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公募REITs：發(fā)售上市流程及細(xì)節(jié)，你知多少？

圍爐喝茶聊產(chǎn)品

2024-10-22

0 評(píng)論 1382 瀏覽 0 收藏

13 分鐘

在金融投資領(lǐng)域，公募REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）作為一種創(chuàng)新的金融工具，正受到越來越多投資者的關(guān)注。本文將深入解析公募REITs的發(fā)售上市流程及其細(xì)節(jié)，包括發(fā)售條件、流程、所需材料和注意事項(xiàng)。

話說：隔壁Mr王緊鑼密鼓組建團(tuán)隊(duì)、花大力氣運(yùn)營包裝大型商業(yè)綜合體、數(shù)據(jù)漂亮、項(xiàng)目權(quán)屬清晰、手續(xù)齊備、合規(guī)合法、材料真實(shí)可靠，從而使得REITs項(xiàng)目申報(bào)一路開掛、順利通過，大小王總都洋溢著幸福的笑容，和團(tuán)隊(duì)成員推杯換盞，連空氣中彌漫著濃濃的“成功味”。

Mr王突然走到舞臺(tái)中央鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)，煩請大家確保REITs項(xiàng)目順利發(fā)售上市、交易成功！成功之后按功發(fā)放大禮包。

氛圍都到這了，圍爐無法推脫，本著幫人幫自，索性和大家聊聊公募REITs發(fā)售上市流程和細(xì)節(jié)等話題，開始吧！一點(diǎn)一點(diǎn)的切入，一塊一塊的展開，從入門逐漸到精通之旅吧。

文章可能會(huì)有不足之處，歡迎大家給我多多提意見、留言反饋和補(bǔ)充，如有錯(cuò)誤之處，請大家指正，我們評(píng)論區(qū)見。主打“分享、交流”，不立人設(shè)一起學(xué)習(xí)、一起進(jìn)步。

隔壁Mrs王的項(xiàng)目好不容易、過五關(guān)斬六將，終于到了發(fā)售上市階段，如何快速幫助Mrs王和他的團(tuán)隊(duì)了解公募REITs發(fā)售條件、發(fā)售流程、發(fā)售材料等其它注意事項(xiàng)，以免入坑。

下面我們將從一張發(fā)售全景流程圖開始，幫助大家建立對發(fā)售的大局關(guān)、然后慢慢往里面填細(xì)節(jié)，最后達(dá)到拿捏的效果。

一、公募REITs發(fā)售全景流程圖

前面的文章提到公募REITs的本質(zhì)是公募基金，所以公募REITs的發(fā)售過程類似于IPO，即采取詢價(jià)模式發(fā)售。一般遵守上交所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITS)業(yè)務(wù)指南第1號(hào)-發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理》，不多說了，直接上圖。

1.1、基金發(fā)售申請

1.1.1、發(fā)售申請材料

發(fā)售申請材料一般是由基金管理人分別向證監(jiān)會(huì)和滬深交易所提交以下材料，如下表；

圖片源于百度，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除

圖源于天天基金網(wǎng) – 基金公告，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除

1.1.2、發(fā)售申請流程

二、詢價(jià)準(zhǔn)備工作

2.1、詢價(jià)準(zhǔn)備工作通常由發(fā)布詢價(jià)公告、申請CA證書、認(rèn)購及交易賬戶發(fā)售環(huán)節(jié)，這三步組成；

2.2、通常參與該階段的主體有：基金管理人、財(cái)務(wù)顧問、證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司及保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司、政策性銀行、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國證監(jiān)會(huì)及上交所投資者適當(dāng)性規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者，但這參與主體主要以基金管理人為主。

三、網(wǎng)下詢價(jià)及定價(jià)

前面的文章提到公募REITs的本質(zhì)是公募基金，所以公募REITs的發(fā)售過程類似于IPO，公募REITs基金首次發(fā)售的，基金管理人或者財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認(rèn)購價(jià)格。

交易所根據(jù)基金管理人或財(cái)務(wù)顧問的書面委托，向符合條件的網(wǎng)下投資者提供網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)進(jìn)行詢價(jià)報(bào)價(jià)和認(rèn)購申報(bào)。

由深圳證券交易所建立基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)，即EIPO平臺(tái)，主承銷商通過該平臺(tái)組織網(wǎng)下發(fā)行，投資者通過該平臺(tái)參與網(wǎng)下發(fā)行；同時(shí)，由中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司建立配套的網(wǎng)下發(fā)行后臺(tái)處理系統(tǒng)，負(fù)責(zé)備案銀行賬戶審核、資金收付、有效資金處理、清算交收與新股初始登記。

3.1、網(wǎng)下投資者及配售對象

網(wǎng)下投資者及配售對象的信息以證券業(yè)協(xié)會(huì)注冊的信息為準(zhǔn)。網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向中國證券業(yè)協(xié)會(huì)注冊，接受中國證券業(yè)協(xié)會(huì)自律管理。

小結(jié)：參與網(wǎng)下詢價(jià)的投資者主要為專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者；原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者要求的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與戰(zhàn)略配售。

其中，證券投資基金、理財(cái)產(chǎn)品和其他資管產(chǎn)品可以參與網(wǎng)下詢價(jià)?；鸸芾砣?、財(cái)務(wù)顧問根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)（剔除不符合條件的報(bào)價(jià)及對應(yīng)的擬認(rèn)購數(shù)量）確定認(rèn)購價(jià)格并及時(shí)公告。

3.2、詢價(jià)流程及程序

小結(jié)：詢價(jià)由基金管理人或財(cái)務(wù)顧問發(fā)起。向網(wǎng)下投資者詢價(jià)確定基金份額認(rèn)購價(jià)格。剔除不符合條件的報(bào)價(jià)后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合配售對象的報(bào)價(jià)情況，審慎合理確定認(rèn)購價(jià)格并公告。

四、戰(zhàn)略投資者認(rèn)購（戰(zhàn)略配售）

五、網(wǎng)下配售及公眾投資者認(rèn)購

網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)束以后，網(wǎng)下投資者和公眾投資者應(yīng)當(dāng)按照詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與基金份額認(rèn)購。基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金份額認(rèn)購首日的3天前，披露基金份額的發(fā)售公告。扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分以后，基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不能低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%。

六、募集失敗的情形及處理

七、份額確認(rèn)及基金設(shè)立和募集資金用途

7.1、份額確認(rèn)及基金設(shè)立

基金管理人應(yīng)當(dāng)自收到準(zhǔn)予注冊文件之日起六個(gè)月內(nèi)進(jìn)行基金募集，基金募集期限自基金份額發(fā)售之日起不得超過三個(gè)月。

投資者認(rèn)購繳款結(jié)束后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)聘請符合相關(guān)規(guī)定的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對認(rèn)購和募集資金進(jìn)行鑒證，并出具驗(yàn)資報(bào)告；并應(yīng)當(dāng)聘請律師事務(wù)所對網(wǎng)下發(fā)售、配售行為，參與定價(jià)和配售投資者的資質(zhì)條件，及其與基金管理人和財(cái)務(wù)顧問的關(guān)聯(lián)關(guān)系、資金劃撥等事項(xiàng)進(jìn)行見證，并出具法律意見書。

基金設(shè)立之日起10個(gè)工作日內(nèi)，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)將法律意見書、發(fā)售總結(jié)報(bào)告等文件一并報(bào)送交易所。

7.2、募集資金用途

這里不再過多介紹，一般基金合同里面會(huì)對募集資用途有詳情說明。

最后：以張【公募REITs基金發(fā)售上市流程圖】來結(jié)束了公募REITs發(fā)售章節(jié)，可能會(huì)有不足之處，還有很多細(xì)節(jié)未涉及到，后面有空我們再聊，歡迎大家給我多多提意見、留言反饋和補(bǔ)充，如有不妥之處，煩請大家指正，我們評(píng)論區(qū)見。