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在生活中，有很多事情可以用產品經理的思維來解決。作者在購房選擇這件事情上，分享自己在“買房”項目上的產品調研和分析思路，希望對大家有所啟發。

前言

最近和對象首付錢存到差不多了，于是開始籌備買房相關事宜。但由于是第一次買，像是房子買一手還是二手、房子買什么地段、房子怎么選擇配套、買房相關的手續等這些問題瞬間讓人覺得頭大，不知道從何下手。但轉念一想，買房這件事情是不是可以用產品經理的方式去解決呢？于是立馬新建了項目文檔并開始著手相關的研究，整體梳理下來，發現確實能夠有效幫助我們進行購房的選擇，并邁出了“把自己下半生賣給了銀行”的第一步。

因此本文主要用于介紹我在“買房”項目上的產品調研和分析思路，不構成什么投資建議，富哥看個樂子得了。

一、新手買房痛點

1. 房子評價維度多，對比困難

評價一套房子的維度有很多，價格、地段、交通方便度、容積率、樓間距、朝向、配套、戶型、使用率等等。第一次接觸這些內容與概念，會很容易一下子被繞暈，這套房可能教育資源配套更好，這套房可能通勤更方便，這套房又可能住起來舒服……其中真需求和偽需求混雜，導致房子與房子之間難對比。

2. 對市場缺乏認知，影響決策

中介和房地產銷售是利用信息差賺錢的行業，對于我們這些缺乏信息獲取渠道的小白來說，極容易由于信息差被中介和房地產銷售套路，從而影響我們的決策?？赡茕N售的幾個套路，就會誤導我們認為這個房子是較好的選擇，從而做了一個影響一生的錯誤決策。

二、產品的思路去解決這些問題

焦慮的反義是具體，對于未知的內容，只要一件一件去梳理，再大的問題也能被解決。

我們做產品需求分析的過程可以分為：

1. 明確現狀與目標；
2. 需求拆解與分析；
3. 競品調研與分析；
4. 項目落地與執行；

產品需求分析的這個過程可以完整地套用到買房這件事情上，從而用來進行購房的決策，下文分享下俺在其中的思路。

第一步：明確現狀與購房需求

需求分析不是單一的點狀思考，需要結合用戶表達的外在欲望、內在的核心訴求以及目前的可用成本綜合評估。也就是說，產品做一個需求之前，需要要了解項目的背景、團隊的現狀、功能的目標，以便在控制成本的情況下制作滿足目標的產品。

將這個思路放到購房事宜上，便是：

（1）明確購房預算

此文僅針對購房小白，因此可視為大家都是需要進行按揭進行貸款買房的（如果是全款富哥，建議V我50），需要評估的預算便是自己能支撐的首付和月供。

首付比例一般需要根據當前所處的城市的政策決定，我這邊是30%，因此需要評估自己手頭以及家人可支持的首付款能夠支撐總價多少的房子。

其次，確認完首付后，還需要確認自己能夠用支撐的月供數目，以便自己在保證月供的同時有余錢進行日常的開銷。月供數目和貸款金額總數有關，可通過網絡上的房貸計算器進行計算。

基于首付和月供金額，基本可算出自己的目標房子的總價封頂預算，在進行房子篩選的時候，需要將篩選范圍控制在這個預算內。

（2）明確購房目的

房子除了居住屬性，還有投資、教育、居住等方面的屬性，對于我們來說并不是所有的需求都是必須的，其中包含真需求和偽需求。因此需要對自身的購房目的進行復盤，梳理其中的真偽需求，排列對應的優先級。比如對我來說，我是剛需盤，主要考慮上班方便，同時需要考慮風險的應對能力（35歲裁員時房子能比較容易賣，且價格合適），因此需要樓盤在預算范圍內，有較好的保值能力，也就是配套盡量要好。什么朝向、舒適度、配套的優先級就會相對較低，可適當舍棄。

第二步：需求拆解與分析

確定好業務目標和開發成本后，就是對需求進行優先級排序，優先把資源都用在刀刃上。放到買房這件事上時，就是明確好預算和目標之后，就需要對房子的屬性進行拆解，從而用于我們進行房子的分析和對比，并選出一套符合預算并且滿足需求的房子。

這里我采用的思路是將房子的屬性可分為兩大類，并采用不同的方案對這兩類屬性進行打分，并最終在市場調研時加權計算總分，以便不同房子之間的對比。

（1）較易量化類

首付壓力、房貸壓力、公交通勤方便度、開車通勤方便度、上學方便度這些屬性，都可通過數據進行量化衡量，轉換成金錢、通勤時間等數據，并基于自己的接受能力把這些數據劃分為一個個的區間，分為多個分值區間（這里我統一分為1~5分，以便匯總各維度進行分值計算）。

（2）較難量化類

置換難易度、居住舒適度、當前周邊設施齊全度、未來周邊設施齊全度、發展潛力這些屬性，雖然有數據可以進行輔助判斷，比如歷史二手成交數據、容積率、樓間距、使用率等，但是更重要的其實是進行主觀的評判，判斷使用者的需求能滿足到什么程度。因為評價一個房子住得舒不舒服，重要的是使用者主觀感受，并不是一堆冰冷的數據能決定的。

通過對抽象的主觀概念進行等級劃分，并確定各等級定義以及相關的參考對象，便可對于這些不可量化的因素進行評價對比。這么說可能比較難懂，舉個例子，在分析配套齊全度的時候，我將看過了的小區取出ABC三個配套檔位最具代表性的小區，在后續進行打分的時候，只需要將正在打分的小區和ABC進行對比即可知道該小區屬于哪個分段。

第三步：市場調研與分析

當確定了預算、目標和需求拆解方案之后，就是需要進行大規模的市場調研，一來收集數據進行對比，二來通過收集數據的過程補全我們對于市場的認知，并不斷優化需求分析方案。

這里一般是通過尋找中介或者在房地產網站上進行信息收集，但由于網上的價格與實際價格有較大的出入（特別是二手房的政府參考價和實際價格），因此最終都還是要找到中介進行實地考察，并記錄到一個報表上。

在收集到差不多的數據后，那么便可對收集到的房源進行評分了。但由于每個人的需求側重點有所不同，便需要對各屬性分權重以便進行加權計算，使得總分最高的房子更符合需求。制定權重的過程可以先拿幾個房源來進行試評分，根據結果調整權重，使得喜歡的房子排名靠前，這樣這套權重就能幫忙我們在數據源較多的時候進行有效地篩選。以下為我這邊結合購房目標梳理的權重。

最后在表格上列個公式，便可算出收集到的所有房子的分值，我們便可篩選出分值較高的房子進行二次評審。

第四步：方案評審，落實執行

由于是小白，第三方的意見是更為重要的，因此在我們列好了幾個可選方向后，便組織方案評審會，向家屬（股東）、有經驗的熟人（“權威”）統一介紹方案。這一步便是借用他人的經驗和智慧填平信息差，本質上和做需求時需要和業務、技術多方對齊，避免自身的信息繭房影響了決策的效果。

最終收集第三方的打分和意見，匯總到每個樓盤上，那么最終便可鎖定一到兩個選項。再次就這兩個選項進行二次打分，最終可得到目標的房子。

確定好之后，剩下的就是執行的事宜了，不再贅述。

總結

以上內容僅是個人的小小產品思路的應用，并不代表著自己對購房有多少了解，投資大佬看個樂子得了，更多適用的是剛需小白。這件事本質上和做產品是一樣的，“用合適的成本，做對自己效益最大的事情”，清楚自己有什么、要什么，再到了解市場有什么，多方評審和勾兌，得出一個適合的結論。