量一旦被審批確定，庫存就是固定的，按照國家的有關規定，只有封頂的房子才能預售，那么在房子封頂預售之前的投入就是最低的資金占用池。只能在房源封頂后，隨著房源的賣出才能開始減少資金占用，回籠資金，所以房企的資金占用率比零售是要高很多的。

3）核算損益平衡

對于開發商也是通過成本收益核算損益平衡，決定下一個項目采取什么樣的運營策略。這點是一致的，零售產品的運營策略是以某個時間段為參照調整的，而房產一般都是以項目為參照調整的。

現在很多房產項目建設停滯，就是因為開發商的資金鏈被過多占用又無法獲取廉價資金回血，導致項目后續建設無法持續投入。

二、電商與房產的產品模塊差異

通過網絡平臺實現零售產品和房產的銷售，都需要根據業務特征搭建一套產品框架，這些包括商品中心、促銷系統、庫存系統、物流系統、采購管理、倉庫管理系統WMS、訂單系統、會員系統、支付系統等。

本文以這些系統框架為基礎對比電商、房產兩個業務在各系統上的部分大差異。

1. 商品中心

商品中心是記錄商品信息、管理商品的功能模塊，下文從以下角度做對比。

1）商品來源

電商商品：新商品來源都是企業生產的，需要對接供應商。閑置物品來源是個人，這個市場較小。目前企業的電商產品最多的都是企業生產的新商品而非個人的閑置物品。

房產商品：新房都是房地產開發商開發并提供。二手房的買賣和出租來源更多都是個人業主，當然也有企業。

對接個人和對接企業的差異決定了商品中心模塊的產品設計差異。

2）商品庫存

電商商品：電商產品一般會直接儲存庫存，建立庫存管理系統，庫存管理是內部管理。

房產商品：對于二手房的買賣，由于巨長的交易鏈條和交易費用的存在，不會出現企業或經紀公司屯庫存的場景。因此庫存的管理是開放式的，庫存是否存在需要經常維護，需要經紀人經常與業主保持聯絡，了解業主當前的賣房意愿和賣房訴求，以及是否已在其他公司成交。

3）商品分類

電商商品是可以在網絡上銷售的商品的總稱，房產原則上也是電商商品的一種。

電商商品的種類劃分非常豐富，一般可以做到三到四個層級，房產的分類一般都是一級屬性，屬性劃分簡單。

4）商品物流

電商商品一般是都是可以移動的商品，都有物流的管理。房產是不動產不存在物流的場景。

5）商品推薦

電商產品：可以基于用戶的購買行為和用戶畫像推薦同類型用戶喜歡的產品，由于商品價值小，且商品本身就代表了部分價值取向，可以推薦其他商品。且由于數據更齊全，大數據可以更好的發揮作用。

房產商品：用戶對房產的周邊環境、學區情況、小區環境、未來升值空間、區域界面等問題的要求直接決定了是否會購買該房產，而這些信息是無法數據標準化，因此很難用大數據的方式推薦房產，更多的還是需要依賴經紀人的專業服務。

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6）商品評價

商品評價一個重要作用就是讓用戶在購買后，對商品、服務、物流等相關信息的感受寫出來，為其他用戶提供購買決策，減少購物成本。

由于房產的交易頻率很低，對于二手房買賣，每個房產都是獨立的SKU，不可能相同位置的房產有多個庫存，用戶最后成交的房產大概率也不是在系統上看到的那一套，所以商品的評價數據對具體的房產營銷意義不大，基本無法構成決策建議。

雖然對商品的評價沒有意義，對經紀人的評價還是有價值的。

2. 促銷系統

促銷常見的是商家采用的運營手段，如果是二手房買賣，由于賣方是個人不是商家，不會有促銷手段，更多是線下的議價妥協。

對于租房而言，雖然出租方一般不會舉辦促銷活動，但是平臺方為了提高平臺的拉新，會使用這種方式促進成交。如天貓好房就曾使用該方式引導客戶線上支付租金。

3. 庫存系統

電商企業的庫存系統會設計銷售層、調度層、倉庫層。

• 銷售層是面向前端用戶，保證不能超賣。需要管理庫存的可售、鎖定、已售等流程，這點房源管理系統也會存在也需要對房源的銷售進度，根據銷售節點管理庫存。
• 調度層是訂單的分配中心，將訂單轉化為發貨單，按照調度規則決定哪些SKU由哪個倉庫發貨。房產不存在發貨的問題所以沒有調度層的業務邏輯。
• 倉庫層是庫存對應的實物庫存，出庫入庫盤點都會引起倉庫庫存的變動。同樣房產也沒有倉庫的概念。

庫存的管理在電商和房產管理系統中都是存在的。

電商系統的庫存增減是在銷售處、調度層、倉庫層之間流轉。房源系統秩序在銷售處控制，但是房源成交訂單的鏈路更長，中間產生反復的節點更多。

4. 物流管理

電商商品一般都有對應的物流管理，房源管理沒有物流管理。

5. 采購管理

在電商企業中，采購管理是根據企業對商品的需求，確定何時采購、向誰采購、以什么價格采購，以及何時收貨等采購事務。

在房產企業中，一般分為開發商直銷和代理商加盟分銷的模式，不存在采購的問題，但是與供貨商即開發商的合作是存在的。

6. 供應商管理

無論電商的采購還是開發商的合作都需要對供應商的管理，包括貨源管理、后續傭金的追回等等，區別是電商產品一般都是先采購即先付錢將商品放到自己的庫存，然后再開始銷售。

而房產系統僅是先拿到代理和分銷的協議就可以帶客戶看房，在開發商或代理商的監管下完成大定簽約就可以追索傭金。

這種采購流程的差異本質還是因為房產是大宗商品，企業不可能占用這么大筆的資金先采購入庫，并且電商產品相同的商品的價格在同一時期基本是一樣的，而房產都是一房一價。

7. 倉庫管理系統VMS

倉庫管理系統負責出庫、入庫以及倉庫內部的管理，是電商支撐系統中，唯一需要軟硬件結合的系統。在房產管理系統中不使用該系統。

8. 訂單系統

訂單系統是電商體系的核心，有了訂單才有業績和盈利，才能談發展和夢想。

訂單中包含商品、優惠、用戶、收貨信息、支付信息等一系列的訂單實時數據。

電商中的訂單一般都會是購買方直接挑選商品后直接線上下單，下單后商品的校驗和發貨流程。由于訂單可能會包括多個商品和各種營銷活動贈品等，會有訂單拆分合并、優惠分配等流程場景。

房產由于是大件商品，很多影響商品購買決策的信息都是線下獲得的，所以大部分的場景都不是線上直接生成的訂單和支付。一般都是案場服務人員線下協助簽單，并協助完成付款的。并且房產的訂單要經過代理商或開發商內部各機構內部審批評估風險，路徑相對要長很多。

購物車的概念在電商系統中十分常見，因為他兼具湊單、促銷、收藏的功能，而房產購買沒有這種場景所以房產系統中基本沒有這種功能的設計。

9. 會員系統

電商平臺和房產購買平臺對購買客戶的意義差別很大，電商平臺上因為商品的種類豐富，一般都會涵蓋一般的衣服、食物等對普通生活的覆蓋面更廣，所以用戶的粘度更高，建立起完善的會員系統可以更清晰建立用戶的行為畫像從而推薦更多商品，產生更多購買需求。

房產平臺比如貝殼，就是專業提供房源信息的，普通人的購房需求只是在特定的時間段會有購房的需求，并且使用的頻率很低，并且用戶無法在平臺上完成交易閉環，所以就無法對用戶多維度的建立用戶畫像，那么會員體系可以起到的作用十分有限。

不過在房產經紀人的日常作業系統中，對于房產經紀人建立起會員系統是有意義的，因為房產經紀人日常的工作都在這個平臺上，平臺的依賴性高，訪問頻率高，這個平臺上的會員系統可以激勵經紀人更充分的使用系統完成日常作業，最終帶來更多的成交。

10. 支付系統

支付系統是指管理支付數據，調用第三方支付平臺接口，記錄支付信息，支付對賬，提供支付服務和資金清算的系統。這在電商和房產系統都是需要的，區別是電商系統中是用戶直接在APP上就可以喚起支付并完成支付。

房產系統中都是服務人員協助創建訂單后提供的支付入口。