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對于中介惡意競爭而導致房租暴漲這種情況，產品經理是怎么看的？不同的產品經理對于這個問題的看法是什么？他們的做法又有什么不同？

下面這樣一則新聞，你作為產品經理怎么看？

核心話題在于：長租公寓平臺究竟是不是近期房租暴漲背后的推手？

幾天前，時任我愛我家副總裁的胡景暉關于房租飛漲的言論，將矛頭直指長租公寓蛋殼、自如，瞬時掀起國內房產中介市場的巨大風浪，并最終導致了他被迫離職。

胡景暉試圖揭開近期房租上漲的“真相”，他認為：以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格導致租金暴漲。

普通產品經理怎么看

普通產品經理首先想到的問題是——用戶的痛點是什么？

感覺這個新聞就是一則“互聯網+地產”的行業新聞啊，自如很好的解決了用戶的痛點，自如非常好的切入了一二線城市剛工作的青年人的群體這個細分市場，后來才將這些人買房需求也都固化到了鏈家，才讓鏈家一舉甩開我愛我家等。自如的模式很牛的，鏈家能在眾多中介中脫穎而出，自如功不可沒。

普通產品經理問了幾個用戶租房子的3大痛點：

1. 租客想要干凈漂亮的房子
2. 租客想要和靠譜的中介打交道
3. 租客想要有后續的各種維修服務

“用戶痛點不代表用戶需求，用戶需求不等于產品需求”

要點1：我們問用戶得到的答案不好量化

比如：“干凈、漂亮”、“靠譜”，這些形容詞沒有一個量化標準，做到什么程度才是用戶滿意的程度呢？

要點2：我們問用戶得到的答案不好反駁

很多“痛點”的描述都是普適性的答案，比如：干凈漂亮的房子，難道有人租房子專門找臟亂差的房子么？

所以這種答案很難形成有效的產品需求。那看來普通產品經理只關注到了“用戶側的感受”，不一定算是“用戶痛點”，不一定算是“產品需求”。

頂尖產品經理怎么看

頂尖產品經理絕對不能停留在用戶感受這一層，頂尖產品經理應該洞察到這種生意模式，應該能夠觸類旁通。

我們現在來分析一下自如：

1. 這是什么樣的生意？

自如實際提供的是中介服務。

• 中介，解決的是信息不對稱問題。
• 服務，解決的是整個交易過程及后市場的服務。

自如這種長租公寓的商業模式是：C2B2C，當然也可能是B2C，也可以發展為C2C。

不同商業模式代表不同生意

2. 自如平臺的核心服務流程是什么？

核心服務流程

我們看到當你畫出這樣的服務流程，整個公司的產品、組織架構都瞬間的清晰了，非常明確每個環節的核心指標。而且每一個環節都是互相關聯，互為驅動。

要點3：能將業務抽象出簡潔模型

普通的產品經理可能會畫一個非常完整的“業務流程圖”，把用戶在整個服務的接觸點都體現在流程圖里了，但是這種從下向上的方式不符合金字塔原理，也不利于進行模塊劃分。

3. 這門生意核心驅動力是什么？

自如的生意核心就是成交，如果沒有成交，只提供房源信息就沒有意義，這個平臺就算有流量，有用戶也沒有價值。

如果要成交，核心要素是什么：

成交驅動力

為什么這里沒有價格呢？

原因如下：

1. 中介不會主動降低價格，降低會影響提成；
2. 房源的稀缺和緊張，具備了一定的“孤品”特性，找到替代品難，錯過這個村就沒有這個店了；
3. 越是自如這種有服務的，有品質的，會讓用戶決策從價格比較轉移到價值比較；
4. 周圍房價的市場水平只有中介更清楚，顧客是不好評估的，所以價格不是成交的核心因素。

要點4：能從用戶故事中提煉核心驅動力

因為自如掌握了更多的房源，更優質的房源，自如才可能根據區域、房租市場價格、房屋干凈程度等大數據進行精準的展示與推送，越是精準匹配越能促成成交，后續的服務越是有保證，越能形成口碑，吸引更多租客。

頂尖產品思維

1. 這到底是一個什么樣的生意？商業模式是什么？
2. 這門生意的核心服務流程是什么？
3. 這門生意的核心驅動力是什么？

為什么要問這3個問題呢？

產品經理在一個公司的作用就是要幫助公司，通過線上或線下的方式，通過一系列軟硬件服務，將整個公司的核心業務運轉起來，并且能夠推動公司更快更好的發展，取得行業領先的地位，獲得用戶認可，賺取合理的利潤。

所以頂尖產品經理首先要問的問題就是生意是什么，商業模式是什么？至于具體的產品設計、交互設計等細節都應該為整個生意服務。

頂尖產品經理怎么做

如果你是頂尖產品經理，如果你已經從看新聞熱鬧到分析用戶痛點，甚至你已經想到了商業模式，那接下來你想怎么做呢？

1. 供給側如何解決

供給側是根基，解決的路徑是建立行業標準。

不管自如自己高價收購房源，還是房東自主提交房源信息（UGC），在供給側都應該有一個標準。有了標準才能夠進行分級，才能夠對精細化運營有更大的幫助。平臺方掌控了商品及服務，才能促進成交、提升服務。

常見的方式“評價體系和信用體系”，通過標準篩查，系統打分定級、租客反饋評價，形成完整的信用評分機制，這個也是行業內的標準做法，比如：攜程訂酒店、天貓淘寶購物等。

如果一個產品具備了這些功能，會幫助用戶在解決信息不對稱，信息可信任等方面有非常大的作用，同時也是幫助用戶更好的更快的做出決策。

2. 用戶側如何解決

平臺方通過一系列的“規范”動作，去指導整個交易流程，但是還不能保證價值鏈中各環節的滿意度提升。比如：房東拍照很好看，但是現場很糟糕；比如：后續水管壞了，但是房東不維修。平臺方還是不能完全杜絕。

所以平臺方想到自己要去收房源，只有自己收回來的房源，才能夠在長鏈條上保證準確、保證后續服務、保證有更好的盈利。

當服務有保障了以后，對租客側常見的方式“積分、會員、評價、信用”等。有了這些手段就可以做很多的營銷活動，甚至是金融活動，可以衍生出很多又盈利，又創新的產品。比如：辦充值會員卡，辦理房租信用貸款等等。

3. 頂尖產品經理向外看，學習其他行業是怎么做的

一個頂尖的產品經理就是要能夠融會貫通，要能夠打開視野，從其他行業學習到經驗，而不是只盯著自己行業的競爭對手。

對比其他行業

上述表格列舉了2個其他行業的例子，我們來看看如何分析：

要點5：通過核心服務流程去找類似行業

我們可以看到，自如的生意比較像二手車交易，和攜程訂酒店、知識付費平臺購買產品都比較類似。都是屬于平臺方本身不生產產品，并且付費方對購買的產品或服務存在嚴重的信息不對稱，所以需要強品牌運營，強服務管控。

要點6：通過核心驅動去找類似行業

在類似的行業中，供給側都是根基，都是重中之重，并且供給有非常強的稀缺性和排他性。只有快速的擴大市場占有率，占據頭部資源才能保證在競爭中立于不敗之地。

所以供給側的爭奪是這類生意核心驅動力，高價回收房源是資本市場搶占市場份額的必然手段，這種用資金換市場，用資金換用戶的做法，已經非常常見了。

滴滴和Uber的補貼大戰是先補貼給了用戶，但是現在的滴滴打車用戶應該慢慢的把補貼還回去了吧。而租房的補貼給到了房東和平臺，這部分成本轉嫁給了用戶。

結論

今天我們從一個互聯網產品的角度分析一下，運用頂尖產品思維分析了房租暴漲原因。

1. 商業模式決定的，解決供給側才是核心驅動力；
2. 快速搶奪有限資源決定的，房源稀缺和排他性是必然結果；
3. 資本盈利需求決定的，也有平臺方做很多坑人的金融產品來牟取暴利，也加速了房租暴漲。

頂尖產品經理要能夠看的更通透，頂尖產品經理要能看的更長遠。頂尖產品經理先從生意出發，先從模式出發，然后再到具體的產品分析，產品設計，也只有理解了生意才能抓住產品運營的核心驅動力。

掌握了這個思維方式，一定可以跑贏不斷上漲的房租！

本文由 @?Eric 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議