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關于智慧園區管理平臺建設，你知道多少？這篇文章里，作者從“時空”角度描述對于一個園區的認識，推薦想了解智慧園區、智慧園區建設的同學閱讀。

自從上期寫完之后，竟然時間已經過去3年多。3年前園區的智慧化建設伴隨數字經濟拉開大幕，過去的這三年也發生了非常大的變化，宏觀局勢上的重大變化也對微觀的各個行業產生了深刻的影響。園區的智慧化建設也出現了明顯的需求萎縮，因為大家都在過緊日子，對于投入更加謹慎，對于價值產出更加注重。這種情況之下，智慧園區的建設，對于本質的把握和研究就顯得尤其突出。

系列第一篇文章發布至今，期間也接到不少做園區智慧化行業同行的微信私聊，我自己在思考大家之所以比較認可我寫的文章，可能一部分原因是因為我以用戶（讀者）角度在分享我的經驗，而且我比較喜歡把問題的研究做的比較深入，然后在撰文表達時，對一些自己當時不曾理解的基礎性知識也做好充分的解釋和說明。這樣相對來說適合更多的受眾閱讀習慣。

由于園區的智慧化建設，本質上是為人和業務服務的。而園區作為社會的末梢物理空間，參與主體、個人、以及相關的業務均十分具體和復雜。因此智慧化的建設，我們必須搞清楚，為誰服務，誰在使用，誰為智慧化建設來買單？本次計劃寫一個比較長的系列文章逐步進行展開和分析。

回顧第一篇文章 (關于智慧園區管理平臺建設，這些業務認知必備！ | 人人都是產品經理 (woshipm.com)，我核心圍繞者業務本質，及園區的運營模式進行了闡述。

第二期，我分享下從“時空”角度描述對于一個園區的認識。即園區從時間和空間兩個角度來看，它從何而來，有哪些形態，生命周期是如何變化的。

一、定義園區的觀察角度

園區的核心本質，是以空間為基本，因此我們從空間作為基本的出發視角，對物理世界進行展開。同時我們從時間復合角度來看，空間伴隨時間同步存在，并在不同時間內表現為不同的形態。同時，空間從物理尺度上的變化也構成了不同的空間形態。

1. 在時間視角下的空間形態

以時間周期變化為主線，從園區空間的最初形態到最終形態的轉化，我們可以觀察到以下的演變過程：

園區在誕生之初為土地狀態，政府通過一系列的一級開發行為，將“毛地[1]”開發為“凈地”，然后通過土地交易市場完成轉讓[2]后，市政基礎設施配套接入，成為“熟地”，便于使用權方開展二級開發。

啟動二級開發后，空間對象從土地變轉為工地，工地通過建設行為轉變為一系列建筑，單體[3]或若干建筑組合后構成了功能型園區[4]，建筑交付后形成生產型辦公空間/車間，可供于三級開發，即運營。

啟動三級開發，運營使用到一定程度（年限）后，建筑被再次征收、轉讓、拆除，重新回到土地（毛地）狀態。

因此園區從時間維度來看，本質上屬于一個地產開發項目的三個不同開發階段，也就是我們地產商內部耳熟能詳的“投融建管退”的閉環體系。

因此，從園區空間的演變周期角度來看，我們能夠區分并定義的空間對象為：土地、工地、功能型園區。

園區是一個地產項目的最終狀態。在地產建設過程中存在不同的階段，在不同階段下，其業務關系和所涉業務對象完全不同，因而我們可以直接將不同時間階段下的空間定義為獨立的業務對象，即土地、工地、功能型園區。

除了園區之外，工地在完工之后可能交付為城市公共服務功能的建筑、商業服務建筑、行政用途建筑、居住用途建筑等。除了園區之外，究竟還有多少中形態？這里我們可以去了解下城市功能分區[5]類型的概念。今天我們僅研究園區功能的建筑及其附屬空間所構成的空間對象。

2. 尺度視角下的空間形態

以園區為基本單元坐標原點，空間尺度放大情況下，我們可以視為多個園區、多個土地、多個工地、或其他功能型園區和市政服務配套組合而成的空間。

隨著空間范圍的持續擴大，一般情況下空間對象從園區轉變為社區，社區轉變為街道，街道轉變為區縣（或經開區）等。這些對象中的社區、街道、區縣、經開區等均屬于政府行政管轄體系內的對象定義。

空間尺度縮小情況下，我們可以視為園區內部的多個建筑空間及其附屬物組合而成。隨著空間范圍持續縮小，空間對象從園區轉變為建筑樓棟、建筑樓層、建筑內各類空間用房/廠房、辦公工位等。

園區在空間縮放尺度上包含的各類對象：

一般情況下，土地和工地，作為兩個不同時間階段下的空間對象，也可以參照上述的模式進行分析，但當前我們主要研究園區對象，因此暫不做進一步的尺度變化分析。

二、定義核心目標空間對象

經過從時間周期和空間尺度兩個維度的分析，園區智慧化所涉及的對象包括：

• 土地空間
• 工地空間
• 功能型空間

由于園區的智慧化建設，很大一部分的硬件設計方案均在前期二級開發過程中已經確定。因此我們有必要將智慧化建設的研究提前擴展至規劃建設階段。

下一篇我們將對這三個空間對象內所包含的業務主體對象做進一步分析。

注釋：

[1] 毛地，指不具備城市基礎設施的城區內土地，其沒有達到建設用地條件的土地，對應的還有生地，即尚未完成國土收儲的農村集體用地，通常生地也不具備建設用地條件。

[2] 通常政府通過土地市場進行出讓、拍賣或者劃撥方式完成使用權的轉移。

[3] 單體建筑也可以構成一個標準的園區，除建筑本身之外，正常生產活動開展所需的建筑坐落空間及其附屬構筑物和基礎設施同時以互相依存的方式構成一個園區。

[4] 園區是城市功能分區下的其中一個形態，園區通常根據其定位，可能歸屬于商務區、商業區或者工業區。除此之外，城市功能分區還包括居住區、文教區、行政區、風景區、公共管理與服務區（如醫院、車站）。此外，除了城市之外，還有鄉村的不同功能分區定位，本文重點關注并研究的是園區形態，暫不涉及其他功能分區內的空間形態。

[5] 一般城市功能有七大分區：居住、商業、工業、行政、文教科研、公共管理及服務、風景區。